2018年下半年，成都土地和住宅市场稍微“冷静”了一些，但临近年末，主城区和近郊部分优质地块的拍卖出现了“龙抬头”的迹象，房企“抢地”的意图十分明显。

但在销售端，开发商跑量的目的很明确，以下两大市场现象也已经形成：

1、主城区高性价比楼盘和郊区成熟地段的楼盘，走量相对乐观；

2、近远郊区域高价位精装房面临“难卖”的窘境，顺销的态势已经明朗。

后端出现“顺销”局面，前端土地拍卖还能否像此前一般“打鸡血”？近期，远郊市场不断有土地放量，或将不断对此进行验证。

大体量、连襟地

远郊难得一见的大手笔

12月24日，成都市公共资源交易服务中心发布了一则拍卖公告，将通过拍卖方式出让都江堰市8宗土地，净用地面积合计约570亩。

值得注意的是，此次出让的8宗土地都属于都江堰滨河新区板块，一到四号宗地、五六号宗地、七八号宗地分别为连襟地块；并且五六号宗地与七八号宗地隔“走马河”相望。

待出让宗地示意图

由于宗地数量较多，锐理君就不一一展示了，给大家划一划重点：

1、一到四号宗地面积体量较小，平均净用地面积约38亩，五到八号宗地面积体量颇大，平均净用地面积约104亩；

2、除去四号宗地为商业用地外，其余六宗土地都是住宅兼容商业用地，且商业占比上限均不超过30%；

3、一到三号宗地楼面地价均为3037元/㎡，四号宗地楼面地价为643元/㎡，五到八号宗地楼面地价均为2902元/㎡；

4、除四号宗地容积率不大于2.8之外，其余六宗土地容积率均得大于1.0且不得大于2.0；

5、8宗土地都位于滨河新区，且8宗地相距不远；由于有“连襟地”这一鲜明特征，房企如能集中拿下或部分拿下进行整体打造，未来颇有看点。

目前市场虽属蓝海

拿地仍需伺机而动

统计发现，2018年，都江堰市有共13宗合计约1027亩土地通过招拍挂走向市场（具体见下图所示）。

最终成交了11宗土地，流拍2宗，其中通过拍卖成交了7宗土地，分别为2宗商业用地，4宗住宅兼容商业用地，1宗商业兼容住宅用地。需要注意的是，这之中大部分地块都以底价成交，仅弘阳竞得的两宗地溢价率超过30%。

2018年都江堰出让土地信息一览

（统计时间截至2018年12月23日）

2018年，包括弘阳、人居、恒大、中信等在内的品牌房企均选择进军都江堰。此次即将大手笔拍地的滨河新区板块就有弘阳、人居等房企入驻。

锐理君整理发现，目前都江堰滨河新区内主要的品质改善项目为弘阳都江府，该楼盘的销售均价约9500元/㎡，刚需类产品则有枫尚云锦、正成源筑等产品，销售均价约7000元/㎡。

拿地注意：

都江堰市滨河新区属于都江堰重点打造的新城区板块，此板块集中有百商绿优城、正成·源筑，紫荆城，滨江丽景等项目，以高层产品为主，临近快铁站，有相对完善的医疗教育配套；

相对于都江堰老城区的配套老旧和青城山板块的激烈竞争，滨河新区目前更多还属于“蓝海”，后期有品质居住需求购房机会；

2017年至今，都江堰的土地出让以滨河新区地块为主，政府在这一区域的持续动作意图很明显；

此次出让的7宗住宅兼容商业用地，计算容积率均不超过2，且临走马河，宜居生态氛围相对浓厚，适合打造高品质项目；

但需要注意的是，都江堰市场和其它远郊区域一样，当前面临最大的问题就是“客从何处来”？在其它一线房企战线回收的情况下，远郊市场还能否撬动房企的钱袋子？毕竟，这个时候拿地，房企更多也是在“赌预期”。

都江堰8宗地信息概览

宗地一

宗地位置：都江堰市奎光塔街道滨河社区

净用地面积：42828.88 ㎡

净用地面积：64.2433 亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：405万元/亩

竞买保证金：5210万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于25%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：3037.4991 元/㎡

宗地二

宗地位置：都江堰市奎光塔街道滨河社区

净用地面积：18621.24 ㎡

净用地面积：27.9319 亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：405万元/亩

竞买保证金：2270万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于25%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：3037.5043 元/㎡

宗地三

宗地位置：都江堰市奎光塔街道滨河社区

净用地面积：20230.08㎡

净用地面积：30.3451亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：405万元/亩

竞买保证金：2460万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于25%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：3037.498 元/㎡

宗地四

宗地位置：都江堰市奎光塔街道滨河社区

净用地面积：20622.62㎡

净用地面积：30.9339亩

土地用途：商服用地

使用年限：商服用地40年

拍卖单价：120万元/亩

竞买保证金：750万元

容积率：不得大于2.8

建筑密度：不得大于40%

起始楼面地价： 642.8565 元/㎡

宗地五

宗地位置：都江堰市奎光塔街道勤俭人家社区

净用地面积：52058.17㎡

净用地面积：78.0873亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：城镇住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：387万元/亩

竞买保证金：6050万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于28%

商业占比上限：30%

起始楼面地价： 2902.5017 元/㎡

宗地六

宗地位置：都江堰市奎光塔街道勤俭人家社区、聚源镇金鸡社区

净用地面积：85501.75㎡

净用地面积：128.2526亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：城镇住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：387万元/亩

竞买保证金：9930万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于28%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：2902.4994 元/㎡

宗地七

宗地位置：都江堰市永丰街道民主社区

净用地面积：69176.77㎡

净用地面积：103.7651亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：城镇住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：387万元/亩

竞买保证金：8040万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于25%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：2902.5013 元/㎡

宗地八

宗地位置：都江堰市永丰街道民主社区

净用地面积：71181.67㎡

净用地面积：106.7725亩

土地用途：城镇住宅用地、商服用地

使用年限：城镇住宅用地70年、商服用地40年

拍卖单价：387万元/亩

竞买保证金：8270万元

容积率：大于1.0且不得大于2.0

建筑密度：不得大于25%

商业占比上限：30%

起始楼面地价：2902.4999 元/㎡