今天（3月5日）上午，十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理做了政府工作报告。“两会“报告一直以来是地产人预判市场走势的重要依据，锐理君归纳提炼了报告中有关房地产的相关论述，以下6个关键信号值得重视。

01 对于房地产的论述，放在「深入推进新型城镇化」之下，没有单独成段，高度精炼和模糊。

报告原文

更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

锐理观点

◆2019年不再强调“坚决遏制房价上涨、房住不炒”，说明2018年严厉的楼市调控已取得了很好的成效。

◆落实城市主体责任，意味着坚持“因城施策”的主基调不变。

◆对于2019年，在房价大致稳定的基础上，根据实际情况各地政策或有一定程度的调整。实际上前期已有多个城市开展了“一城一策”相关工作，“两会”后地方政策密集出台的可能性较大。

◆不再强调“长效机制、租售并举”，意味着地方的资金要用于保就业，保增长。

02 对于房地产税的论述，仍是放在「深化财税体制改革」的章节之下。

报告原文

深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法……

锐理观点

◆2018年政府工作报告，对房地产税的提法是“稳妥推进”，2019年是“稳步推进”。

◆房地产税的话题已经是老生常谈，并且已取得一定的进展，但今年的重点立法工作并没有提到房地产税，仓促出台的可能性不大。

03 对于货币政策的论述，松紧适度。

报告原文

稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。

在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。

深化利率市场化改革，降低实际利率水平。完善汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

锐理观点

◆2019年，宽货币成了主基调，关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”。

◆从2018年五轮降准及MLF（中期借贷便利工具）、TMLF（定向中期借贷便利工具）、CBS（央票永续债互换）等货币政策工具的调整下，货币流动性已相当可观。

◆预计2019年更多的还是采用降准+定向降息的方式，保持货币宽松的环境，但前提是“坚决不搞大水漫灌”。

04 关于棚改，进入收官倒计时。

报告原文

继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。

锐理观点

◆2018年提出了“启动新的三年棚改攻坚计划，开工580万套”；2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。

◆2019年没有提出具体的指标，把指标下放到各省市，某种意义上也是“因城施策”的延续和扩展。

◆从公开数据来看，2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，四川从25.5万套下调至15万套。房企应提前防范，三四线城市棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险。

05 关于新型城镇化，是重要的风向标。

报告原文

深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

锐理观点

◆新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。未来2年，中国城镇化速度依然会加快。

◆坚持以中心城市引领城市群发展，表明了中央重新将发展的重心转向一线二线城市，推行“城市群”发展，大城市旁边的卫星城近几年将迎来发展机遇。

◆抓好农业转移人口落户，意味着从城市抢人发展到“城市群”抢人，从抢人才到抢人口，抢人的标准会继续降低，要加力推动1亿非户籍人口在城市落户。

◆全国目前的城镇化率已经超过50%，在这种前提下，房地产最大的驱动力之一——农村人口吸附到城市买房，将会结构性调整为：吸附和外溢双向驱动。

◆成都乡村振兴经验入选中国三农创新十大榜样，在产业集群效益的影响下，新农民或者说产业农民将被政策引导吸附，未来的房地产空间格局和机会将逐步延伸到乡镇。

06 关于老旧小区改造，重大利好。

报告原文

更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

锐理观点

◆这是服务民生的好事情，也是拉动内需的重要举措。

◆往年一般是在住建部部门会议中提出，而且不是重点，所以各地改造进展不大。今年放在全国政府工作报告这个层面来说，也表明了政府的重视，相信住建部门会出台补贴和执行的措施。

今年报告针对房地产的着墨并不多，这也符合目前弱化房地产影响的现实要求。但从整体来看，地产人更关心的应该是“两会”结束后，地方政府“一城一策”会有哪些具体动作，这才是真正影响2019年甚至未来市场走势的关键。

不知各地产同行对报告有什么看法，你认为2019年的楼市会如何走？欢迎在留言区发表你的真知灼见，共同交流探讨。