从去年底至今，金牛区是成都主城土拍市场绝对的“流量担当”，三个事件足以证明：

3月19日，茶店子57.5亩的商兼住用地引来多家房企举牌，经过50余轮的激烈角逐，最终被时代中国拿下，成交楼面价12300元/㎡；

3月12日，茶店子49.9亩的住兼商地块出让，近40家房企现身拍卖现场，最终德商以楼面价17200元/㎡摘得该地，溢价率76.4%；

2018年12月，10家房企竞拍、持续近一个半小时、竞价70轮，金牛区凤凰山地块被旭辉以楼面价10100元/㎡收入囊中。

时针拨回到更早的2016年11月，保利和长虹纷纷在金牛区高溢价拿下地块，“开挂”这一标签就贴在了区域土拍市场。随后的一轮开发周期中，金牛区的土地、住宅市场一路“牛气冲天”，成为房企“掘金主城”最重要的拿地区域。

住宅楼面地价9482元/㎡
金牛土地市场一路开挂

锐理君发现，金牛区房地产市场最明显的价值裂变还是要从土地市场追踪。

12140元/㎡VS 200% 土地价值节节攀升

关键的转折点则要追溯到2016年11月1日。当天，保利以12140元/㎡的楼面地价拿下金牛区金泉街道一宗35.91亩的商兼住地块，溢价率达到104%；同一天，长虹置业以200%的溢价率摘得现长虹天樾地块，创下了城北区域最高溢价率。

这一场土拍不仅刷新了成都住宅用地楼面价纪录，也成为金牛区市场进程的重大分水岭。在这之前一段时间，金牛区出让地块的楼面价还普遍集中在2000-5000元/㎡。

土地市场一路开挂的金牛区，土地价值节节攀高。锐理数据监控显示，2016年金牛区住宅用地平均楼面价为3791元/㎡，到了2017年，这个数据已更新为9434元/㎡，且最高楼面价达到了16900元/㎡。2018年，虽然市场盘整较大，金牛区的地价也依然保持在9482元/㎡的水平，在五城区中靠前。

值得注意的是，在2016年至2018年这一轮周期中，虽然追涨态势明显，但相比主城其他区域，金牛区“温和”的地价与处于中位水平的合理溢价，让抢购区域土地“门票”的房企越来越多。

三年供地约1594亩 主城供地大拿妥妥的

为满足市场需求，平衡区域供需，金牛区加大了供地量。

2018年，金牛区土地成交327亩，位列主城五区第二，成交总金额36.8亿元，高居吸金之首，平均溢价率12.82%，名列前茅。拉长时间线，2016年至2018年，金牛区共计出让土地23宗，约1594亩，其中，仅住宅类用地就占到了1546亩，成为主城五区中当之无愧的供地“大拿”。

房企“特别偏爱” 大手笔连下多盘

供地加量，房企获得的机会也加倍。据不完全统计，短短几年，龙湖、保利、中粮、华润、中南、融信、旭辉、万科等数十家房企都已经布局金牛区。更有意思的是，不少“大腕”房企还对金牛区展示了特别的“偏爱”：

保利正是其中的典型代表。锐理数据统计显示，保利已在金牛区布局了保利国宾首府、保利学府城、保利两河院子、保利天和等众多项目。而在2018年底，保利又成功签约金牛区人北中央商务区木综厂379亩旧改项目，持续加码。无独有偶，龙湖也已在金牛区连落5子，龙湖北城天街与龙湖西宸天街两座天街系项目赫然在列。

老牌房企深耕，新进房企也不甘示弱。2017年，中南与融信进军成都，不约而同的将具有战略意义的首子选在了金牛区，呈现的项目中南海棠集、中南樾府、融信锦溪公馆，也是目前金牛区重要的住宅供应源。

供销比约1.15
金牛住宅市场发展均衡

土地市场直线加速，金牛区的住宅市场也是可圈可点。

备案口径下，2018年金牛区商品住宅供销均处于主城区五区第二位，新增供应约66.54万方，成交57.96万方，供销比约1.15:1，结构合理；但成交均价约13025元/㎡，在主城区处于低位水平，后期具备较明显的成长空间。

调取近5年金牛区商品住宅供销数据可以看到，稳定与向好是金牛区的主基调；虽然2017年受行情大势影响，市场一度供不应求，但到2018年供销结构再次回归平衡状态。

需要注意的是，在产业升级、城市更新、市场迭代的大背景下，金牛区住宅市场也在向高端、改善、精品之路迈进。数据显示，2018年金牛区住宅市场以110-150㎡的产品扛旗，成交套数占比近5成，150-200㎡产品占比也有所上升，与之对应的是110㎡以下刚改产品成交占比收窄。如2018年的主要成交项目华润龙湾御府、龙湖上城、人居花照云庭等均走改善与高端路线，面积段集中在130-170㎡。

可开发用地超3万亩
拿地金牛掌握“三条线索”

面对主城各区抛出的“橄榄枝”和房企间的相互厮杀，2019年的拿地该如何抉择？金牛区到底是不是优质的区域？锐理君认为以下三条线索值得抓住：

一、“家底厚实”的金牛区，“门票”很多

主城“缺货”的尴尬在持续蔓延。2018年，主城住宅用地成交同比下跌24.4%，为近九年里的最低值。在降低房地产开发强度的“中优”战略之下，主城区“狼多肉少”的窘境越发凸显。

作为主城区面积最大的区域，金牛区可谓“家底殷实”。资料显示，金牛区未来可开发土地超过3万亩，位居五城区第一，其中很大一部分土地位于轨道交通沿线。

二、内生与外来需求叠加，购买力很强

金牛区是成都旧城改造的重点区域，城市腾笼换鸟、更新升级过程中不仅释放了大面积土地，也催生出大量的换房需求，形成新的购买力。目前，金牛区正以总部经济为核心，大力发展现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业，同时提升发展都市文旅等特色产业，加速发展新经济培育新功能，大力促进民营经济发展，随着越来越多的企业与产业落地，持续导入的产业人口将催生源源不断的购房需求。

三、城市升级配套进阶，TOD加分

房地产市场的发展与城市区域的整体实力正相关。金牛区2018年完成地区生产总值1196.9亿元，经济总量连续29年居五城区第一，雄厚的经济实力为房地产发展打牢基底；在“两轴两廊、一核三城”的空间发展格局下，金牛区的城市界面持续更新，轨道交通、TOD综合项目带来的地产红利，还将持续加分。

重要提示：

3月21日，将举办金牛区2019年营商环境暨项目投资推介会，届时将有上千亩的拟供应土地亮相，分布区域包括人北中央商务区、环交大智慧城、国宾文旅商贸城、北部新城等。对抢注主城的房企而言，金牛区的土地机会不容错过。