近期成都楼市两极分化加剧，尤其是主城和远郊反差明显：

土地市场：主城“再贵也敢抢”，远郊“价低却慎碰”。3月，金牛区茶店子地块以17200元/㎡的成交楼面价追平了目前成都土地市场的最高纪录；4月成华区昭觉寺地块以9770元/㎡的楼面价成交，严苛的产业条件也挡不住房企出手的决心；远郊区域，金堂地块成交楼面价2100元/㎡，崇州地块成交楼面价3583元/㎡，与前期的火热相比明显“冷静”了不少。

住宅市场：3月主城区平均认购率达到77.7%，远郊区域平均认购率仅17%。2019年，成都正式进入高价地的兑现期，大户型、精装修、改善房成为主流，即使面对顺销态势，主城2万+项目的去化依然尚可，不少高端项目的拿证价格甚至触碰了3万的天花板。

两极分化的背后，供需矛盾直接交锋，自住与投资诉求也在博弈。对改善居住需求而言，买房门槛提高，投入直线拉升；面对大户型、精装修的改善类产品，投资需求也只能望而却步。

更关键问题在于，对于更多被“限”的人来说，如果要购房，靶心的选择非常关键，是追求大众型产品还是资源型孤品也尤为重要。从近期公寓市场的表现与后期走势来看，主城+资源型产品的“保险系数”相对高，市场的“稳定购买情绪”较浓。

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市场购买行情“复燃”？

公寓产品分化同样不容忽视

锐理君梳理近期的供销存数据发现，公寓市场的分化现象同样不容忽视，而且存在三个典型特征。

区域存量“高低差”最大有10倍：成都公寓项目杂、竞争大、存量多是不争的事实，但它们并非平均分配在各个区域。据锐理君统计，截至2019年第一季度，青羊区是中心城区公寓存量最少的区域，存量较大的分别是高新区、双流区和成华区，其中高新区的存量甚至是青羊区的10倍。

成交单价竟然直逼住宅产品：将公寓销售单价分为三个区间进行统计发现（10000元/㎡以下、10000-20000元/㎡、20000元/㎡以上），2019年第一季度单价10000-20000元/㎡的成交面积最多，其中又以单价12000-16000元/㎡的成交量占大头。

△2019年第1季度成都公寓各单价区间销售情况

小户型公寓依然是投资热品：锐理君再将公寓面积分三个层级研究发现（90㎡以下，90-150㎡，150㎡以上），2019年第一季度，90㎡以下的公寓销售面积遥遥领先，其中又以50-70㎡户型面积段最受欢迎。

△2019年第1季度成都公寓各面积区间销售情况

通过这些分化特征可以清晰地看到：单价控制在12000-16000元/㎡、主力面积段控制在90㎡以下的公寓类产品更能刺激市场神经，简单来说就是更“好卖”。

面积、单价、总价是公寓产品走量的“三板斧”，但这样的产品“一抓一大把”，谁都有输与赢的机会。对卖方来说，在公寓基本盘面稳固的背景下，价格的可操作空间有限，在产品和资源配套上做优化是必然；就买方而言，当前购买公寓产品需要抓住几个关键要素：主城低存量区域，产品理念与设计超前，有优质核心资源。具备这些因素的项目，我们姑且称之为“资源型城市公寓”。

02

资源型城市公寓是“风口”？

关键自身要是“完美主义者”

目前，高端大平层公寓的入手门槛太高，低品质的小户型产品，自住、投资都不太如人意，“资源型城市公寓”强调对资源的绝对占有，悄然站在了新风口。但市场对“不缺货”的公寓产品要求极为严苛，即使是“资源型城市公寓”也需要解决很多棘手的问题：低门槛和高品质如何兼顾？如何解决客户的“完美主义”需求？

上文提到，青羊区是中心城区公寓存量最少的区域，在这一区域内，一个以资源为核心的公寓类项目——金沙城锦澜阁就用“三招”较好地解决了“完美主义”的难题，具备很强的市场借鉴意义。

第一招，用低门槛撬动大资源，资源与圈层要能共享。

位于青羊区西三环百仁版块，规划有3000亩的“大城”资源的金沙城项目正在有序推进，区域内的核心资源十分丰富：

☞近1770亩生态湿地公园已部分呈现，如去年已经亮相的蕴初园；

☞20万方商业综合体今年将动工；

☞已确定引进超五星酒店——安纳塔拉酒店；

☞4所优质公立学校，已初步建成3座，明年将正式入学；

☞包含高端别墅、低密洋房、大户高层等多条产品线的住宅一期已经交付。

△3000亩规划的金沙城，丰富的产品和配套是资源承载

2016年9月11日，金沙城首次开盘，3000组客户抢600套房子的场景还历历在目，住宅堪称“一房难求”。前期住宅市场的火热，为金沙城积蓄了庞大的“粉丝”群体，业主和意向客户集中在30-40岁，有高品质居住需求的商务、白领菁英圈层，而且金沙城下半年还计划推出别墅、洋房产品，入手门槛高，居住圈层也将随之提档。

在这样的现实环境下，3000亩金沙城唯一的一栋，户型面积约54-91㎡（主力户型56㎡）、清水均价15000元/㎡、准现房在售的锦澜阁公寓就显得相当“珍贵”。锦澜阁最低80多万的入手门槛并不高，而且利用小面积段的产品能够撬动金沙城大面积高品质的公共生活空间，圈层资源可以实现“完美共享”。

第二招，利用“创新”产品拉开差距，感官与体验都要舒服。

金沙城锦澜阁并非现在市面上“相似、雷同”的产品，其“创新性、差异性”超越了同类建筑，既美观、又兼具舒适度与品质感。

》光合中庭：金沙城在锦澜阁的设计打造上摒弃了市场上普遍的通廊式或者回字型的布局设计，不惜以牺牲掉30%的销售面积为代价，采用了只有五星级酒店才会有的中庭花园镂空式的布局。

在感官上，增加了整栋公寓的品质感；在实用性上，又使整体布局更加开阔，采光更加通透。

△特别打造的光合中庭，提高了每一户的私密性和采光通风效果

》全景观光电梯：锦澜阁公寓采用了7梯28户的梯户配比，节省了电梯等待时间。其中3部中庭观光电梯，可纵览花园楼台、云端回廊、上千棵绿植构成的垂直绿化等层层景致。

△多重空间体验的云端回廊、垂直绿化

》5000㎡+的公共空间：锦澜阁共有19层，其中1-3层设计6米挑高的五星级酒店式入户大堂，让居住者有充分的“身份感”。另外多达5000㎡的空间专为业主提供娱乐休闲需求，设置了诸如咖啡吧、书吧、健身会所、特色餐厅等一系列服务配套，保障购房者能以最小成本享受到更优的生活。

第三招，打造“知识经济”圈，让资源成为核心价值。

青羊区最显著的资源就是教育，在金沙城3km范围内也包含多个中小学教育资源。其中项目内就规划有四所公立名校，其中机关六幼、实验小学、泡桐树中学基本完成建设，机关五幼规划待建中，享有0-16岁全龄段教育资源。

△收尾建设中的实验小学

在密集的学校周边，大量处于受教育阶段的青少年聚集，催生出可量化的教育消费场景：课程辅导、课外教育、趣味培训等多种教育产业消费有现实需求，这类教育、培训业态能够与校内教育形成互补，在区域内教育氛围浓厚的前提下，后期具备很强的发展空间。伴读经济、教育产业链条也正是金沙城锦澜阁充满想象空间的一个突破点。

写在后面

任何一种站在“风口”上的产品，都必须经得住市场和客户检验。

金沙城锦澜阁公寓定位于资源型的城市公寓，标准上已经领先了一大截，但更可贵的是项目打破了常规建筑物公区死板、封闭的格局，强调巧妙利用现有自然环境，优化产品设计，对接合理的周边资源，给项目投下了更多的“资源包保险”，形成较为完整的发展闭环，这也是目前公寓市场和产品需要去完善和追求的标准。