2019年初，成都主城各区都悄然成立了一全新的机构—“公园城市建设和城市更新局”。“公园城市”的打造已在稳步前进，“城市更新”虽不是全新的概念，但对于2019年的成都来说，机构的成立，就让这四个字显得意义深远，在一定程度上体现了成都的城市进化方向。

近日，位于二仙桥-八里庄片区的中车共享城项目以“城市更新”理念面世，项目由成都机车车辆厂改造重建，占地面积达千余亩，有6处工业遗址。城市更新启动后，中车共享城确立了“文创+工业遗址”的产业核心。

这是成都市场上首个明确提出“城市更新”的项目，也引发了我们对于企业在实际推进城市更新时的一些思考。

“城市病”进入高发期

城市更新势在必行

到底什么是城市更新？

“城市更新”是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，同时保存城市传统建筑文化风格的过程。

那么，又该用什么样的指标衡量城市是否需要更新呢？

中国城市规划设计研究院、城市更新研究所副所长范嗣斌指出，当城镇化率达到50%以后，城市前期加速发展所积累的问题开始放大呈现，“城市病”进入高发期，交通堵塞、居住环境恶化、产业衰落、经济增速缓慢等各项问题显现，城市更新也就成了解决“城市病”最有效的手段。

据国家统计局数据显示，2018年我国的城镇化率已经达到了59.58%，成都市的城镇化率也已经达到73.12%，各类城市病正在凸显。所以，城市更新势在必行。

城市更新的本质，其实也是围绕不动产开展的更新或运营活动。

城市更新的程度不同，企业参与的程度也有很大的区别，目前，城市更新主要有三种模式：

模式一、由政府主导的拆迁重建；通常使用这个模式，拆迁出来的土地都会走上“招拍挂市场”，也是类似于“旧城改造”。

模式二、政府或企业主导的部分重建；这种模式运用于产业升级，建筑主体不变，仅改变部分产业功能，升级产业结构。

模式三、目前正在倡导由企业主导，政府支持的综合改建；这种模式主要用于城市中心城区的历史文化区、工业聚集区，通常是改变土地用途或者尽量挖掘商业及公共空间价值，在融合城市本身的文化脉络基础上，因地制宜地盘活“固有资产”，将生态、空间、文化进行重构。

现阶段，政企合作的模式，有更大的成长空间。

>>从城市角度来看，城市更新能更改区域面貌，带动区域产业升级，激发区域活力；

>>从政府角度来看，连片的城市更新区域，会给政府带来极大的财政压力、运营压力；反之，如果将城市更新交由企业主导、政府支持，则能有效缓解政府各项压力；

>>从企业角度来看，主城优质土地资源日益稀缺，主城增量市场也已经到达天花板，存量市场已经成为了房企竞争的“新赛道”；企业应该积极的参与到城市更新中去，在未来的城市更新项目中，房企会是最核心的驱动力。

开发容易更新难

核心是：人流量、个性化

对于企业来说，城市更新是获取土地资源的一个新路径，但开发容易更新难，将老旧建筑推倒重修容易，而要使区域真正意义上“活”过来，解决区域发展瓶颈，就必然有很多难题等着房企去解决。“要揽瓷器活，必有金刚钻。”

以土地储备最丰富的成华区为例，中国中车、四川铁投集团、四川物流集团等企业都手握非常可观的需要更新的用地。其中，中车共享城是首个已经启动了的项目，其面临的难点以及其提出的解决方案，或许可以为后续的城市更新项目提供些许参考。

城市更新不是千篇一律的旧改，如何才能个性化？

重视城市发展脉络，充分了解区域优势与区域文化，扬长补短，更要拒绝“一张图纸全国复制”的理念。各地不同的“文化”就是打出差异战的最佳标签。

>>因地制宜 “文化”是区域个性化发展的最佳切入点

区域性更新项目具有强烈的地缘特征，中车共享城最突出的文化标签就是“工业文化”。因此，它保留了机车车辆厂一些独有的工业元素，比如红墙、机车、轨道等，在改变机车厂空间格局的同时，也因地制宜的保留了历史人文环境，这不仅能提升城市文创软实力，还能打造城市文化新地标，增强客群认同感。

区域发展动能丧失，人口外流后，人从哪里来？

需要城市更新的区域，通常都伴随着城市界面老旧，产业脱节，区域经济降速，最终会导致人口外流；而综合改建的城市更新项目要重新激活区域，就需要重构一个人-城-产循环供血、联动发展的环境，“人从哪里来”是首先要解决的问题。

>>盘活区域 首先要撬动人口红利

中车共享城位于成华区二仙桥-八里庄片区，是成华区工业遗址最为集中的区域，城市更新是该区域未来发展的主要命题，人口导入是“唤醒”区域动能最核心的一步。

从规划来看，中车共享城的纯商业地块将打造为艺展中心，未来也是成都地铁32号线和17号线的交汇点，为此，中车将在政府的支持下，在艺展中心打造TOD中车站。TOD能带动周边土地进行高密度的商业、商务开发，以艺展中心为核心，便利的交通可以快速带动区域流量聚集。

不能忽略的是，城市更新往往是一个系统性的工程，离不开对区域性产业的重构与升级，一般包括：拆迁安置、基础设施改造、环境重建、商业运营等等，因此，房企参与城市更新，还会面临开发周期长，资金压力大，城市运营难度大等问题，这就要求房企具备优越的财力、融资能力、财务管控能力和城市运营能力等。

由于中车共享城尚未完全面市，所以中车的首个城市更新项目到底会如何来呈现，还需要时间来证明，锐理君也会持续跟进。

对于中车及大部分开发企业来说，城市更新都是一个新命题，做好城市更新，还需要哪些“金刚钻”，值得大家共同探讨一番。