从2018年5月至今，成都楼市产生了诸多新变化。从行政区域来看，高新区受政策的影响最为明显，其中又以两类人最为尴尬——

一类是虽然拥有高新区购房资格，但只能在区域内做选择题，面对居高不下的价格和数量稀缺的房源，购买资格与购买力严重不匹配；

另一类是长期看好高新区的改善及投资客群，他们虽然有强大的购买力，却是被严格限购的对象，找到出路异常困难。

当前在高新区置业，三个最明显的特征是：需求大、选项少、门槛高。

当缺货成为常态

高新被围困的需求怎么消化？

当然，2018年并不是高新区购房者所处现状的起点，从土地市场到物业市场的“供不应求”才是根源。

锐理数据统计发现，2006-2012年高新区连续多年集中出让土地，年均供应住宅类用地（含纯住宅、住兼商和商兼住）超300万㎡，但从2013年开始，区域内的土地年均供应量锐减至不足100万㎡，尽管2018年因为新纳入管理的简阳三岔湖区域大幅供地，高新区土地供应迎来小高峰，但也难掩区域土地供应后劲不足的困局。

“面粉”少，“面包”的供应也吃紧。住宅供销与土地市场也大致同步：2013年是分水岭，此前市场供大于求，此后则供不应求。

2007-2016年是高新区住宅集中出货的时期，年度住宅供应面积基本在200-300万㎡，但2017年锐减至不足100万㎡，即便是行情极好的2018年，区域内部分项目将剩余的房源推出，全年的住宅供应面积也仅100万㎡出头，存量递减趋势明显。

当缺货成为常态，高新区堆积的置业需求该如何消化？

住宅断尾公寓补位

投资该“买现在”还是“赌未来”？

一个有趣的现象是：高新区住宅市场从2017年进入供销低谷，另一边，公寓市场却从2017年开始进入了供销的高峰期，且价格一路看涨。当住宅断尾，公寓成为了高新置业需求的新归宿。

历经10余年高速发展的高新区，是成都楼市最炙手可热的区域，也依次形成了四大房地产版块：站南、大源、中和和新川。站南版块的开发早已收尾，除了购买二手房，几乎难有上车的机会；中和由于城市界面老旧，整体更新需要较长时间消化；大源和新川版块都是职住一体规划的区域，不同之处是新川尚处在建设初期，而大源已进入收尾阶段。

从购房者的角度来看，如果是买住宅产品，新川和大源版块均是不错的对象：一个买现在，一个看未来。但如果以投资为目的，锐理君认为“看得见的大源”优势要高于“规划中的新川”。

市场数据也印证了这一点。

以链家官网2019年4月的数据为参考，新川版块周边的二手房价约17000元/㎡，中德英伦小区二手房售价最高，达到了20000元/㎡左右；而同期大源版块的二手房均价逼近23000元/㎡，两大版块二手房单价差达到了3000-5000元/㎡，一套100㎡住宅，总价差可达30-50万。

再来看看二者的租金差异。新川版块目前的出租房源集中在地铁1号线广都站和中和，以70㎡左右的套二为参考，该区域的整租月租金在2500元左右，而大源版块整租70㎡的套二，月租金最低约2700元，最高近5000元。月租金价差较大，后期的收益率也会有很大差别。

从商业到轨交再到公园

高新区价值的制高点在大源

公寓，尤其是高端公寓，无论未来是自用还是投资，都依赖于周边的商业活力、人流量以及环境、交通通达性等。因此，公寓在大源更为吃香并不意外，从大源的规划落定开始，这个区域就注定会走向今天这个“僧多粥少”的局面。

整个大源版块大体上可以分为两个部分：以益州大道为界，以东为大源中央商务区，以办公为主；以西是大源高端居住区，生活氛围更浓厚。区域形成了“东职西住”的格局，既相互分离互不影响，又缩短了工作与生活的距离。这便形成了公寓市场的“孵化器”。

△大源功能区分布示意。益州大道以西以居住为主，以东以商务办公为主。

而一个版块的发展是从点到面的，这个“点”就是版块的中心，是版块价值的制高点，也是置业投资关注度最高的地方。

>>成都营业额前十的商业体踞于中心

住宅与商业配套的落地，是大源的起点。华润凤凰城和中海兰庭是最早到大源“拓荒”的两个项目，彼时大源还是“大源村”，配套缺失是新区域不得不面临的尴尬。2009年，世豪广场动工，2011年正式开业，并引入了伊藤洋华堂，成为大源最早一批开业的商业项目，为周边约40万居民提供了商业配套。

世豪广场开业，以及东侧商务区各类产业的持续导入，30+世界500强企业带来的庞大人流、资金逐渐涌入，大源高端居住区以世豪广场所在区域为中心，形成了从产业到居住的一体格局。2018年，世豪广场与伊藤洋华堂共同创造了位居成都前十的营业额，区域的商业活力持续迸发。

>>5号线将带来最后一波地铁红利

轨道交通的红利也正被导入大源版块。沿剑南大道南下的地铁5号线将于今年年底试运营，其中有一站名为“大源站”，站点就设在世豪广场外。

对于用作投资的公寓产品，人流量与便利的交通是非常重要的影响因素，与地铁站的距离越短，物业的价格涨幅空间越大。

△与地铁站的不同距离下，不同物业的价格涨幅（来源：《城市轨道交通对周边物业影响分析》）

除轨道交通之外，城南五条纵向城市级干道之一、连接成都主城区与天府新区的剑南大道，以及连通软件园的天府二街、三街等，共同组成的地面交通网络，也为区域导入了更多的人流量。

>>大源中央公园为项目加分

之所以说这里是大源中心，还有一个重要原因：大源中央公园就位于此处。

从纽约中央公园到伦敦海德公园，无一不证明着城市公园的吸引力，也代表着城市物业价值的制高点。而物业价值也是以城市公园为中心，向周边递减的。也就是说，距离城市公园越近，物业的价值越高。这就意味着，大源物业价值的第一梯队，就位于大源中央公园周边，距离公园越近，物业价值空间越大。

不过，供应紧俏也是大源公寓市场的主题，2019年第一季度，大源版块的公寓产品供销比为0.49，供销缺口较大。

超60%户型直面公园

城市级生态也能被“私有”

这一局面将很快得到改善。5月11日，世豪集团在2019年度品牌发布会上透露，其位于大源腹地的全新公寓产品——世豪翡丽将于近期入市。

△5月11日 世豪品牌发布会暨世豪翡丽产品发布会现场

世豪翡丽位于世豪广场南侧，是距离在建中的地铁5号线大源站最近的物业之一，并且站台将直接接入世豪翡丽的地下二层。地铁5号线开通在即，这个项目或许是在大源中心抢占地铁红利的最后机会。

△世豪翡丽周边，汇集了城市级干道、地铁站、城市中央公园、大型商业体等多重有利因素。

5月11日，世豪翡丽样板间对外开放，锐理君也前往进行了“打探”。世豪翡丽底层均为商铺，其上则规划了3栋公寓，呈南北西三面半围合，将邻近公园的东侧空了出来，这样的设计，换来的是超过60%的户型可以直面大源中央公园。当这个引众人艳羡的城市公园成为窗外景，还是很令人震撼的。

△从世豪广场写字楼高层看窗外的大源中央公园，这也是未来世豪翡丽的窗外景。

在户型面积段的设置上，有两个类型的产品；一是约45㎡的公寓，面积小总价可控；二是80-180㎡的户型，更强调实用性，适合自用。

△图为约100㎡户型客厅样板间

从已开放的样板间来看，翡丽未来将会以精装修的形式呈现。值得关注的是，世豪翡丽的室内设计是由陈建中先生操刀，作为世界知名的室内设计大师，上海汤臣一品、李嘉诚香港半山别墅都是其作品。正如锐理君所看到的，世豪翡丽以现代风格为主，简约而不失质感。

锐理君有话说

高新区的公寓产品不少，区域的公寓存量也不小，各个项目或多或少都有长处可言，但是像世豪翡丽这样，无论是商业环境还是生态环境，无论是生活氛围还是交通通达度等都无可挑剔的项目，在大源确实已经很难见到了。锐理君毫不怀疑市场对于世豪翡丽的认可度，至于后期价格如何，最终转化率如何，锐理君还会持续关注。

注：除特别说明外，文中数据均来自于锐理数据，统计截至2019年5月10日