昨日，成都土拍又引发猛烈刷屏，成华区昭觉寺地块成交楼面地价为12200元/㎡、锦江区三圣乡地块成交楼面地价18400元/㎡，主城区的“稀缺”价值再次得到认证。

5月，主城区锦江、成华、青羊均有供地，但3月连拍两场重头戏的金牛区却突然“沉默”，以致不少业内同行都在私聊锐理君：金牛区的“牛市行情”只是昙花一现？下一波重点的发展方向在哪里？

此前，锐理数据曾有相关报道，2019年金牛区重点推介的土地就有16宗合计约651亩，环交大智慧城和国宾高科新城是主要供应区域，尤其以“国宾”为核心的区域内，拟供应土地多达6宗地块共约308亩。

前期大热的土拍带火了金牛区，以国宾高科新城为代表的老牌区域，能否承接这一波“大牛行情”继续奔跑也引人关注。

两年沉寂只为“转换赛道”

国宾版块重迎“高光时刻”

作为成都楼市的“资深版块”，国宾文化旅游商贸区片区现阶段还是面临不少现实问题：版块沉寂两年、城市界面陈旧、交通需要改善、生活配套不足。

这些“不利因素”是任何一个楼市版块都需要直面的问题，只是对国宾区域而言，由于其身处主城区，而且前期有不少知名企业开发，市场的期许值明显更高。我们先从国宾区域2006至今的土地成交账本初步认识一下：

2006年华侨城、中国电建等品牌开发商入驻。

2014年之后保利、龙湖、蓝光、中粮、北京城建等国内一线房企选择落位。

2016年11月1日，成都长虹置业有限公司以8250元/㎡的楼面价拿下金牛区西华街道侯家桥社区57.3亩住兼商地块，溢价率高达200.8%，这也是国宾区域的最高楼面地价地块。

2016年是国宾版块的高光时期。这一年成都改善置业需求开始喷发，国宾版块内的万科国宾润园、保利国宾首府、蓝光公园悦府等多个项目推出改善产品，率先收割了第一批改善购房者。当时不少人都认为，国宾区域会趁势追击，进入强开发阶段，但略显可惜的是，此后两年这一区域的声音却逐步淡化。

但从锐理君的了解来看，“沉寂”并不是“刹车”，国宾版块只是在暗中转换赛道。此前举办的“金牛区2019年营商环境暨项目投资推介会”上透露，金牛区的城市发展格局定位为“两轴两廊、一核三城”，国宾高科新城作为“三城”的支撑力量，也将着力打造新经济产业新区和高品质生活社区。而2019年拟供应多宗地的国宾文化旅游商贸区，也被普遍认为将迎来新一轮高光时刻。

1

定位更清晰

国宾文化商贸区，城西文旅新高地

与其它很多新兴房地产版块不同，国宾版块一个重要的价值点在于具备丰富的历史人文和现代旅游资源：全川唯一的国宾馆——金牛宾馆，具有历史文化特色的大千故居、易园、跃进村，西南地区最大的主题游乐公园华侨城欢乐谷等。

也正是基于这些强资源要素，国宾其中一个重要的定位为文化旅游商贸区，是金牛区五个产业功能区之一，在前期的多场会议上也被重点提及：

❶2019年3月21日，金牛区举办的“营商环境暨项目投资推介会”上，金牛区相关负责人明确表示，将推进国宾文化旅游商贸区的城市更新，多个项目在2019年内将有实质性推进。

❷2019年5月8日，在上海举办的2019年成都市金牛区文旅产业专题推介会上，天府国宾文化园项目崭露头角。该项目东临北星大道，西临摸底河，南至三环路，北至金牛区界，面积20.21平方公里。从会议来看，文旅国宾的定位得到了全方位支持。

2

市场环境更有利

周边版块楼面地价破万 房价近2万

前两年，国宾房地产市场的一大标签是“缺货”，如今整个地产大环境早已改变：向三环内走，金牛茶花片区的楼面地价达到17200元/㎡；向三环外走，犀浦版块的楼面价也达到10200元/㎡。参考这样的标准，土地价格停留在两年前的国宾版块似乎才开始“挂挡”，土地价值有很大的提升空间。

△2017年以来，比国宾更远的犀浦版块已经发力

锐理君整理比国宾版块更远的犀浦版块数据发现，后者区域内不少项目的房价已经逼近20000元/㎡：远洋朗基国宾御府高层房源成交均价15000元/㎡（清水），多层房源成交均价约19000元/㎡（清水）；碧桂园锦熙府拿证价17433—20470元/㎡（精装）。

反观国宾版块，2017年以来该区域住宅供销比为0.68，严重供不应求。进入2019年以来，区域内还无新增住宅供应。供求失衡带来的客观现实是：区域的住宅产品具备明显的追涨空间。

低调VS热议

单一楼盘靠“利好”获得人气

了解完国宾版块的大市场环境，我们再从区域内的楼盘进一步挖掘。

但可评价项目确实不多，最受关注的是近期准备拿证，位于国宾主干道西华大道沿线的长虹天樾项目。从锐理君的了解来看，长虹天樾似乎正面临“拿地贵、发声少”的争议之中，市场对国宾版块的认识不足，不可避免地传导到了项目身上。

锐理君和长虹天樾相关人士坦诚交流得知，该项目首批次预计推出住宅240余套，截至4月底，意向报名人数已突破1000+。从拿地时业内人士的“看不懂”，到入市前出乎意料的人气，市场的购买判断主要体现在几个方面：

地铁+TOD+道路改造三重交通利好

地铁对房地产项目的拉动作用不用赘述。2019年4月30日，距离长虹天樾距离约900米的地铁6号线兴盛站正式封顶，这也为西华大道改造工程创造了有利条件。此外，在金牛区的“5+9+N”TOD枢纽建设体系中，欢乐谷TOD是一个重要节点，长虹天樾处于约3公里范围内，未来整个区域的交通势必还会有更多升级。

作为成都西门户的主要干道之一，2018年５月底西华大道改造就获得了成都市发改委批复，起于三环路交大立交，止于金牛郫都交界，勘测招标工作一直稳步推进，同时将建BRT快速公交站点，据悉建成后将开通K7快速公交。

作为成都公共交通道路的升级版，BRT的优势显而易见。参考已经换挡升级的日月大道，改造前道路拥堵、混乱、红绿灯多，改造后已形成主、辅道形式的道路。其中，日月大道主道为双向8车道（含2条BRT公交专用道），辅道为双向4车道。从苏坡立交到成温邛高速文家场收费站，此前正常也要用半小时左右车程，现在仅需9分钟。

△改造完成后的日月大道主道为双向8车道，极大提高了通行效率

图片来源：华西都市报

前生态带后低密区 视野更开阔

2019年初，成都主城各区都悄然成立了全新的机构“公园城市建设和城市更新局”，“公园城市”的打造已在稳步前进。2019年1月，成都市规划局公开——金牛区环城生态区上府河北区控制性详细规划（第一版），如下图所示。该规划加大了生态用地面积，环城生态区安靖湖规划得到进一步落实。

长虹天樾所在的国宾区域是城西方向的生态串联区域，如果以它为中心画圈，安靖湖湿地公园、两河森林公园、凤凰山公园等可以形成互为犄角的生态圈，而流经区域的摸底河、府河、东风渠等水系，更打通了整个区域的生态脉络。

▲长虹天樾项目周边生态资源分布图

规划一盘棋的背景下，无论金牛国宾区域还是向外的安靖湖等，都在努力突破空间隔阂，形成完整的生态圈，拒绝生态“真空地带”应当是未来整个区域的重要诉求。

具体到长虹天樾项目，居住视野是一大亮点。

临西华大道一侧（东北），与成都市规划的湿地公园及环城生态区仅一街之隔，区域内的厂房、自建房等都在逐步按计划拆迁中，未来将呈现为锦城绿道；

项目西南侧则与侯家花园相邻，侯家花园为6层左右的低密住宅区，分别由华西和建工负责一、二期整改，目前一期已经改造入住，二期还在整改中，预计今年会交付入住，区域内的人气及居住品质都将提升。由于层数不高，改造后的侯家花园与附近同为低层住宅的兴盛小区，对长虹天樾的视野不会构成太大的影响。

▲改造后的侯家花园社区

长虹项目握着“教育”这张好牌

金牛区是成都主城教育资源颇为聚集的区域。就长虹天樾项目而言，周边2公里内有规划的幼儿园、全兴小学、兴盛小学、万达七中等。值得一提的是，成都七中万达学校是一所由金牛区政府计划，成都七中领办，大连万达集团捐建所成立的一所公办中学。这也是市场普遍认同的一张好牌。

当然，就居住而言，更为重要的是商业需求如何满足？长虹天樾自带独栋商业，毗邻的中粮祥云里规划有农贸市场，应该说未来居住的日常消费完全没问题。对于大型的目的性消费来说，周边也有华侨城欢乐谷商圈、一品天下商圈、交大商圈等。

就目前现状来看，长虹天樾周边的配套设施还有进一步完善的空间。由于整个国宾文化旅游商贸区正在提档升级，更多商住地块和纯商业体块也在路上，相信很快会有更多利好信息释放。

长虹天樾预计2020年交房，入住也是2021年甚至之后。在此期间，西华大道的分段改造持续进行，地铁6号线预计2020年通车，同时随着侯家桥片区的升级改造完成，以及环城生态带的逐步呈现，相信目前我们看到的不少不利因素最终都会转化为有利条件，需要的只是时间。

从版块到项目

至少有三类客群投下“赞同票”

客群范围圈定、客群诉求锁定，拿地、开发、营销才有章可循。此次对国宾版块进行调研后锐理君发现，以即将拿证的长虹天樾项目为研究案例，客群主要集中在以下三类：

▲长虹天樾项目客群分析

第一类：周边经商群体。他们长期活动在这个片区，关系圈稳定。有经济实力，对区域发展认可，并有较强的购买力，且对居住品质有要求，寻求舒适宜居的居所。

第二类：西南交大、金牛区科研院所等高知群体。主要因为长虹天樾离上班距离近，他们有一定的知识涵养和财富积累，习惯与同圈层的邻居一起生活。所以对项目改善的纯粹性有一定的要求，很明显，区域内的老小区不满足置业需求。

第三类：原住居民群体，主要来自金牛大道、迎宾大道、西华大道沿线。这类客群的居住现状以90年代修建的老小区为主，小区整体品质不高，户型空间不大，特别是对一家三代来说，略显局促，这部分人对居住质感、居住品味等都有新诉求。

综合来看，这三类购房群体对区域有“强烈的认同感”，也具备较强的购买力。且长虹天樾纯居改善的品质亦满足了客户改善置业的需求。

客群稳定，供货量稀缺，辅以背后的生态资源，长虹天樾项目或许能够实现快速占位、快速走量的目标，后期给区域的示范带动作用还是非常明显。

◆写在后面◆

应该说，任何一个区域、任何一个项目都并非十全十美，评价区域和单一项目的表现，切忌以点带面。就国宾版块和长虹天樾而言，从金牛区目前释放的规划和区域的供地走势来看，依然值得重点关注与期待。

1、加大供地，说明政府对区域的规划有明确的导向性。作为生态串联区，国宾片区城市面貌的更新势在必行。

2、区域需要更多开发企业的入驻来激活市场，改变现有的居住格局。下一步，政府需要完善更多公共服务设施配套，以保障更加便利的生活。

3、以长虹天樾为代表的楼盘，在产品方面也应有更多的思考和创新，如何真正打造有品质感的项目才是吸引购房者投票的终极武器。对此，锐理君也将持续关注、分析。

免责声明：文中所涉项目信息、数据信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终官方公示为准。