在锐理数据5月21日的刊文《爆红后遭遇三年“冷冻” 如今这里却奇货可居》中，我们从宏观的角度剖析了南湖从爆红到冷冻的发展历程。

无论过去的南湖有怎样的故事，放在当前市场来看，南湖版块本身并没有绝对的“硬伤”，而且作为目前城南高端版块包围圈中价格优势最大的区域，“奇货可居”是南湖版块的新市场定位，具备诸多“重新激活”的要素。此篇，我们就来解决南湖如何激活、靠什么激活的问题。

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高占位、强属性

是南湖“激活”的源动力

从地理位置来看，南湖版块处于高新区与天府新区的过渡区域，具有“承高新、启天府”的高占位。

成都向南发展10年，市场热度一路追捧，首先引人注目的就是高新区。作为国家高质量发展示范区，高新区坐拥约300家世界500强、数千家总部企业和大型机构，2018年高新区实现地区生产总值1877.7亿元，增长9.6%，占全市比重达到12.2%。

有金融、高新技术产业人口的支撑，高新区的房地产市场表现更是亮眼，形成了锦城湖、大源、金融城等高端居住版块。2014年高新区楼市均价10196元/㎡，2018年市场整体均价达15622元/㎡。

但随着土地资源开发殆尽，高新区的住宅供应量大幅减少，2017-2018年供应量仅203万㎡，甚至不及2016年全年210万㎡的供应量，城南购买客群也不断外溢。

（2014-2018高新区住宅供销价走势）

2014年天府新区被正式批准为国家级新区，在成都市“南拓”和天府新区打造的“双核联动”新引擎的发展规划中，天府新区延续高新区“高定位、强资源”的发展步伐，奋力打造西部经济核心增长极的重要极核，2017年GDP增速13.4%，2018年GDP增速12.1%，连续两年位列成都各区GDP增速之冠。

与天府新区的高速发展同步，房地产市场也向上攀爬。

2018年天府新区住宅供应量高达335万㎡，是全成都供应最多的区域。房价的涨势同样“惊人”，从2014年的7811元/㎡,到2018年12641元/㎡。

（2014-2018天府新区住宅供销价走势）

如今，成熟的高新区和新兴的天府新区正经历着人口、资源、产业的转换，南湖版块作为天府新区“桥头堡”能否发挥好枢纽作用就显得尤为重要。从版块属性来看，南湖是一个由生态湖、公园、住宅、生活配套组成的纯居住版块，其生态资源、价差优势，是能够“承高新、启天府”的根本。

“有6000亩的生态资源，就能延续锦城湖的湖景资源带动力。”

高新区锦城湖周边项目的二手房最新均价保持在30000元/㎡左右，天府世家、西派国际、中海城南一号等高端项目的房源售价更一度突破40000元/㎡，湖居自然是必不可少的“卖点”。地处府河、江安河两条成都母亲河的交汇处，占地6000亩的南湖公园，是集生态、休闲、运动、旅游等功能为一体的开放式公园，也是南湖版块最直观的居住价值。

“有价差优势，就能吸引城南更多的客群。”

过去一年（2018年5月至2019年5月），南湖版块商品住宅成交均价为13747元/㎡。相比高新区大源版块均价18338元/㎡，天府新区锦江生态带均价15238元/㎡，南湖版块不仅有明显的价差，还有更纯粹的湖居生活。

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地铁5号线开通

是南湖“激活”的驱动力

确定了区域占位和版块属性，南湖激活最直接的驱动力，就是地铁5号线的建设。

2015年，四川省发改委正式批复同意建设成都市地铁5号线一、二期工程，该工程北至新都，南至天府新区，线路全长约49公里，设车站41座，是一条万众期待的南北贯通的地铁线路。2019年4月30日，成都地铁5号线项目轨行区全部完成移交工作，全线进入最后冲刺阶段，计划下半年开通。

地铁5号线有警官学院、二江寺、南湖立交三个站点经过南湖版块，其中南湖立交地铁口距离蓝润·天府MIC仅283米。地铁开通后，至少会在两个方面发挥效益，为南湖的“激活”提供了内部动能。

✦一方面，南湖版块的通达性更强。地铁5号线开通可以进行人口分流，缓解区域的交通拥挤。在5号线城南部分站点，从神仙树、站南、锦城湖、大源到南湖，均是高端商业区和居住区。地铁的开通，拉近了各大版块的距离，实现更紧密的协同发展。

✦另一方面，南湖版块商业中心能快速发展。 南湖目前最缺的就是商业，地铁5号线与已建成的2、3、4、7号线和在建的6、8、9号线均可换乘，区域的人流量会进一步加大，能迅速形成较为繁华的区域商业流线。如地铁1号线开通带动沿线多个大型商业体，凯德广场、环球中心、蓝润置地广场，距离地铁口均在1公里范围内。

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500万人口红利

是南湖“激活”的购买力

南湖版块想要激活，归根到底还要解决“人”的问题。

首先，南湖原有居民的换房需求。只需简单测算，南湖版块已交房入驻项目不低于500万㎡，有数十万人居住。这些人目前的居住现状，以刚需房、小户型为主，改善置业和商业需求庞大。

其次，南湖还要吸引更多的高净值人口。天府新区战略定位是国家科技创新和产业化基地及国际化现代化新城区，对“人才”有很强的吸附力。2017年7月20日，成都颁布“人才新政十二条”，截至2018年年底，不到两年时间，天府新区通过新政落户的“人才”共计11.5万人。根据规划，天府新区2020年总人口350万人，2030年总人口500万人，这些庞大的人口最终会转化为强大的购买力。

“但就现阶段来看，天府新区有硕大的版图，规划有公园、商业、配套、住宅，但要将这些全然呈现，至少得精耕数年时间。天府新区既成配套仍以基建为主，尚没有一个可成熟生活的社区，更没有一个可以支撑区域规划入住人口的商业建筑呈现。天府新区最成熟最纯粹的南湖版块，自然能成为这些“人才”置业的第一站。”

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蓝润253亩项目浮出水面

是南湖“激活”的竞争力

区域占位、地铁5号线开通、高净值人口带来的置业与消费需求，这些都是南湖能够“激活”的关键因素，还需等待一家实力房企、一个代表性项目来盘活区域。

在2018年5月蓝润通过司法拍卖成功竞得该地块后，业内外普遍认为南湖“稳了”。2019年4月13日，蓝润·天府MIC售楼部开放当天，就迎来了万人打卡。

锐理君获悉，占地253亩的蓝润·天府MIC业态丰富，是南湖首个高端复合型生活大城，在项目整体规划与打造上，更是使用“降维”思维规划产品形态。

比如，5·15新政后，天府新区楼盘大多为130㎡以上的大户型产品，紧邻蓝润·天府MIC的北辰南湖香麓项目也仅剩别墅类产品。蓝润·天府MIC高层住宅建面109-135㎡，是成都改善置业的经典面积段，具有差异化竞争优势。

再如，天府新区是新兴产业人口聚集地，从消费人群结构来看，未来消费驱动力主要在于年轻时尚的高消费群体 。

商业投资方面，蓝润·天府MIC项目有建面约30-40㎡LOFT/SOHO产品和大平层公寓产品。

商业消费方面，蓝润·天府MIC项目有160米地标双子塔、有对标IFS依格罗酒店的星级酒店、有3.4万方商业街区。多种业态的产品组合，能提供更多样的置业选择。

南湖版块的重启并非空穴来风，但未来的效能如何才能更好显现？蓝润·天府MIC项目又将如何落地、产品又有哪些特色？下一篇，锐理君将继续跟踪分析。