上周，锐理数据在《爆红后遭遇三年“冷冻”如今这里却奇货可居》、《南湖“激活”背后一个253亩的大盘浮出水面》刊文中，对南湖版块的“前世今生”与区域价值作了梳理，引发了业内外的极大关注与讨论。

南湖版块的市场地位获得了诸多赞同票，但不少人更关心的是：经过十年高速运转的南湖版块，面对价值走高与供应趋无的矛盾，未来还有多少生长空间？进入南湖片区的机会点在哪里？停摆三年多后，南湖版块如何才能焕新？

昨天，在位于天府新区蓝润置地广场的璞悦酒店内，蓝润·天府MIC全球发布盛典暨媒体见面会在光影中隆重举行。上述的诸多问题，也在这场活动中释放了明确答案。

公寓产品打头阵 253亩生活大城6月入市

在此次发布会现场，锐理数据发布了《镶嵌在大城南的城市翡翠——南湖版块价值重塑深度解读》报告，对南湖版块进行了全方位的价值剖析，并抛出两个重要概念：城南翡翠生活与南湖五力模型。

城南翡翠生活，可以理解为南湖版块的城市占位，这与其“承高新、启天府”的占位正相关，更来源于其坐拥6000亩度假风景区、府河江安河环抱的城市生态资源，在天府三小、天府四小等醇熟配套加持下，形成了一块绿色的宜居翡翠。

五力模型的表达，包含城市发展力、人口吸附力、交通推动力、消费源动力、商业驱动力，它们既是南湖版块价值的体现，也是南湖版块重启的关键要素。

这两大观点的抛出也引发了热议，比较一致的结论是，南湖版块的市场热度正在被快速激活。一个直接的原因在于本场发布会的重头戏——蓝润·天府MIC正式亮相，其产品配置、设计理念和发展思路都在主导区域的全面复兴：

南湖首个高端复合型生活大城，配置很赞

按照规划，蓝润·天府MIC将打造为囊括建面109-135㎡高层住宅、建面30-40㎡LOFT/SOHO、大平层公寓、3.4万方特色商业街区、酒店、写字楼等的城市综合体，其中还包括建成后将成为成都又一新地标性建筑的双子塔。

△项目整体效果图

253亩的超大体量与丰富的业态，作为版块最后一块拼图的蓝润·天府MIC，既是南湖正式收官前为数不多的机会，其开发运营也将成为盘活区域的核心力量。

解渴区域的“及时雨”，预计6月推货

发布会上，蓝润地产营销品牌中心总经理侯亭利女士抛出的几个观点引发了热议——土地不稀缺，稀缺的是地理位置；对房地产而言，稀缺在于短时间内获得最大价值的资源。

这非常符合成都的现状。在公园城市发展理念下，未来成都生活将更大程度与湖、公园等生态资源相融合，从锦城湖、南湖、麓湖到怡心湖、兴隆湖，城南以湖发展的城市格局也在打开。比起怡心湖、兴隆湖等新兴湖区，早已醇熟的南湖则不需要时间去兑现，这也正是其稀缺的体现。

但近年来供应缺口也是南湖版块的一大“痛点”，随着此次蓝润·天府MIC项目的亮相，这一痛点被化解——预计6月15日，蓝润·天府MIC将迎来首次开盘，拟推建面40㎡的SOHO产品。

△天府新区占地253亩的复合型生活大盘正式亮相

作为253亩的大盘，蓝润·天府MIC为何选择公寓产品作为首发？又有哪些市场机会点在支撑这个区域的发展？

地铁5号线驱动 两大客群支撑就位

关键先生”之一是建设进入尾声的地铁5号线。

众所周知，对投资属性明显的公寓产品而言，稳定的客群是实现价值的基础；而其使用对象通常为办公、商务等年轻群体，对时间成本极其看重，因此，对生活配套与通勤距离要求更苛刻。

从这一层面看，南湖版块发迹早起点高，区域生活成熟度无需赘言；最大的看点则是，预计下半年，贯穿南湖版块的地铁5号线将通车。南湖版块与更多区域的联系通道将被彻底打开，也至少能为蓝润·天府MIC带来两方面的客群支撑。

天府新区庞大的人口 奠定稳固客群基础

定位为国家科技创新和产业化基地及国际化现代化新城区的天府新区，不仅能导入大量产业与商务人群，还具备强大的人口虹吸效应。据统计，不到两年时间，天府新区人才落户已近12万，根据规划，2030年区域总人口约500万人。

天府新区有硕大的规划版图，但仍需要更长时间去兑现。就现阶段而言，在地铁的带动下，生活各方面最成熟与纯粹的南湖版块，是最直接的需求承接点。

地铁+区位双重合力 持续延展客群宽度

从地理位置上看，南湖版块西侧紧邻规划“3+3+N”产业体系的双流怡心湖版块，东侧靠近同样偏重产业发展的新川版块，向北与成都最为集中的办公商务区域大源、金融城等相隔不远……大量的潜在客群在时间的转化下，将成为主导未来居住生活的动力源。

数据显示，受产品特性的影响，新兴产业聚集的城南是公寓产品的首选，2017年至今，城南公寓产品成交约178万方，位列五方位之首，成交均价涨幅达58%。其中，高新区2019年前4个月，供销比不足0.5，明显的“僧多粥少”，目前均价为17488元/㎡。缺货与高门槛是高新区公寓市场的主题，需求外溢无可避免。

这就为处于承高新启天府核心枢纽位置的南湖版块带来了机会，在5号线的推动下，更多潜在客群将进行有效转化。只不过在南湖版块，有价无市也是公寓市场多年来的常态。基于此，作为版块内唯一货源，蓝润·天府MIC踩准这个时机入市，非常有利于快速收割购买力。

产品+资源组合拳 收割市场关键在两步

不可否认，成都公寓市场存量高企、产品雷同、竞争激烈也是客观现实，仅靠区位优势与地铁助力难以成为硬通货。就蓝润·天府MIC而言，则是通过精准产品定位、把控产品细节、升级内部配套、借力外部资源等组合拳来提升综合实力，总结来看，可以浓缩为关键的两步。

第一步：精准定位+细节把控双管齐下 留足产品溢价空间

统计显示，截至目前（5月28日），2019年成都50㎡以下公寓成交16652套，占比超6成，也是唯一供不应求的面积段。蓝润·天府MIC的公寓产品包含SOHO、LOFT以及大平层三类，其中SOHO与LOFT的主力户型面积设置为建面30-40㎡，与市场偏好一致。

此外，50㎡以下产品也是供应最多的面积段，为跳出同质化包围，增加溢价空间，蓝润·天府MIC在产品细节上做了不少文章，譬如：

小户型SOHO/LOFT产品布局于163亩地块中靠近剑南大道一侧，并单独组团与住宅分割开来，6栋建筑呈半围合式分布，形成一个较大的中庭。这样的设计首先就与市面上大多数公寓产品拉开了差距。

将SOHO产品层高做到3.3米，再搭配8.2米的进深与标配的大面宽落地窗设计，空间体验感立马UP。

打造挑高6m的首层架空绿化+空中退台花园等，空中花园最多的楼栋其空中花园面积多达约700㎡，在感官上，提升项目品质感。

规划利用首层架空空间与避难层打造主题空间，创造一个集互动交流与功能使用的全方位共享生活圈。

第二步：小面积产品撬动三大强资源 提升项目增值能力

梳理来看，锐理君发现，产品做出亮点外，蓝润·天府MIC内外可为项目加成的核心资源众多。

自带商业只是起点。首先，项目规划了3.4万方商业，拟打造体验式情景商业街、特色影院、新型零售超市等，其中主题商业街就位于6栋公寓的一二层。此外，一街之隔的中海右岸环宇坊已开业，而选址上对消费力和人流量有极高要求的盒马鲜生也已入驻，人气旺盛。

△规划的商业综合体，建成后既可以服务于项目业主，也将有效补齐区域商业短板。

双公园+湖区叠加。蓝润·天府MIC靠近6000亩的南湖公园，距离湾流而过的江安河三百米左右。更重要的是，据项目方介绍，隔绿野路与项目相邻的空地正是蓝润需要配建的体育运动公园，直面公园的公寓产品，其视野可以想象。一般来说，由于生态空间和资源的稀缺性，湖区与公园物业价值空间更大、升值速度更快。

△项目北侧紧邻代建的体育运动公园（规划中）

地铁红利释放。蓝润·天府MIC距离在建的地铁5号线南湖立交站约283米，这是一个既不易被干扰又能最大化享受地铁红利的距离。数据显示，距离地铁站越近，物业的涨幅空间越大；从租金收益层面看，地铁的影响力也绝对不可低估。

△与地铁站的不同距离下，不同物业的价格涨幅

（来源：《城市轨道交通对周边物业影响分析》）

总结来看，区位、资源、地铁、产品等优势叠加，蓝润·天府MIC的竞争力毋庸置疑；预计6月15日，项目公寓产品将正式开盘，市场将会有怎样的反馈？锐理君也会持续关注。

回到文章开头的问题，从公寓到住宅再到商业，随着蓝润·天府MIC建设有序进行，南湖版块也将重拾市场热度，焕发新的活力；但必须承认的是，以南湖版块目前的开发程度而言，进入的门票将会越来越紧俏。

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免责声明：文中所涉项目信息、数据信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终官方公示为准。