因城施策调控下，全国楼市“变局”仍在持续。2019年上半年，房企过得并不轻松：

一是全国楼市增速放缓。行业处在下行区间，全国商品房销售额的增速和2018年同期相比大幅放缓，销售面积甚至出现负增长。

二是龙头房企业绩下滑。碧万恒这三巨头中，上半年仅万科的合约销售额同比上涨9.63%，碧桂园和恒大的合约销售额都小幅下跌；千亿房企中，业绩达到全年目标50%的仅中海地产和招商蛇口，整体业绩完成度较低。

房企若要完成年度销售目标，下半年必然要供货量，市场竞争加剧也是必然。

下半年楼市看西部 西部还看成都？

统计显示，上半年全国楼市出现了区域性分化：西部地区和东北地区的投资额增速都高于全国平均水平，而西部地区是唯一一个上半年商品住宅销售面积实现同比增长的区域，也是销售额增速最快的区域。

▲截图来源：国家统计局

上半年西部楼市很热闹，其中西安的住宅市场、成都和重庆的土地市场表现都可圈可点，以成都楼市为例，上半年就呈现了几个突出特征：

土地端，狼多肉少，地价高企。上半年成都的土拍市场中，数十家房企围猎一宗地的情形并不少见，成都最高楼面价纪录遭遇两连刷，跳涨至18512元/㎡；

住宅端，房企推盘少，购房者出手谨慎，去化率回到普通水平。上半年成都市场住宅供应面积同比减少10.41%，同时月度平均开盘认购率徘徊在50%左右；

房企层面，新面孔多，敢出价敢拿地。粗略统计，上半年在成都土拍市场露过面的新房企就有禹洲、越秀、中骏等，基于战略性进入成都这一目的，“新面孔”出价更大胆。

土地和住宅端的分化表现，随着融资收紧的预期增强，给下半年增添了更多不确定性：房企需要靠快速销售物业来回笼资金，上半年累积的业绩压力自然也会传导到下半年，市场竞争势必激烈。

下半年的全国楼市，西部依然会是重点，成都楼市也定是重中之重。

成都楼市显露新格局 混战之中优劣难辨？

一个不争的事实是，在持续的调控与竞争压力之下，成都楼市正在形成新格局：

不同区域、圈层间的“价值差”越来越小。

主城区房地价高企，同时“中心城区”的规划让传统一二圈层之间的“价值差”越来越小，大量需求涌入传统的二圈层，提升了二圈层的认可度；

调控持续，银根紧缩，房企真的要“拼刺刀”。

从上半年的几场关键会议信号来看，下半年银根持续收紧应该是大趋势，房企的融资难度会越来越大，下半年拼杀，看的就是谁的融资能力强、现金流充足；

外来强手聚集，单打独斗风险陡增，房企要重寻“避风港”。

土地成本高企，传统的“买地-卖地”模式对单一房企来说难度大且风险高，找到新的“避风港”很重要。

市场格局出现新变化，房企应清醒认识：

1. 快速研判市场形势，提前追踪热度，多方位布局提前占位；

2. 重视保存资金实力，拒当“甩手掌柜”，谨慎应对金融“杀威棒”；

3. 必须拿地“活下去”，但土拍市场成本飙升，激进面前更要控风险。

目前的成都楼市，基本属于群雄混战的局面，不过新近成交宗地下半年推出的可能性较小，意味着下一阶段主要的竞争还是围绕老牌房企展开。不同房企的策略不一，今天锐理君重点分析一下蓝光这家成都本土“一哥”，这家房企近两年应对楼市格局变化“有先手但更留有后手”。

说到这里，有一个关键指标值得关注：房企品牌指数。亿翰智库的各区域房企品牌指数排行榜统计显示，2019年上半年蓝光发展以75.91的综合得分居四川第一。从锐理数据获取的信息来看，从成都本土发源的蓝光，前两年在二三线城市进行了一轮深耕，今年又悄然间转移了重心，再次重仓成都。

▲2019年上半年四川区域房企品牌指数得分及排行

（图源见水印）

品牌指数全川第一 下半场的蓝光有“大招”？

企业的品牌影响力将决定其未来发展的经营持续性及竞争领先性，因此，品牌指数的高低代表了房企在下一阶段竞争中是否具有优势。

从成都走向大四川的蓝光，2018年以425.5亿元的销售额登顶了四川房企业绩排行榜第一，但今年上半年，蓝光显得非常“低调”：既未在成都公开市场拿地，也没有全新的住宅项目推出，更没有大型的营销动作出街……上半年蓝光的品牌指数综合得分凭什么居第一？“未拍地未推住宅”的蓝光，又凭什么重仓成都？

去年，锐理君就此曾详询过蓝光应对楼市格局变化的新招数，得到的答案基本包含在以下12个字：重视营销、减轻负重、深度布局。这些让很多人看不懂的“大招”，在今年楼市风云激变时，突然就成了聚光灯，不仅能让我们重新看见蓝光的发展策略，也能给市场尤其是早已布局成都的老牌房企更多启迪：

1.营销制胜 持续影响 发挥主场优势

下行周期，营销是制胜武器。今年上半年，蓝光推出了“蓝朋友”等花样百出的营销活动，作为本土房企，蓝光的最大优势是让营销手段“懂四川”，也容易实现“被四川懂”。2019年上半年，虽然蓝光项目发声较少，但企业的全民认知度丝毫未减。

今年6月，蓝光将其收购的郫都中航城项目（现已更名为蓝光长岛城）前期剩余的住宅推出，在零宣传的情况下，402套住宅迅速成交317套，去化率近80%，远高于市场平均水平。这之中，蓝光的品牌认知度功不可没，这也为上文的房企品牌指数夺魁增添了砝码，更让蓝光征战下半年有了底气。

2.减轻负重 轻装上阵 巩固现金流

或许很多人都不知道，在上半年无全新项目入市的情况下，蓝光在川的销售额依然达到了107亿元，在川企业绩排行榜中稳居第一。锐理君独家获悉，这主要得益于蓝光采取了积极的应对策略，及时调整了库存产品结构，通过数十亿元的非住宅物业撬动了快速去化。

▲2019年上半年四川本土房企销售业绩排行榜

（图源见水印）

一般来说，非住宅物业的去化难度和速度都比纯住宅物业大，比如商铺、办公及车位等，但如果这部分资源库存过大，会成为房企很重的负担，严重者会拖慢房企拓局的脚步。

此前大举发展的蓝光在前两年就意识到了这一难题，并在2019年上半年花大力气进行了针对性的解决：仅今年前5个月，蓝光通过“车位节”等营销活动，同时借助非银金融机构的金融化手段，实现了全川20余亿元库存资源的去化。其中，商铺/办公的去化额已达到2018年全年商办业绩的8成左右，车位去化额更达到了2018年全年业绩的近3倍！

具体到成都市场，这一表现同样不弱。上半年在大成都范围内，蓝光发展共实现商业/车位去化面积共86317㎡【认购口径】，同比2018年同期增加了102.11%。对蓝光来说，这样的“逆市场操作”一方面减少了库存压力，另一方面也回笼了大量资金，面对不确定的市场，这“一减一增”成了另一个有效的武器。

3.把握城市节奏 全盘布局 重仓成都

重仓成都？当得知蓝光这一策略时，锐理君和很多同行一样都大吃一惊。面对完全变化的格局，“本土王”拿什么去抢占市场？

事实是，尽管上半年蓝光未在公开市场拿地，但其下半年的供货节奏不会受到太大的影响。

上半年至今，以蓝光观岭和蓝光芙蓉天府为代表的超级大盘仍然在售，超大体量可以保证蓝光的住宅供应不断档；

尽管未现身公开土拍市场，但蓝光仍然获取了不少的土储。

一是除了在售的蓝光芙蓉天府外，蓝光还将采用多种合作方式，参与双流项目、新都项目以及青羊区西环里的打造；另外，蓝光还通过收并购方式，获得了郫都区蓝光长岛城（原中航城）421亩大体量的住宅地块，这一项目完全又是一个超级大盘……这些项目都有可能在下半年亮相，成为市场绝对的“带货王”；

从以上几个项目的分布看，从主城到近郊、远郊，甚至成都以南的仁寿，蓝光都有布局，其中落子最多的是近郊。需要注意的是，今年上半年近郊商品住宅供不应求，供销缺口居大成都之首，“精明”的蓝光早已悄然占位。

综合来看，2019年上半年的蓝光看似低调但脚步未停，下半年的楼市交锋中，蓝光的“大招”必然还会一波接一波。首先是新都和双流的两个合作项目有望入市，另据最新消息，最快8月初，郫都区超级住宅大盘蓝光·长岛城和青羊区商业项目蓝光·西环里就将正式对外发布。

位于青羊万达旁的蓝光西环里，借助其双地铁的区位优势（4号线和规划中的9号线）以及蓝光突出的商业运营经验，有望成为区域的商业新地标；

郫都区421亩的蓝光长岛城作为长岛系3.0版本，定位为“大规划、大场景、大配套”的城市超级大盘，被蓝光寄予厚望，以再续蓝光长岛国际的辉煌。

手握这么多“大招”的蓝光，下半年或许依然是地产同行不容忽视的“对手”，锐理君也将密切关注其在市场中的表现。