上一个十年，依靠土地及人口红利，房地产市场发展迅猛。然而，随着新城镇化概念提出，以营销为导向的传统开发模式逐渐向以运营为导向的新兴模式转移。与此同时，主城拿地和操盘难度提高。

房企如何利用更多的土地资源？产品上如何腾挪，丰富产品线？7月，万科约6300亩眉州文化村（注1）浮出水面。锐理君认为，新城镇化背景下，从万科身上能梳理出的下阶段拓地标准有两点：

1、重视城市，也要重视城镇

2、不仅仅是拿地，还要服务区域

领航者在何处？
眉山+产业 是万科的关键词

1999年进入成都以后，万科“始终与城市共生长”：2007年，万科金域西岭推出U8装修体系，将成都带入精装房时代；2014年万科推出万客会APP，将成都带入“智慧地产”时代；2018年，万科率先提出“城乡建设与生活服务商”的概念。

在万科看来“住房全面紧缺的时代已经结束，现在房地产主要矛盾是不平衡和不充分的问题”，“万科不仅要关心城市，还要关心乡村，关心乡村与城市的互动”。

2251亩，万科一路向南重仓眉山

分析万科拿地数据，一条格外简洁的轨迹呈现在纸面上：2018年至2019上半年（1-6月）招拍挂市场里，万科在眉山的土储达到了2251亩，包括清水镇1185亩、东坡区937亩、仁寿大道旁65.5亩、文林镇63.5亩，远超大成都的663亩，整体拿地“向南”倾向明显。

《成都市城市总体规划》（2016—2035）提出，要按照“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针，高水平发展南部区域。眉山位于“南拓”辐射范围，部分区域被划入天府新区，开发企业关注度高。

产业介入，拿地更加灵活

细分万科所拿土地，仍以住宅类用地为主，不可忽视的一点是，它们背后或多或少都有产业介入的身影：中国·眉州文化村、天府万科城、万科梦想城（暂命名）……万科拿地更加灵活。

（来源分别是：眉山网新闻、出让文件、成都双流区人民政府官网）

成眉一体化
区位+资源 是万科的拓地标准

万科为什么重仓眉山？2017年，第八届（眉山）东坡文化节上，王石曾说：“眉山区位优势优越，离成都很近，青山绿水多，也是大文豪苏东坡的故乡，发展潜力大”。

把这句话拆解，可以梳理出房企下沉后的两大拓地标准：区位+资源。

区位：加速融入成都经济圈

受距离、交通等因素影响，成都同城化发展城市主要包括眉山、德阳、资阳三大城市。其中眉山自2010年开始与成都同城化发展，城市价值不断升级。

（来源：《成渝城市群发展规划》）

区位上：眉山处于成都南拓范围，部分已融入成都规划（视高、青龙镇）。主城区距成都市中心直线距离仅约68KM，区位优越。

交通上：成眉市域铁路S5线（规划）、成都地铁16号线（规划）、天府新区经眉山至乐山高速公路（规划）助力融入成都一小时经济圈。（来源：眉山市人民政府官网）

产业上：视高工业园、彭山工业园等已实现对成都产业功能承接。（来源：四川日报《眉山：借“成都力量”自强》）

2016年国务院发布《成渝城市群发展规划》，成都被定位为国家中心城市，眉山也被纳入规划范围。2018年6月29日至30日，四川省第十一届委员会第三次全体会议召开，作出了“一干多支、五区协同”的新部署，支持眉山建设环成都经济圈开放发展示范市，推进成眉同城化突破。

从经济增长看，2019上半年，眉山全市地区生产总值588.73亿元，增长7.8%。其中，第三产业增加值245.66亿元，增长9.5%，增速居全省第4位。全市居民消费价格(CPI)上涨2.3%，涨幅比全国平均水平高0.1个百分点，比全省平均水平高0.2个百分点，房地产市场得到有力支撑。（来源：眉山市统计局）

资源：拟操盘崇礼新城约6300亩

万科目前在眉山所持土储，数据上看，以清水镇为多，但将规划面积结合考虑，坐落东坡区崇礼新城的眉州文化村可能达约6300亩（注1），体量不容忽视。

东坡区是眉山政治、经济、文化中心，而崇礼新城东接蟆颐山脉，西濒岷江与东坡岛，受“三苏文化”影响，资源丰富。万科对崇礼新城的介入，远超单纯地产项目的影响力：崇礼新城4平方公里的土地拟由万科整体投资开发，这也可以解释万科对崇礼的重视。

2000年，良渚文化村在杭州西北端落地生根，2019年，万科把自己的第二座文化村珍而重之地放在眉山。19年间，万科在思考什么？新城镇化背景下，特色小镇如何扬长避短？要理解眉州文化村聚落，离不开1.0版本的良渚文化村。

文化村2.0版
服务+整合 是万科的自我升级

良渚文化村总占地约12000亩，其中山地约5200多亩，旅游用地约1200多亩，公建用地约680亩，房产用地约3400多亩，2020年人口预计突破8万人（来源：万科良渚文化村公众号）。

良渚文化村定位为：人文山水旅居社区、国际亲子教育社区、绿色运动复合社区、文化复兴标杆社区、产业人居共生社区，服务人居，服务城市是其操盘重心。

所以，万科在良渚文化村里呈现出大雄寺、白鹭公园、矿坑探险公园；呈现出村民食堂、村民书房、村民客厅；呈现出良渚文化艺术中心、良渚博物馆；呈现出合伙人计划、养老产品“随园嘉树”。其独有的文化村理念也在此初见雏形：

沉浸在不可复制的自然资源之间，利用村民公约自主运营，以传承中华文明为己任，实现居住有其利的现代乡村人居方式。万科文化村属于“宜居、宜业、宜游、宜养”的城市服务空间。

（日本建筑大师安藤忠雄的作品：良渚文化艺术中心实景图）

（良渚博物院实景图）

回到前文的问题，为什么万科第二座文化村会落地到眉山崇礼新城？不难看出，万科文化村的组成要素正是：依附新一线城市，享受其带来的千万人口和产业利好、5000亩以上的地块、能引起共鸣的文化基底、无法复制的自然资源。

（两座文化村的相同之处）

理解了择址的唯一性，随之而来的问题就是万科会怎么打造2.0版的文化村？服务和整合是其不变的方向：2014年，浙江最先提出特色小镇概念，之后，全国范围内，以文旅、农旅、科技为代表的特色小镇崛起：

（全国部分特色小镇举例）

选址、落地、招商、运营，与高周转截然不同，房企需要长时间持有实体资产，资金能力、承压能力与产业能力备受考验，所以目前进军特色小镇领域的仍以实力强劲的大型房企为主。

新城镇化背景下，特色小镇正遇风口，但如何扬长避短？万科通过良渚文化村，展示出商业、教育、文体、养老等领域强大资源整合能力的重要性：未来房地产的竞争是综合实力的较量，“偏科”的房企也许会输在起跑线。作为万科文化村2.0版本，眉州文化村会如何提升城市、区域的人居生活？锐理君将持续保持关注。

注1：文中信息由作者从公开渠道搜集，“眉州文化村占地约6300亩”系由万科拟投资开发的崇礼新城建设项目总占地面积（含公建配套），据悉，其中的经营性国有建设用地为意向获取地块，最终是否全部获取具有不确定性。