在过去几年的地产开发时代，成本、规模、速度是衡量一家房企成长能力的传统标尺，但这样的时代正在改变……

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就直接地表示，未来十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，中国房企的数量会减少2/3。久未露面的冯仑也提示，地产后开发时代已经来临，“开发商要变成手艺人”。

地产行业加速变革，对高质量居住的要求，正在严苛考验房企的长线运营能力。此前快周转、高复制、闭眼激进的“开发模式”遭遇壁垒，而那些重视产品力、坚持自我的房企正迎头赶上。

在多数人眼中，成立20年来始终立足粤港澳大湾区的时代中国，就将是新形势下率先突围的房企之一。早在10年前，时代中国毅然“反传统”地将“城市更新”作为突破口，深入参与广州白云区国际单位的打造，主动探索“传统建筑—属地文化—城市发展”之间的多元关系，如今已是广州旧城改造的先头兵和绝对中坚。

在住宅开发领域，时代中国更是将大量精力投入到产品塑造和生活营造，堪称最坚定的“守传统者”。

但坚持大湾区深耕20年后，时代中国有所选择地走出去。2018年，时代中国外拓西南并首次进军成都，相继在郫都区和金牛区拿下两宗优质土地，其“生活艺术家”的理念开始搅热成都市场。

对于此前没有大规模扩张的时代中国而言，这一步跨越前后，到底有着怎样的颠覆性思考？

01

用“久久为功”对抗规模扩张

读懂城市 读懂生活 才做开发

我们首先应该清楚，过去20年，时代中国在粤港澳大湾区的坚守，是刻意而为，背后是这家企业一直坚守的初心——选择一座城、深耕一座城。

如今，时代中国已经是中国领先的城市发展服务商,业务覆盖住宅开发,产业、商业开发运营,以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。截至2018年底,企业总资产达1290.5亿元人民币,是中国民营企业500强、中国财富500强、中国房地产50强、香港联合交易所上市企业。

深耕发展，让时代中国的成绩更稳定。

2018年，时代中国的销售额达到了605.95亿元，同比增长45.5%，全年目标完成率达到110.2%，创销售历史高纪录，荣获“2018中国房地产上市公司综合实力50强（第34位）”。

△时代中国2014-2018年销售业绩直线上升

在行业变革的背景下，比起605.95亿元的总业绩，45.5%、行业第34位这两个数据能很好地反映时代中国的成长能力，而在融资成本、利润率和土储上的更多优良表现，更让其拥有了长线发展的硬实力。

>>>资金是房地产业的血液，融资成本也是考核房企融资能力的重要指标。2015年就在香港上市的时代中国，于2018年8月获纳入恒生综合大中型股指数成份股、恒生港股通指数及恒生沪深港通大湾区综合指数成份股，受到资本市场的认可。

根据乐居财经研究院发布的2019年房企融资利率榜，时代中国融资利率保持在6.75-7.625%之间，在不少房企利率已经突破15%的背景下，时代中国的融资成本绝对“耐看”。

>>>时代中国的利润控制能力同样稳定，2018年的净利润率为14%，在行业增速趋缓的情况下，没有大规模扩张且能保持两位数净利润率已属非常难得。

>>>“我一直认为，连最熟悉的地方都做不好，怎么能把更远的地方做好，所以目前还是把更多资源放在大湾区里。”时代中国董事长岑钊雄认为，单在大湾区就完全可以做到1500-2000亿的规模，因此企业不断增强土储能力。

截至2018年上半年，时代中国持有土地储备1820万平方米，有约三千亿货值在手，另外还拥有70个城市更新项目，预计可贡献土地储备约1950万平方米，总货值约5000亿元。

02

城市更新 深度运营

给城市更好的生活场景

在粤港澳大湾区，时代中国有诸多明显标签，“城市更新”正是被人熟知的一张王牌。仅2018年，时代中国就成功转化了4个城市更新项目，增加的土储面积接近90万平方米，总货值近145亿元。

锐理君对时代中国的认识也是从位于广州白云区的国际单位项目开始。早在10年前，时代中国就已经深度参与该项目的改造与运营，并逐步成为主导广州旧城“容貌更新”的“城市艺术家”。

以锐理君实地考察的国际单位时尚科技园为例，其前身为长征鞋厂等国营企业旧厂区，2008年时代中国就已经率先投身这一片区的改造。

在当时很多旧改项目还处于简单更换基础设施、强化外在形象提升的的时候，时代中国就力邀了林伟而、万谷健志、谷腾等亚洲设计名师介入，斥资5亿元重金打造了绿化率高达60%的低密度办公园区。在保留广州属地文化和旧改项目本源的基础上，项目实现了国际化设计与艺术生活的无缝接轨。

“修旧如旧”但不失时尚，这是锐理君对这一项目最大的感受，而在留住传统文化和传播现代艺术之间，时代中国也找到了具有自身特色的平衡。

如今已有650多家企业进驻这一园区，自2008年开园以来，每年创造约5亿税收。更为可贵的是，通过强力推动城市面貌更新，时代中国展示出强大的助推产业升级和经济增长的能力，为城市上下游产业实现经济与社会效益双向提升筑起了一道长城。

△国际单位改造前后形成了鲜明的对比

当“城市更新”成为擅长的手艺后，时代中国开始思考对中国当代艺术进行再生产，并以此为城市和人持续赋能。

作为广州的艺术地标，于2003年创立的非营利性公益美术馆——广东时代美术馆，特邀了著名建筑师雷姆•库哈斯和阿兰•弗劳克斯参与设计建筑，旨在鼓励艺术、设计和建筑领域的创新尝试和先锋实践。

△位于居民楼上的广东时代美术馆

这栋生长在居民楼里的艺术馆，1层和19层作为公益艺术展区，自建成以来通过与艺术家以及来自不同领域的专家、学者的合作，见证了珠三角城市化的缩影，备受行业推崇。

2018年，时代美术馆更在柏林开设分馆，这也是中国艺术机构首次在海外设立“平行机构”。时代中国也成了中国艺术与世界交流对话的主要推动力量。

△广东时代美术馆见证着城市的新旧变化

03

“慢工出细活”的战略

是企业和消费者的双赢

如果要选择一家企业来类比时代中国，锐理君认为“苹果公司”是最准确的参照，因为两者都是严格的产品主义者：坚守产品开发的初心，重视产品与受众的正向关系，追求用艺术方式打造和运营产品。

“与很多房企将艺术作为营销或者品宣的附属不同，时代中国的“生活艺术家”并不是一句口号，而是一种“最不传统”的产品思考和打造模式。”

“做有时代标签的产品主义者，而不是万能产品的复制者。”据了解，时代中国的老板岑钊雄先生自身就是一个标准的“产品控”，公司内部也设置有300-400人的设计团队，投入了大量人力物力财力进行客户研究、产品设计、艺术创造。如今，时代中国开发的产品，不仅是企业引以为傲的资本，在粤港澳大湾区房地产业内外也广受赞誉。

在时代云来、时代香海彼岸等多个项目中，简约的艺术线条，灰、白色元素被广泛运用，具有典型的“时代艺术特色”。据时代中国相关人士介绍，此前对于公司产品的设计，各方均有不同的观点，或提倡多样化，或强调色彩突出，但最终时代中国坚持了企业的产品初心——用看似简约的设计和产品呈现艺术化的效果。

△极具艺术气质的时代云来销售中心

此外，在项目打造中，时代中国还创新采用了铝模、薄抹灰、水电明装等“反传统”的建造方式；结合广州区域的光照特色，时代中国从设计前端就进行了考量，冬天要确保每栋楼实现＞3小时的阳光照晒，夏天每栋楼则要实现＞3小时的遮阴效果。核心的一点，产品要实现实用性、艺术性和人性化的均衡统一。

△“隐藏式”的水电安装利于后期检修维护

对产品品质的坚守越来越凸显珍贵。如今，时代云来、时代香海彼岸、时代天韵等项目均是区域产品品质和价格的绝对标杆，同时也受到市场的认可和追捧。

△每一个时代项目的售楼部都是一个艺术品

>>>产品坚守初心与匠心，运营则讲求真诚，客户体验感成为重要标准。举个实在的例子，在时代中国项目内服务的物业人员，都要学会磨咖啡、烘焙饼干等“生活技能”，在客户或业主需要时，每一个物业服务人员都要成为最好的“手艺人”。据锐理君了解，时代中国在成都项目也同样会延续这样的“标准服务动作”。

>>>作为时代中国的自有品牌，时代物业还在不断强化“让更多人享受美好生活”的使命，如连年举办“思辨的力量”辩论赛、业主运动会、平常艺术节等，并且别出心裁地邀请业主参与其中，让业主真正成为企业和项目社群运营的参与者、执行者、享受者和受益者。

△时代中国、时代业主、合作伙伴共同参与社群营造

写在后面

在粤港澳大湾区坚守近20年后，时代中国最终选择了跨出去，但择城布局依旧审慎，而长三角、京津冀、成渝等区域成为重点。从表面来看，时代中国似乎颠覆了一贯的坚守理念，但通过走出去打开更大的发展空间，时代中国正在把“深耕”“坚守”“艺术”的精髓贯穿到更多城市。

显然，时代中国颠覆的不是自己，而是要成为地产行业新的开拓者。

△时代中国在成都连续拿下两宗优质地块

如今，位于郫都核心区的“时代风华”项目已率先亮相，这家企业给成都乃至整个行业带来的新思考也开始蔓延：

1、时代中国20年深耕粤港澳大湾区的经验，将如何真正融入成都？

2、坚持以“艺术”为媒介，时代中国与成都楼市将保持怎样的腔调？能产生怎样的共鸣？

3、坚持用“艺术”的手法打造产品、运营生活，时代中国在成都会直接复制还是会加工再创造？

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