进入2019年，成都单价万元的楼盘逐席递减，对入门级刚需客群来说，抓住价格“匆匆上车”成为“无奈之举”。

但锐理君认为，正是这类客群才应该“慎重”使用房票：不同于已经占有资源的改善客群，入门级刚需急需利用置业截获初级生活资料。而市场里，除主城个别剪刀差楼盘，更多万元单价的楼盘在资源分布方面达不到均好。同级版块里，锐理君的观点是，“逆风”不如“顺风”。

2017年“东进”战略提出，龙泉驿干字当头，脱胎换骨。随后大运会进入“成都时间”，东安新城拔地而起，东安湖体育公园建设加速，龙泉驿随处可见道路、河流整治工程，以迎接全球客人。

这场“东风”吹来了东安新城的“超车”机遇，更重要的是，它的兑现时间清晰可见。

天悦龙栖台在东安新城研究范围内，最新消息显示，天悦龙栖台即将取证，产品面积77-116㎡，该项目高层产品前次取证均价为10300元/㎡，惠后均价9880元/㎡，参照上批次销售价格，预计本次最低首付门槛仅20余万。顺风、低价、国企、大盘，值得刚需入门者重点关注。

东风起
大运会按下东进“加速键”

一次不简单的“转身” 龙泉驿城市价值超双流

2017年4月25日，成都市第十三次党代会提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字城市空间发展策略。其中，“东进”区域包括龙泉驿区车城大道以东部分、简阳市、金堂县全域，青白江区和天府新区的龙泉山部分。

龙泉驿作为“东进“主战场，由旧城边缘摇身一变为新城桥头堡，干字当头，脱胎换骨：数据显示，2018年龙泉驿GDP达到1302.8亿元，仅次于高新区（1877.8亿元），位列成都各区（市）县第二。《2019年中国中小城市高质量发展指数研究成果》报告，龙泉驿跻身“全国综合实力百强区”第27位，为四川排名最高区域，超越双流区。

波及到房地产市场：龙泉驿商品住宅均价由2016年的5678元/㎡，上升到2019年的11310元/㎡，同比上涨99%，为近郊之首。土地方面，华润、城投开元房产、龙湖、中海、华侨城、万达、中梁等品牌房企纷纷“跟投”。

一次世界级的赛事 东安新城截获全球目光

“东进”第二把火，2021年世界大学生运动会花落龙泉驿，东安新城拔地而起。其总体规划思路为“以赛促城、城赛共谋”。核心范围西至车城大道、东至北京路——董郎路、 南至桃都大道、北至成渝高速，面积约7.9平方公里。同时，它的研究范围西至三环路，东至五环路，南至驿都大道，北至西陵大道，面积达到148平方公里。

（东安新城规划示意图 来源：成都规划公众号）

近日，成都规划和自然资源公众平台发布《龙泉驿区南部城区东安湖片区控制性详细规划修改方案公告》，增加了片区公园绿地，优化了东安湖水体形态，还增设了5处综合运动场——东安湖片区规划进一步细化，水形更加优美。

（《东安湖片区控制性详细规划修改方案》 来源：成都规划局官网）

在2021年世界大学生运动会举办之前，东安新城将建设完成“11146行动计划”，片区革新驶入“快车道”：体育中心、全民健身公园、水上活动中心、剧场、图书馆、美术馆、市民中心，都将相继落座。

11146行动计划

1条成都城市东西轴线，成为场馆最主要的进出通道；

1个环湖公园，湖面面积为108公顷，最大宽度达到700米；

1座体育中心，包括体育场、多功能体育馆、游泳跳水馆、小球馆；

4组建筑群，分为主媒体中心、剧院、图书馆、赛事配套酒店；

6条主要城市道路，总长度约12.8公里。

一场“倒计时”决战 成都体育地标新王待出

锐理君实探发现，东安湖体育公园正在紧锣密鼓的建设：施工现场放置醒目的倒计时牌，提示着距离竣工只有500余天，“起步即是冲刺，开工即是决战”。

（东安湖体育公园建设场景 来源：锐理数据）

规划显示，东安湖体育公园由“一场三馆”组成，包括4万个座位的主体育场、1.8万个座位的多功能体育馆和小球馆、游泳跳水馆，将承担大运会开闭幕式的重任。目前，东安湖体育中心小球馆、主体育馆已经封顶、主体育场建设正有序推进（来源：成都市龙泉驿区规划和自然资源局）。建成之后将成为成都又一个体育新地标，体育经济新引擎。

入门级
刚需选房逆风不如顺风

作为城投开元房产“重仓”龙泉驿的“先头兵”，天悦龙栖台地处“东进”桥头堡，在东安新城研究范围内，同时紧邻成都东西城市轴线，片区宜居调性正乘“东风”弯道超车。

◤全长150公里的成都东西城市轴线被誉为东西向的“天府大道”，串联都江堰、温江、青羊、锦江、成华、龙泉驿、简阳等9个区域，是大运会的重要交通配套。

锐理君梳理发现，除了站位“东进”风口，天悦龙栖台还有低价、国企、大盘等几个关键词，奠定“爆款”基底。

（天悦龙栖台区位图 来源：锐理数据）

768套万元级入门小户
机会逐席递减

天悦龙栖台一二期已经交房入住，三期在2019年经历过两次推盘，成绩可圈可点：

首批次252套清水洋房，一梯两户，主力面积119-142㎡，惠后均价10300元/㎡，实现清盘；二批次384套清水高层，三梯六户，主力面积82-116㎡，惠后均价9880元/㎡，去化80%——剩余房源多为111-116㎡稍大户型，两次推盘共吸引千余人报名。

低价是其主要吸引力：项目两次开盘推售价均低于今年龙泉驿11310元/㎡的均价。而在更大的范围里，大成都单价万元的产品正在逐席递减。

2019年1月-9月30日，大成都单价不高于10000元/㎡的房源销售面积为741万方，同比下降24%。本批次天悦龙栖台将把三期剩余全768套高层房源“all in”，足以吸引全城目光。

深耕25年重仓龙泉驿
秀出国企肌肉

天悦龙栖台由城投开元房产打造，后者于1994年10月成立，深耕成都25年，累计完成了光华馨地（成都市首个经济适用房）、成都花园、魏玛国际、天悦国际等数十个项目的开发。

重仓龙泉驿 规模影响渐成

2016年至今，城投开元房产共收获6宗土地，其中5宗位于龙泉驿，重仓“东进先端”的决心明显。近三年，其在龙泉驿的新增土储达495亩，仅次于华润置地，区域规模影响力渐成。

（2016年至今城投开元房产拿地情况 来源：锐理数据）

5773元/㎡ 手握优质地块

这6宗新增土地平均成交楼面地价为5773元/㎡，平均容积率仅为1.89。纯住宅用地有4宗，地块素质较好。除蒲江县鹤山街道92亩住兼商用地，其余地块均是底价成交，成本可控。

多管齐下 承建大运村

其新增用地里，2宗为人才公寓用地，1宗为东盟艺术学院新院区配建用地，1宗为定价房用地，企业发展多管齐下。

东盟艺术学院新院区：中国—东盟艺术学院于2017挂牌成立，首届招生有700多名中国学生和来自30多个国家的176名留学生，在促进同东盟教育合作，传播天府文化方面颇有建树。其新院区计划2021年3月底正式交付，是大运村的重要组成部分。

成都首宗定价房用地：龙泉驿柏合镇约76亩纯住宅地块，配建条件中明确要求宗地竞得人须配建10180㎡、共152套定价房。销售价格为6800元/㎡，人均可购面积为35㎡，将定向定价销售给符合条件的征地拆迁住房货币化安置群众。

（成都首宗定价房用地 来源：锐理数据）

大干特干 今年7盘开工

2019年是城投开元房产“大干特干”的一年，天悦龙栖台四期、蒲园、东盟艺术学院、东山75亩、68亩地块，东山52亩人才安居房、青龙湖人才安居房都将开工建设。计划到2020年交付东盟艺术学院，2021年交付天悦龙栖台三、四期。

178亩大盘10种户型
刚需敞开选择

天悦龙栖台与地铁2号线龙平路站直线距离为3.5公里，需要公共交通接驳，途径7站。商业方面，它自带13000㎡商业，与新城吾悦广场直线距离为5.1公里，与万达广场直线距离为2.8公里，大范围看商业基础较有保证。

除此之外，成都第二座万象城落子东安新城，并定于2020年底前建成，将大幅加大片区的商业实力。

（新城吾悦广场 来源：锐理数据）

学校方面，项目自建约3000方城投菁芙蓉幼儿园，区域还有龙泉驿区第二小学。项目正对市乒乓球公园，周边居民傍晚多来此健身。建设中的东安湖和龙泉山城市森林公园将为片区宜居调性加码。

(天悦龙栖台）

（游泳池及正在修建的楼栋）

（单元入户）

具体到项目，天悦龙栖台整体采用高低配围合式设计，洋房居中，被高层包围，利用楼层高差为后者让出部分视野。小区绿化率达30%，并设计有游泳池，区域少见。

高层产品单元入户挑高空间感足够，本批次主推20、21栋房源，3梯6户，面积段为77-116㎡。从产品分布看，100㎡以下产品朝外，111㎡和112㎡稍大产品朝里，保证了不同面积段产品在销售端的均好。

（20、21栋产品分布）

本批次推售户型达10种，对刚需客群来说选择面广：除了77㎡产品做成两房以外，其他均为三房设计。

从视线上来看，20栋前斜侧方为洋房产品，留有较好的视线空间，优于21栋。77㎡A2两房，首付仅20余万，门槛较低，适合入门级客群。85㎡A1户型，三阳台设计：书房另设独立阳台，小面积产品里较为少见；116㎡三室横厅产品，主卧套房设计，带衣帽间，独立卫生间，提升了居住品质。

目前来看，天悦龙栖台离地铁2号线尚有一定距离，便利程度不如东安新城核心片区的楼盘。但其万元出头的单价及77㎡起的入门级户型，又比这些楼盘“亲民”得多。

与此同时，随着“东进”深化、大运会进入“成都时间”，龙泉驿随处可见道路、河流整治工程，以迎接全球客人——这对天悦龙栖台来说，是一个可以称之为“躺赢”的福利，凭这一点，它又比近郊其他单价万元的版块更具有兑现优势。入门级刚需客群资源选择能力有限，“逆风”不如“顺风”，何乐不为？

*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；本文所标识的东安新城、东安湖、成都东西城市轴线等规划示意，为阶段性资料收集，以政府最终文件为准。文中所涉项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。本文户型图仅为户型结构示意，所标尺寸仅供参考；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。图中所示家具、陈设、洁具、厨具等室内细节仅供示意用，非交付标准，不视为任何承诺。