成都已经进入“豪宅时间”。

锐理数据认购口径数据显示，2017年，大成都豪宅（本文界定为总价500万以上房源）新增面积只有8.6万方（253套），2019年这一数字增加到57.2万方（2349套），成都豪宅市场烽火已燃。

与此同时，大成都豪宅存量面积升至112.5万方，为近三年最高——我们有理由相信，未来豪宅端的竞争只增不减。作为佐证的就是，棋盘上，各家房企早已严阵以待：

以绿城、金茂为代表的外来房企，将全国级豪宅带到了成都市场，让成都人接触到“一线”标准。

深耕多年的保利、万科，产品不懈升级，TOP级产品重仓成都。

德商、万华、新希望，让人欣喜的是，这场鏖战里我们的本土房企并没有缺位。

“全国观众”关注成都，成都渴望“全国标准”，这座城市未来的豪宅精神由谁代言？这座城市的居住“标准”由谁制定？锐理君认为，能接下话筒的“关键先生”，必须具备三个“品格”：原生者、产品系、资源家。

“关键先生”第一考
谁能代表这座城市的精神？

诚然，以绿城、金茂为代表的外来房企，有成熟的产品经验。但锐理君认为，未来要“代言”成都与世界对话，还是“自己人”比较好：从产品来说，原生房企对成都的了解是数十年时间“真刀真枪”拼下来的；从发展来说，只有“自己人”才能背负这座城市的气质。

而成都原生房企里，万华的麓山麓湖虽好，但更像是“理想国”，适合“沉下去”细品，正在与其他城市“拼刺刀”的成都，代言人需要“攀登者”；蓝光、新希望产品线更广，豪宅只是部分业务；剩下的选手里，德商一门心思做豪宅，引人关注。

“关键先生”第二考
谁的产品已成体系？

产品系开发，是房企和产品实力的直接表现：只有强劲的房企和成熟的产品才能被广泛推广。因此，考量未来成都豪宅的“领路人”，其产品是否成为系列是一个重要的标准。

锐理数据梳理发现，德商目前已坐拥三大产品系——青年豪宅系列天悦系、城市高端系列天骄系、城市顶豪系列天玺系，全部剑指“高端”，专心“攻略”高端副本。定位最高端的“天玺”系集聚五大成员——樾玺、迎晖天玺、锦江天玺、国宾锦麟天玺、麓湖熙华天玺，成集合影响。

“关键先生”第三考
谁将三重资源握在手中？

锐理君看好德商的第三理由，是它对稀缺资源的占有，包括城市资源、生态资源、圈层资源三方面。

城市资源

德商“天玺”系列均占位城市潜力版块，商业、交通、教育资源个个能打。这些版块可能目前高端产品“成色”尚不足，但做区域的第一个革新者，带动区域升级正是德商的目标与自信。

生态资源

锐理君曾调研过成都总价500万以上购房客群的购房倾向，从中发现，资源超越产品，成为豪宅客群最为重视的元素，其中“生态环境”这个词语高频出现。而德商“天玺”系成员，均在公园旁落座。

                                                                        （德商“天玺”系生态资源）

圈层资源

豪宅客群重视圈层，可惜房企自己运营会所者少之又少，德商做了别人没做的，竞争力就凸显出来了。迎晖天玺有长安俱乐部，锦江天玺将迎来“锦江荟”，后者包括九大会所空间和生活“九礼”，关注居住百余项细节：

九礼中的“行礼”将为业主提供接送机服务和机场VIP室使用权限；“居住礼”则包含24小时管家、空置房管理服务如食材保养、换季衣服整理、宠物寄养等。

（德商锦江天玺9大会所空间）

解密锦江天玺
对豪宅缺货的锦江说“不”

而决定德商能否坐实“豪宅版块革新者”的身份、冲击“成都豪宅道标”的关键一环，锐理君认为就是德商锦江天玺：毕竟它已站在了主城下一个豪宅高地的风口。

豪宅锦江缺货了！

锦江区作为成都中心城区、地理中心、经济发展核心，一直都是成都豪宅最高水平的“代言人”，但随着春盐、攀成钢等豪宅版块相继饱和——仁恒滨河湾和华润悦玺取证意味着攀成钢逐渐“关门”——更多的豪宅置业需求无处安放。

缺货是这个区域的代名词，锐理认购数据显示，2013年至2018年，主城500万以上商品住房供应里，锦江区拿过三次第一，两次第二，而今年截至2019年10月15日，其供应仅有6.2万方，仅排主城第五——锦江区豪宅供应逐步掉队。

但它的豪宅需求又很旺盛：统计期内，锦江区500万以上豪宅销量达33.2万方，仅低于高新区（48.7万方），为主城区第二。

市场机会在哪里？

供需失衡，身后就是市场机会，锦江区新的豪宅极核在哪里？锐理君认为，就在德商锦江天玺的脚下：

双向辐射主城和城南

德商锦江天玺位于主城东南，所处版块能双向辐射主城、城南高净值人群。主城类似的还有西南方向的武侯新城，后者已经豪宅扎堆。不过武侯新城与城南道路被太平寺机场隔断，通达度有损。

数不过来的“加分元素”

德商锦江天玺与华西第二医院仅有一街之隔。

（德商锦江天玺被“绿肺”环绕）

(许燎源艺术博物馆介绍）

版块内，生态方面，万亩城市绿肺，官方数据统计这里的负氧离子浓度达到了2000个/cm³；文化方面，许燎源艺术博物馆、蓝顶美术馆，全方位满足豪改客群的“生活品味”。

商业方面：华熙528购物中心、绿地468，它们同时也是锦江区的文创中心。

学校方面：成都七中育才学校银杏分校、盐道街小学528分校、树德外国语学校。锐理数据显示，项目旁一宗教育用地由城投竞得，将被建设为联合国教科文组织认证的一流国际公立学校，采用三语教学。

交通方面：刚刚获批的第四轮地铁规划显示，未来13号线和30号线将对版块形成环抱之势，后期还有9号线二期直达金融城。

主城暗藏的土地大拿

数据显示，2017年至今，锦江区前三楼面地价，该版块占了两席，锦江区前十楼面地价，该版块占了六席，高端基因已经就位。与此同时，据锐理君了解，这里未来拟供应土地达4宗，合计面积约243亩，其中住宅用地3宗，面积合计约219亩，商业用地1宗，面积约24亩，开发空间极大。

客群、配套和土储三大基因组成了这个版块向上的“加速度”，而促使锐理君做出判断的另一大理由，则是德商在这里拿出的最高产品力。

解密锦江天玺
围观比想象更好的“产品力”

德商锦江天玺由8栋高层和62席合院构成，“超越想象”说的就是它。

重新定义豪宅生活边界

德商锦江天玺整体布局北高南低，户户通透。高层部分呈现出14层、26层、37层的阶梯节奏。合院部分坐北朝南，坐享苏式庭院景观。

（德商锦江天玺高层产品外立面）

锐理君说它重新定义豪宅生活边界，主要源于两个方面：

一是产品尺度足够高。

高层产品主力面积段为169-230㎡，低线169㎡，保证了项目的纯粹性。苏式合院部分更是只有62席，自己就是“稀缺”的代名词。放眼成都市场，同类产品也只有它和凤起朝鸣有。

二是空间分割上做出了不同于市场的“新思考”。

202㎡A3套四户型

亮点在于采取了玄关中心化设计——几乎重新定义了成都豪宅生活模式——四间卧室围绕玄关均匀排布。客餐厅被放到离入户更远的地方，保证了会谈的私密。

这样做之后，光线可通过客厅直撒玄关，明亮入户心情。同时，为了将景观资源利用度提到最高，德商锦江天玺的主卫浴缸也来到了空间最前，并配以落地玻璃，把生活愉悦提到最高。

（202㎡户型样板间效果图）

229㎡A1套四户型

独立门厅，双套房设计，中西厨兼备。和市面上其他产品相比，它的LDK部分多出了一个休闲厅，可作为合家沟通交流或儿童活动的空间，使用上更为奢侈。景观方面，足有四开间朝南，均正对合院景观。

遍寻世界严选山海赠礼

到了豪宅们“拼刺刀”的用材环节，德商锦江天玺更是“不惜血本”：

如，高层产品，主卧的地板将采用60*60cm的十字拼花木地板，造价为普通地板三倍，哪怕是精装高达6000元/㎡的项目也少有使用。

合院产品，其园林风格提取于江南古典园林的代表作品拙政园，造园师傅身负非遗技艺，年龄高达70岁。仅仅是屋顶瓦片一项，就“大手笔”采用进口和瓦——后者成本是普通小青瓦12倍，排布更密，雨水冲刷时能够自动清洁。泰山黑松、洞庭湖太湖石和日本三季枫，一方天地里严选山海赠礼。

（德商锦江天玺合院效果图）

最新消息显示，德商锦江天玺获得了西南首例美国well金级认证——这个奖项被称为“建筑界奥斯卡”，指标包含光照，空气、水、声音、营养健康等100余项，目的是考核住宅设计对人11大生命系统的助力——德商的“问道之路”已斩获世界级的认可，之后，还有来自市场的检验。

最终它能不能成功问鼎？在德商身上，我们看到了原生房企的自信与野心，因此，锐理君愿意抱以期待。

*免责声明：

1.本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准。本文所述学校、地铁规划示意为阶段性公开资料收集，以最终呈现为准。

2.本稿件引用的宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺文件，所载相关信息（含文字、效果图等）均为示意体现，与实际情况可能存在差异，仅供参考，最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准。

3.本文户型图仅为户型结构示意，所标尺寸仅供参考；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。图中所示家具、陈设、洁具、厨具等室内细节仅供示意用，非交付标准，不视为任何承诺。