“黑马”什么的，最是喜欢在冲刺阶段才现身……

在此前的多篇稿件中锐理君都提到过，下半年房企应当会集中出货，对于购房者来说是置业的好时机。

这不，一个颇有黑马气质的“嗨项目”出现了：位于天府新区锦江生态带版块的全新“超级大盘”——350亩的川发·天府上城，已于本月13日正式开放销售中心，预计近期取证，首批次将推出近千套房源。这个“千呼万唤始出来”的项目，为进入年度尾声的成都楼市添上了浓墨重彩的一笔。

△川发·天府上城区位示意图

2019年的成都房地产市场好比一出折子戏，不管是放在锦江生态还是放眼大成都，川发·天府上城都堪称“压台大戏”。

“大戏即将开场，你准备好了吗？”

“主角”近300亩 大规模常有低门槛难觅

这场大戏的“主角”很是抢眼。

川发·天府上城项目位于牧华路三段与瑞祥路交汇处，共占地约350亩（包括红线内的住兼商用地279亩和项目周边约73亩市政绿地），这种大规模项目历来比较受欢迎——

>>对于房企来说，可以集中开发“造城”，可以有更多的故事去讲，可以利用时间线实现更好的溢价效果，创造更大的品牌影响力；

>>对于购房者来说，更大规模之下意味着更全面的配套，更大体量背后则代表着更多的购买机会。

不过，如今再要拿下这种规模的土地，门槛已经太高了。

锐理君梳理统计了2010年以来，成都中心城区大规模住宅类用地（指用地面积超过100亩的纯住宅、住兼商及商兼住地块，下同）的供应情况。

△2010-2019年9月，成都中心城区大规模住宅类用地供应情况【数据来源：锐理数据】

从中我们可以发现两个重要的转折点：

第一个转折点是2014年。除2010年供应稍多之外，2011-2014年中心城区大规模住宅类用地的年度供应量最多仅18宗，年度供应面积均在2000亩左右；而2015年大宗住宅类用地的供应激增至38宗约6648亩，此后供应量虽有所下降，但总体规模仍然较大。

其中一个很重要的因素是，2014年10月2日，天府新区正式获批成为国家级新区，自此天府新区成为“大地主”，供应了大量土地。2015年供应的6648亩大规模住宅地块中，就有近3000亩位于天府新区。

第二个转折点是2017年。仅从供应量来看，2016-2019年9月间，中心城区大规模住宅类用地的年度供应宗数和面积并无太大浮动，但出让门槛有明显变化：2017年以前，仅少数土地有“配建幼儿园、返迁房、引入酒店”等出让条件。2017年开始，“人才公寓、统筹住房、租赁住房、产业引入”等特殊的出让要求集中出现且逐年增加，房企拿地门槛越来越高——

2017年，中心城区住宅类土地供应共90宗，其中14宗面积达100亩以上的土地无特殊出让要求，占比约15.6%；

2018年，中心城区住宅类土地供应共114宗，100亩以上且无特殊出让要求的约7宗，占总量6.1%；

2019年前9个月，中心城区共供应住宅类用地64宗，无特殊出让要求的大规模宗地仅3宗，占总量的4.7%，且这3宗均有“引入酒店、配建幼儿园、养老院”等相对常规的要求。

供应端的变化不仅仅体现在总量和出让条件上。2010年大规模住宅类地块的平均成交楼面价仅1301元/㎡，2019年前9个月平均成交楼面价达5075元/㎡，2017年这一数值更是高达7924元/㎡，房企的拿地成本非常高。

△2016年开始，中心城区的大规模宗地成交价格出现明显上涨，2017年达到峰值，此后尽管有严苛的出让要求，地价仍处于高位。【数据来源：锐理数据】

房企在成都获取大规模低门槛宗地的黄金阶段是2016年及以前，此后至今，虽然大规模宗地的供应量不小，但地价上涨明显，且大多设有较高的配建、移交要求，开发成本高，建设难度也更大。

由此形成了川发·天府上城成为“压台大戏”的第一个重要背景：该项目总占地约350亩，红线内279亩住兼商用地并无特殊的建设要求，一来地块的规模足够成为“一座城”，二来居住环境也更纯粹，这样的规模和门槛，在眼下及未来的成都土地市场中都是极少见的了。

5年开发迎"压台戏" 地价多了一个零

这场“压台戏”属于成都，属于天府新区，更属于项目所在的锦江生态带版块。

锐理君梳理发现，锦江生态带版块的土地出让始于2014年，2018年7月之后，版块内的土地出让告一段落。在此期间，锦江生态带版块共出让土地19宗，其中12宗住宅类地块为拍卖出让，万科、保利、德商等房企相继在此落子。

△拍卖出让的这12宗地，成交楼面地价差异较大【数据来源：锐理数据】

截至目前，区域内拍卖出让的12宗地均已开发为住宅项目，川发·天府上城是呈现最晚的一个，所面对的是发展得更加成熟的锦江生态带版块。结合土地供应节奏来看，短时间内区域不会有全新的项目出现，川发·天府上城是版块这一阶段房地产开发的“压台戏”

△川发·天府上城俯瞰效果图

川发·天府上城可开发体量100余万方，可供应住宅房源5300余套，是接下来版块内可供应房源最多的项目。

从首批次土地出让到阶段性住宅开发收官，锦江生态带版块的土地市场早已变了样。版块的最低楼面地价为1200元/㎡，诞生于2015年9月；2017年9月，万科地产12007元/㎡的拿地楼面价成为了迄今为止锦江生态带版块的最高纪录，仅仅两年时间，楼面地价涨幅高达900.6%。这样的走势，为区域下一阶段的土地出让提供了更大的想象空间，购房所面临的压力与现在相比也不在同一个量级。

△2014-2019.9，锦江生态带版块住宅类用地年均成交楼面地价在2018年达到最高，为11077元㎡，2019年供应挂零无成交【数据来源：锐理数据】

这是川发·天府上城成为“压台戏”的第二个重要背景：该项目既是锦江生态带版块从起步到成熟的见证者，也是至关重要的参与者，更是接下来很长一段时间内版块住宅市场最有力的支撑者。

“导演”数年磨一剑 首秀后川发置地好戏连台

当然，戏好不好，导演的水平很重要。

川发·天府上城这一出大戏背后的“导演”是川发置地。在锦江生态带版块中，川发·天府上城的面市脚步显然要慢得多，川发置地花费数年磨一剑，到底能不能导好这出“压台戏”？

这是川发置地首次直接出现在成都住宅市场中。因此，市场有这样的疑虑很正常。但是，若是对成都和仁寿的土地市场有所了解的话，就会发现，除了350亩的川发天府上城项目外，国企背景的川发置地曾数次出现在土拍现场。

△川发置地在成都及仁寿两地竞得的住宅类地块，其中仁寿项目与蓝光合作，青羊区实业街项目暂未亮相【数据来源：锐理数据】

除了上述项目之外，川发置地的住宅开发还涉及452亩的龙泉项目和仁寿生态公园旁的560亩项目。并且，由川发置地进行开发的西昌两大酒店项目和泸州邻玉中国酒镇项目中也包含了住宅的开发，川发置地形成了“立足成都，辐射周边”的住宅布局。

△川发置地的住宅开发版图【图片来源：川发置地】

当然，住宅开发并不是唯一的业务版块。川发置地还布局了商业、文旅、特色小镇、资产运营、城市配套和土地整理六大业务领域。在很多我们熟悉的项目背后，都有川发置地的身影——比如仁寿天府大道，是由川发置地建设；泸州城市停车场PPP项目、宜宾临港产业总部基地等都是川发置地的手笔；成都高新区CBD的领地·环球金融中心以及兴隆湖畔的天府菁蓉中心等是由川发置地进行物业管理……

△由川发置地建设的天府仁寿大道【图片来源：网络】

这是川发·天府上城成为“压台戏”的第三个重要背景：川发·天府上城，是一场“国字号老资格的蓉城住宅首秀”，是川发置地成都住宅版图的开端，也注定会成为川发置地在成都住宅市场的第一个招牌。

锐理君认为，在这个市场环境下，大规模、大品牌的川发·天府上城成为“压台大戏”可以说是必然的。同样的我们也可以预见，这场首秀之后，川发置地在青羊区、龙泉驿甚至更多的地方，还有“好戏连台”。

*声明：

1.本稿件所示川发·天府上城约350亩土地，是由红线内约279亩住宅兼容商业用地及项目周边约73亩市政绿地组成，均由该项目开发商承担建设。

2.文中“川发置地”均指：四川发展土地资产运营管理有限公司。

3. 本稿件引用的宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺文件，所载相关信息（含文字、效果图等）均为示意体现，与实际情况可能存在差异，仅供参考，最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准。