下周三（1月8日），位于新津县五津街道的一宗16.68亩纯住宅用地将正式拍卖。这是2020年成都郊区“第一拍”，也是新津正式开通地铁后供应的首宗土地，近来已经受到众多房企关注。

在上期的《拿地机会|10号线二期通车 新津首宗地铁宅地1月8日开拍》一文中，锐理君分析了地铁对于新津城市和房地产市场发展的作用与意义，今天我们就来具体盘一盘这块地~

对于这16.68亩地，或许有人会说“地块面积小，发挥空间有限。”但锐理君实测感受到，这宗地“体型”虽小看头却大：起拍楼面价在低位，有城区、地铁、教育、滨水四大标签“傍身”，区域房地价差达到6130元/㎡……抓住了这些核心点，房企拿地入局才会更有机会。

起始楼面价3800元/㎡
买单成本已经“温和”处理

“太南了”应该是2019年不少房企拿地的心声。

70宗、5220亩——这是2019年大成都最后两个月的住宅用地供货量，超过全年总供应量的三分之一。由于有两只“拦路虎”，年底这一波“土地盛宴”看似丰富，很多房企却根本“吃不到”：

“入场券”很贵——这些土地中，起拍总价突破5亿的有25宗，超过10亿的有13宗，最高甚至达到40.3亿；

“门槛”很高——70宗地中，TOD项目用地有12宗，产业引入、商业自持、定向销售等“规定动作”频现。

“入场券”和“门槛”提高背后，意味着未来土地市场尤其是成都主城的土地市场会更精准化供应，同时房企的拿地考验也更大。对比来看，新津这宗净用地面积16.68亩，容积率3.0，起拍总价约1.27亿的土地，敞亮度已经很大。

这宗地虽有配建要求（在宗地计价面积之外，竞得者需代建五津街道抚江社区五组用地面积约8.0857亩的幼儿园——五津幼儿园·城东分园，以及代建武阳南路东侧面积约2800.75㎡的新津中学西侧景观提升工程），但近三年里新津共成交22宗住宅地块，有13宗的楼面地价超过4字头，而本宗位于主城的地，3800元/㎡的起拍价已经明显做了“温柔”处理。

锐理实地探访发现，该宗地已打围，内部已基本平整，地块较为规整，且地块东、南、北侧市政道路均已建成，房企拿地后可快速上手。

当然，对于“小型地块”，各家房企有不同考虑，比起地块规模，这宗地的综合素质才是关键。

城区+地铁+教育+滨水
“综合素质”绝对突出

作为2020年新津首宗供地，更是新津通地铁后面世的第一宗地，出让方显然做了筛选：除了适配的起拍价外，城区、地铁、教育、滨水等标签也集中凸显了地块的“综合素质”。

新津地价TOP4 都在“城区”

2019年，成都诞生了37宗万元地块，有13宗楼面价超过14000元/㎡，目前主城TOP10门槛线已升至16200元/㎡。

面对趋紧的市场环境，“捡漏主城，聚焦郊区”是不少房企新一年的拿地方向，而人口聚集度更高、配套更成熟的“城区”，是诸多房企布局郊区谨慎求稳的优质选择。

敲黑板！敲黑板！近三年，成都郊区（非中心城区区域）楼面价TOP30地块中，近7成来自各区域的城区。

“城区”正是新津16.68亩地的第一张标签。

这宗地位于新津县五津街道武阳南路西侧，武阳中路以南，南桥新天地北侧，与新津县政府直线距离不足500米，距离新津老码头商业街仅一河之隔，属于新津绝对的核心城区所在地——五津水韵城。

2019年，新津共成交9宗宅地，最高成交楼面价5820元/㎡，即融创拿下的103亩地块，溢价率达42.65%，位置也是在五津水韵城。统计显示，五津水韵城还“承包”了截至目前新津楼面地价的TOP4地块。

△新津楼面价前四地块

这并不难理解。五津水韵城作为新津的“主城”，无论教育、商业、交通还是生态，各类配套资源都具有最大的成熟度和聚集度。

400米内4所学校将是营销的“王牌”

本宗地是新津教育资源的“集大成者”。

宗地与新津中学仅一路之隔，与西侧新津一小、新津县五津幼儿园直线距离约400米，与东侧新津中学外国语实验学校直线距离约350米，与其配建的五津幼儿园城东分园直线距离约900米。

△宗地所在的五津水韵城教育配套密集分布

这之中，无论是“四川省国家级示范性高中”新津中学，还是占地228亩，集小学、中学、特色教育为一体的新津中学外国语实验学校，亦或是百年老校新津一小，在当地都有非常大的影响力。

优质教育配套密集分布，可以为宗地项目未来大打教育牌提供条件，也能为后期产品溢价能力与物业增值空间提供支撑。

4座地铁站+4535元/㎡ 价差背后有高溢价空间

地铁站点也在五津水韵城实现了密集排布（包括五津站在内的4个站点）。

宗地与地铁10号线五津站和儒林路站直线距离约1.6公里，并有多条公交线路无缝衔接。

▲五津城区2条社区公交环线与地铁同步收发班，其中1条环线经过宗地附近（来源：新津政事微信公众号）

起于双流机场T2航站楼站终于新津新平站的地铁10号线二期，有7个站皆位于新津境内；从最远的新平站到达双流机场大约需半个小时，一个小时左右便能到达天府广场。

注意！这不仅是物理距离的拉近，也是“心理距离”的转换，房价差是重要的催化剂，举个“栗子”。

4535元/㎡，这是2019年新津与紧邻的双流之间的房价差，以目前市场主流的130㎡户型来计算，总价差约58万；如果在过去，考虑到通勤距离与时间成本，购房者未必会选择，但轨道交通打破了“远距离”这道壁垒，在主城置业门槛线日渐攀升下，有地铁加持的新津势必可以吸附更多的外溢客群。

轨道交通对城市发展的带动作用有目共睹，正式进入地铁时代的新津，已然站上新起跳线，对房企来说恰恰是拿地的最佳窗口期，在1-2年甚至更长时间差后，目前拿地会显示出更大的溢价能力和空间。

两河环抱+两公园是宜居的重要加分项

“生态环境”是现阶段居住的高频词汇，也是物业开发的绝对价值利器，“滨水临公园”是本宗地的另一个显著特征。

宗地向南约130米即是南河，向东约800米即可到达穿新津而过的岷江，实打实地被两河环抱；同时，跨过南河桥便是修觉山公园、宝资山森林公园等组成的公园群落。

△宗地临近的南河与新津中学

宗地拥有的生态资源体量与密集度，完全能支撑起未来品质乃至高端产品的开发打造。此外，按照新津城市空间规划，五津水韵城将沿南河打造功能复合的城市滨水轴线，而本宗地正位于南河沿线的重要节点。

房地价差6130元/㎡
购买力和利润空间双集中

关于本宗地，还有两条关键线索需要重视。

房企与购房者对该片区认可度高

锐理君调研发现，在宗地两公里范围内，近五年里仅出让过2宗地，其中一宗即是太行瑞宏拿下的金沙城雲津觀棠用地，成交楼面价7770元/㎡，目前仍是新津地价TOP1。彼时包括华润、富力、金科等10家房企参与了角逐，溢价率高达85%。此外，宗地两公里内主力推售项目隆鑫印象城邦，2019年6次推盘6次售罄。

不过金沙城雲津觀棠与隆鑫印象城邦更靠近五津水韵城北部，即将出让的这宗地位于南部，更具有滨水与临公园优势，适宜打造宜居型教育资源盘。

房地差6130元/㎡，利润空间更可观

2019年新津商品住宅备案均价9600元/㎡，同比上涨约11%，与温江基本持平，遥遥领先于其他同类型区域；但房地价差仍然达到了6130元/㎡，在成都14个郊县中位列第四，在同类型区域中属于NO.1。

房企拿地，需要考虑钱袋子（进入门槛）、宗地素质（后期开发空间与溢价能力）、市场需求（去化与利润）。从这三个层面看，拟于1月8日出让的这宗地，得分都不低，想在2020年抢占先机的房企一定要重点关注。