大家达成共识的是，2019年成都正在进入“豪宅时间”，但也有人不太清楚：

成都高端住宅门槛线已更新至25000元/㎡；

主城区住宅成交总价段占比最高的已是300-400万；

成都万元地块（住宅）还有近6成未入市；

2019年成交的万元地平均楼面价达到13380元/㎡；

……

高端产品成为成都楼市不可回避的话题，而到2020年这个话题的热度只会有增无减。

壹

59%万元地项目待入市

这是未来高端市场供应源

如果将“万元地”作为高端项目的“种子选手”，那么2020年，成都高端局将迎更多“新成员”。

96宗，是目前成都“出厂”的万元地数量，这是很多人知道的；只不过，这些万元地块有46宗至今未公布案名，已公布案名并入市的仅占总量约41%；换句话说，接下来近6成的万元地项目会陆续入场。

另一方面，2019年成都商品住宅总价300万+产品供销套数比为1.55，总价500万+产品供销套数比为1.84，“存货”+“新粮”，考验才刚刚开始。当然，难和易犹如硬币有两面，永远是相对的，去年高端项目有销售欠佳的，也有跑量成功的。

贰

“起步价”25000元/㎡

是未来高端项目的新起跳线

过去两年，成都新房价格试探性摸高，高端豪宅“起步价”随之更新。如果说一年前单价2万与总价300万是成都高端项目起跳线，那么2020年这个标准显然需重新定义：

统计范围内，2019年成都121张住宅预售证单价达20000元/㎡+；其中43张达到25000元/㎡+，连30000元/㎡+也有12张；姑且可以认定，单价25000元/㎡，完全可以划为未来高端住宅的新“门槛线”。

2019年成都总价300万+住宅房源成交16292套（环比上涨272%），成交占比为8.66%；总价500万+成交2946套，成交占比为1.57%。

2019年主城区商品住宅成交总价段占比最高的是300-400万，达到21.23%。

而这只是开始，土地端是重要推动力。

从拍出时间看，2019年诞生的37宗住宅类万元地是未来成都豪宅供应中坚，但“身价”上涨明显：它们承包了成都楼面价TOP20中的14席，包括最高楼面价（19800元/㎡）；同时2019年成都万元地块平均楼面价为13380元/㎡。

面粉价影响面包价，未来成都高端豪宅产品与价格生态体系正在重构。从这一层面看，早期拿地的豪宅项目更具有价格竞争优势。

△成都住宅地块楼面价前十 （截至2020年1月16日）

叁

成交占比近50%

“南富”的江湖地位不可撼动

事实证明，“南富”的金字招牌依然有强大的号召力。过去一年中，无论是入门级（300万+）还是进阶级（500万+）豪宅成交量，城南都是绝对的“领头羊”（分别成交4307套、1008套），其中500万+级在主城五方位中销量占比近50%。

此外，成都高端市场格局则形成一心一轴局面：主城核心区+城南中轴线，这也是成都高价地与高价项目主力分布路径。其中位于叠加区“镇场子”的高新区需要被单独点名。

△2019年12月成都高价项目分布情况（备案口径）

去年12月，成都购房政策调整，高新区开始“只出不进”，“房票”被分流。短期看，销售去化会受影响，有人认为这是“利空”；但从长远看，“利好”明显更占上风，原因就在于它的“特殊性”。

作为国家高质量发展示范区，坐拥约300家世界500强、数千家总部企业和大型机构，汇集金融、科技等高精尖产业，高新区“出身”自带光环。产业引擎+政策加持+城南地段，组成了高新区价值持续向上的加速度。

同时，“稀缺性”逐渐成为高新区的另一标签。2012年至2016年，高新区住宅市场供销“双高”，但在近三年里出现下跌，2019年商品住宅供应仅95万方，新增库存为负——新增少去化快。

（数据为备案口径）

住宅供应缩水主要在于土地供应“拖后腿”。2017年至今高新区共成交住宅用地18宗，刨除已清盘项目，剩余16宗地——5宗人才公寓用地，4宗TOD用地，5宗普通住宅用地需要移交租赁住房（最高比例达41%）。

住宅市场与土地市场释放同一个信号：一定时期内，“缺货”是高新区市场的主题。作为典型人口“流入型”区域与高净值人群“孵化器”，高新区“一升（城市价值）一降（市场供应）”背后，就是成长空间与机会。因此，2020年的高端市场，高端基因成熟的高新区注定是一个特别的存在。

肆

成交量NO.1

资源型老牌高端版块受青睐

统计显示，2019年高端版块“成绩单”（总价500万+住宅成交套数）前三强分别为麓山（麓湖）、武侯新城、攀成钢。

三席中占两席，这表明尽管新兴版块势头猛，但老牌高端版块依然紧握话语权，资源是它们的杀手锏：城市资源、生态资源、圈层资源高度聚集，并且前面还有个前缀——成熟。

继去年麓湖、浣花溪、金融城版块之后，近期成都又一资深高端版块——锦城湖也杀了个“回马枪”：万科公园5号、中国铁建西派澜岸、中洲锦城湖岸等陆续宣布回归。

不过，相比后两者新品已加推，还在“候场”的万科公园5号倒是吊足了市场胃口，原因有二，简单来说就是成熟的产品遇到成熟的地段。

① 锦城湖版块仅剩的“门票”持有者之一

可以说，从生态到教育、商业再到交通、产业，锦城湖版块就是一个“全能型选手”。同时，作为“日常”被对标的高端住区与湖居/公园生活样本，它也是“稀缺”的最佳诠释者——统计显示，锦城湖版块住宅用地断供超过六年，随着早期拿地项目“储藏室”逐渐清空，锦城湖“门票”正逐席递减。

△万科公园5号与近期通车的地铁5号线锦城湖站直线距离约500米

作为高新区最早形成的高端住区，又背靠金融城、大源、瞪羚谷规划等大树，锦城湖版块的价值生长空间还有明显的可塑性。因此，对高端买家来说，锦城湖的每张“门票”都弥足珍贵。

△瞪羚谷公园社区效果图 图源见水印

② 万科七年磨一剑的作品

锐理君认为，万科公园5号备受关注的第二个原因在“万科”二字。入蓉二十年，打造项目50余个，万科的产品溢价能力与品牌影响力有目共睹。从麓湖的万科公园传奇到天府新区“灯塔”级别的万科天府锦绣，再到锦城湖的万科公园5号，不难看出万科正在发力高端市场。

作为万科高端项目“集团军”主力成员之一，蛰伏多年的万科公园5号将如何玩转高端市场？在其日前发布的预热海报中，“时间打磨的崭新作品”，“崭新”二字耐人寻味。目前锐理君打探到三点线索：

01.规划设计

项目由7栋洋房+9栋高层组成，全部采用板式+2梯2户设计，保证整个社区的居住品质与舒适度；在建筑立面上，铝板+玻璃等现代前沿设计，搭配金、米、灰经典三色，既保留万科本身“特质”，也极具辨识度和昭示性。

△万科公园5号意境效果图

02.产品户型

产品建面约189-389㎡（有部分底跃户型），主力户型为189-260㎡四房五房，也是目前高端市场比较流行和受欢迎的面积段。从双套房、多阳台到独立入户、私密会客厅等配置，空间享受和奢侈感是一个显著特征。

03.园林景观

众所周知，园林景观打造一直是万科的长项，这也成为万科公园5号的一张关键牌。据了解，该项目借鉴传统中式风格营造出五重景观体系，同时通过全龄化儿童活动区与架空层泛会所、多功能空间等打造，将社区景观主题化，社区生活丰富化。

△万科公园5号意境效果图

虽然目前该项目对外释放的产品信息并不多，但据悉其售楼部示范区即将于1月18日（明天）开放，相信更多关于产品的“答案”很快会揭晓。锐理君认为，凭借高新区锦城湖版块+万科这两张IP，市场对于万科公园5号的期待值就不会低。

2020年成都高端市场注定是百家争鸣百花齐放，我们也期待能有更多的“惊喜”出现。

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注：以上数据均来自锐理数据；本文中所指的万元地块是指楼面地价破万的住宅类用地；商品住宅供销数据如无特别说明均为认购口径。