2014年，四川天府新区开始启动平地立新城计划。历经五年更迭，锐理君梳理发现：在“天府新区效应”带动下，成都以东以南已经形成三大轴线并行的发展格局：

第一条是以天府大道为中心的城市中轴，“大道经济”早已起势。

第二条是由怡心湖、黄龙溪等串联而成的左轴，品牌房企扎堆、高端版块迭出。

第三条是占据成都向东、向南双重利好的右轴，在天府新区和“东进”的叠加之下，是公认的高端开发和居住热土，也是行业内外最为关注的“宝藏区域”。

◇天府新区已形成三大轴线并行发展的格局（示意图，仅供参考）

天府新区向东进击

从三个方面挖掘“宝藏”

天府新区规划出台后，很长一段时间市场的聚焦点都在“南面”。

从2017年成都城市空间格局转变为“东进、南拓、西控、北改、中优”后，天府新区的东片区（为便于理解，锐理君从市场的角度将其定义为天府新区东，下同）陡然具备了南向和东向的双重优势，并以龙泉山森林为新动脉，汇聚起了一股全新的开发势力。锐理君从三个方面挖掘到了“宝藏”：

◇四川天府新区及天府新区东片区示意图（基于市场划分，仅供参考）

01

从规划看区域

天府新区东是全新跳板

天府新区东正在城市级高标规划的车道上飞驰，前有“东进”的拉动，后有成渝双城经济圈的助推，称得上是“全能多驱”。

从地理位置来看，天府新区东是“东进”战略和成渝双城经济圈的“跳板”，从这里起步，跨过龙泉山脉便是“东进”主战场，与简州新城、淮州新城、空港新城多片相连；在“一山连两翼”的规划中，龙泉山是一颗超级城市绿心，由它带动能形成东西联动发展的格局。

根据成都东部新城的空间发展战略规划（2017—2035年），成都正在加快推进成渝中线高铁项目规划建设，研究缩短成渝主城之间的时空距离，推动成渝实现“半小时左右”的互通。

成渝联动越来越密切，成都传统主城与东部新区的“蝶变”加快，天府新区东展现出来的“枢纽价值”，正成为破解成都向东发展的关键一环，也完全具备下阶段高端开发“新主场”的能力。

◇在传统主城和东部新区之间，需要一个承载的“门户”（图片来源见水印）

02

从市场看区域

产业加速酝酿新一轮爆发

产业是区域发展的重要支撑。

以天府大道这一城市中轴为例，产业一直是发展的排头兵，也是最重要的能量：2019年前7个月，天府新区引进重大产业项目78个，协议总投资近3000亿元；全年的生产总值和固定资产投资实现双增长。

落位到天府新区东来看，在土地供应方面就已为产业的发展留出了想象空间。根据锐理君的统计，2017年至今天府新区东共供应土地59宗，面积合计约4408亩，产业用地宗数占比达32%。

投资签约方面，天府新区东以建设天府国际空港新城和现代化产业基地为发展核心。仅今年4月，天府国际空港新城就已签约了6个落地项目，总投资额达214亿元；而自规划建设以来，空港新城签约注册产业化项目已经有50个，协议总投资逾2200亿元；这些产业项目的落地为天府新区东的发展注入了强劲动能。

天府新区东的利好还不止于此。4月21日，成都天府国际机场市政工程首批次道路竣工通车，天府新区东作为连接成都主城与机场的枢纽，且处于成渝双城经济圈发展轴线上，将是临空经济辐射下的最好承载者。

◇天府国际机场给天府新区东输入强劲动力 (图源见水印)

03

从资源看区域

1275平方公里+90公里+12公里形成了生态闭环

生态是天府新区的基底。龙泉山城市森林公园作为天府新区东的重要组成部分，给区域整体素质拔高加了更多分。该公园总面积1275平方公里，南北绵延90公里，东西跨约12公里，相当于两个新加坡的大小，也是中央公园和海德公园面积的数百倍。这不仅是全国首创的城市森林公园，更是世界最大的城市森林公园。

简单来说，天府新区东因为有极高的战略地位、强劲的产业动能和稀缺的城市生态资源打底，已经有充足的条件冲刺新兴高端生态品质住区。

山+水+居组成的东山版块

用四个“不简单”实现快转身

在“一山连两翼”的城市格局中，东山版块无疑是一个重要的居住拼图，作为连接成都传统主城和“东进”主战场的开发核心之一，已经被业内外普遍定义为下阶段新旧城市之间的门户版块。

◇东山版块是东进区域与主城的桥头堡

从版块属性来看，东山版块是一个由龙泉山、生态湖、低密住宅组成的纯居住版块，凭借生态资源、开发空间优势、房企助力、产品出挑等优势，已经在酝酿新一轮的“东山再起”。

/ 01 /生态体量“不简单”：背靠生态“巨擘” 高端有先天基因

江、湖、山、公园，这是高端地产项目开发非常重要的价值利器。在本文开头提及的三大轴线中，中轴的天府大道周边，就不缺锦城湖、麓山、麓湖等依托稀缺生态资源强势而起的版块，左轴也有依托产城湖规划爆发的怡心湖版块，目前这一版块房价已在2万元/㎡左右徘徊。

东山版块除了背靠龙泉山城市森林公园这一“生态巨无霸”外，周边还分布着东风渠绿道公园、约319亩的吉利汽车主题公园、宝狮湖、龙泉驿桃花沟和芦溪河公园等。单就这一点来说，成都很多居住版块已经无法比拟。

◇图片来源：成都龙泉山城市森林公园

/ 02/开发规模“不简单”：预供地超千亩 起势有空间

据锐理数据统计，东山版块从2010年至今共供应了12宗土地，面积合计约1011亩。2018年3月，领地以溢价率70.91%夺得一宗纯住宅用地，并将版块最高楼面价更新至9400元/㎡。此次拍卖也被视作东山版块蜕变的开始。另外，根据2020年龙泉驿区的供地计划，版块及周边预供地量超过1000亩，版块后期开发空间相当充足。

/ 03/产品基因“不简单”：高端项目列阵 “东山”风云再起

高端项目列阵下的东山版块，产品调性也是高端范儿。2018年至今面世的项目，如龙湖璟悦天著、卓越樾山府等都聚焦高端路线，产品的主力户型面积区间也在130-200㎡，洋房、叠拼是主打选手。

/ 04/布局企业“不简单”：千亿金科领头 连落两子大手笔布局

如今，十余家房企扎堆东山版块，让这一版块的高端居住属性有了强力保障。尤其是曾经在2个月连落两子的金科，正在刷新片区的山水人居标准。

梳理发现，金科布局东山版块的手笔非常大：从2019年12月至今年2月，金科连续拿下2宗低密住宅地块，面积合计约305亩。上文提及的天府新区东的价值优势，正是金科全力布局的关键。

最新消息是，金科在东山版块的首个项目——金科·博翠山的城市展厅已经开放。作为占位“东进”脉络上的全新高端项目，博翠山除拥有城市级的核心生态资源外，成熟的城市配套资源也在不断加码：

◇金科·博翠山项目区位图

交通：项目周围已经形成了三纵三横之势，除已通车的地铁2号线与规划中的地铁13号线外，还有10余条公交路线环伺，正常车程半小时左右就可直达成都东站，规划的地铁13号线更是可以直通天府国际机场。

商业：5公里内有红星美凯龙全球家居生活广场、新城吾悦广场、沃尔玛、万达广场等重磅商业项目。

教育：除了在建的东山中学外，项目周边还分布着宝狮湖幼儿园、斯坦丁国际幼儿园、东山国际小学、川大附小东山小学、成都龙泉中学等23所名校。

医疗：航天医院、龙泉中医院、龙泉驿区妇幼保健院等医疗资源也已完善。

锐理君获得的消息是，博翠山未来将以洋房和叠拼的产品形态入市，打造博翠系的升级之作。更重要的是，这个项目还将成为金科成都2020年的首个封面作品。这显然值得我们持续关注和期待。

金科·博翠山

三大城市展厅现已同步开放

◆万达广场（龙泉驿店）

◆新城吾悦广场（龙泉驿店）

◆东山国际（钟楼展厅）

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