成都楼市产品的细分度越来越高。

以近期市场讨论颇多的“豪宅”为例。2019年，总价500万+的产品成交量已超过去两年总和，可以说成都已全面进入“豪宅时间”。在这个棋盘上，不仅各路“开发豪强”严阵以待，豪宅项目也不断对“地段”“产品”“资源”进行深挖、占有。重要的是，成都“豪宅市场”已经形成了“三分天下”的新格局。

△成都近期开盘的10大500万+豪宅项目

2020年即将进入下半赛道，“豪宅江湖”的排位赛也已开打，谁在卡位？谁又来领跑？

全面“豪宅”背后

2020年的竞争更趋白热化

锐理君多次强调，2019年成都就已全面进入“豪宅时间”，2020年的竞争更趋于“白热化”。

锐理君从锐理数据RAP系统调取的认购口径信息显示，2019年大成都“豪宅”（本文暂且界定为总价500万以上的产品）市场百花齐放，成交规模急速扩大，成交总量从2017年的51.73万㎡（1706套，共132.2亿元）增长至2019年的76.48万㎡（2967套，共197.9亿元）。

2019年的“豪宅”市场，不论成交总价还是成交面积均已超过过去两年的总和。

2020年已经过去的4个月内，这类产品的供应仍然在持续增加。认购口径统计下，今年前4个月就销售了23.69万㎡，虽然有疫情影响，去化还是超过了2019年成交总量的三分之一。

从我们了解到的推盘节奏来看，今年剩下的7个多月，还会有更多项目和产品跳出来。

另一组数据是，2016年至今，仅成都主城+天府新区+近郊就诞生了102宗万元地块（成交楼面地价达10000元/㎡以上），其中还未公布案名的有50宗，已公布案名但未取证入市的有10余宗，剩下已公布案名大多也还处在开发初期。

未来楼市需要清醒面对一个现实：“豪宅”撑起半边天。

读懂“豪宅”的要义

离不开地段、产品、资源三大硬核

撑起这“半边天”的，是各路房企和大量产品。截至2020年4月30日，大成都“豪宅”存量面积已至42.2万方，一场短兵相接在所难免。

市场有观点认为：近几年成都“豪宅”市场的演变，不仅是单纯的数据增长，还是项目主动或被动的“豪宅化”。市场的标签，也从此前单纯的“地段论”“产品论”“资源论”转变为——地段要符合城市格局进化方向、产品要有持续的价值兑现能力、资源不仅要突出更要集合。

背后的逻辑直接指向——“豪宅”市场的竞争格局发生了激变。

梳理成都“豪宅”的进化方向可以看到，尽管房企们高举“TOP”旗帜冲进战局，但主流的开发格局类型仍局限在三类：

▷1、以“城市范本”为核心，打造全球级影响力产品。以“神盘”麓湖为代表，这个“超级大盘”完成了一个盘到一座城的蜕变，此间难再得。

▷2、以“TOP级产品力”为核心，彰显持续的价值兑现能力。以广受追捧的大平层式豪宅为例，很多产品将公共空间做到极致，满足新时代的会客、社交需求。这里面，公共空间与居住空间的尺寸需要精准平衡。

▷3、以“多重资源”为核心，赋能产品更高层级的价值地位。在“地段+产品+资源”的基因下，全面占据未来市场的制高点，突出“美而优”的吊打能力。

前两类产品锐理君以往有过很多分析，今天重点分享第三类的代表项目。近期的热点话题，当属成都城南奥园·半岛ONE，这个项目首批次开盘当天的去化就达到了74%。在500万+的“豪宅”市场，这样的数据足以让人震惊。

它是怎么做到的？

奥园·半岛ONE的热卖背后，自然离不开一个关键词：产城湖。

细数成都的“产城湖”，兴隆湖、东安湖、怡心湖均已崭露头角，三者都有相当强劲的产业规划，不同的是，前两者目前暂无“超豪”项目公开取证入市，奥园·半岛ONE作为首个“吃螃蟹”的项目，第一波“圈粉”自然顺理成章。

△奥园·半岛ONE位于怡心湖环湖路，是目前唯一一个临湖纯墅项目

据锐理数据统计，奥园·半岛ONE首批次开盘推出172套清水房源，共吸引到179组购房者报名摇号，截至4月25日开盘结束当天，项目去化74%（共认购房源127套），认购金额达7.26亿元。

在强竞争的市场环境下，很多项目都面临“慢去化”的尴尬，奥园·半岛ONE首次开盘就以“快速度”撕开市场，为后期市场研究提供了一个新的对标范本。

城市+湖居+墅居

高阶人群的选择是“全都要”

占位“多重城市级资源”，位居2020年1-4月总价500万+产品销售面积排行榜前列（认购口径）。奥园·半岛ONE背后是“难得的土地价值”“难得的资源价值”“难得的产品价值”共同构筑的三大体系：城市+湖居+墅居。

这恰恰与此类高阶人群“不做选择题，全都要”的产品选择逻辑精准对位。

█1、难得的土地价值：天府怡心湖解密城市墅居生活

作为城南黄金左轴抗大旗的天府怡心湖，是继兴隆湖之后“产城湖”的升级版本。奥园·半岛ONE就占据怡心湖目前唯一一块1.5容积率纯墅用地，也是怡心湖环湖路以内，唯一直接临湖的住宅项目，更是典型的“孤品级”项目。

█2、难得的资源价值：湖+公园解密城市高端人居生活

在成都，可以说湖居发展史就是成都“豪宅”的进化史。不论是浣花溪、锦城湖还是麓湖，通过湖衍生出来的高端版块不胜枚举。

怡心湖作为以生态为基底的“产城湖”，规划了一个500亩的湖区和7大城市公园，而奥园·半岛ONE距离怡心湖核心湖域最近距离仅约15米。如此亲近湖的距离，让购房者在选择时几乎没有犹豫。

█3、难得的产品价值：扇形布局解密城市半岛生活

客观来说，奥园·半岛ONE土地并不是传统观念中的方正，但也正是因为这样的形状，奥园舍弃了传统的围合式、点阵式布局，将项目依地势而建，整个墅居建筑群呈270°扇形排布，紧贴河湾，保证并实现了80%以上的建筑能够瞰湖。

一句话：68亩的土地、容积率1.5，市场上少有的纯墅居建筑形态，仅排布了376户，将圈层的纯粹性完全展现。

△扇形布局，楼栋临湖排列，新一代湖居生活启幕·效果图

“

产品方面，以下叠为例，奥园·半岛ONE同时满足了人居对“墅居尺度”和“土地资源最大化占有”的需求。

”

①　难得的墅居尺度：产品尺度最能体现生活的舒居度。

Ø 奥园·半岛ONE的上中下叠都做到了独立入户，最大程度保证了居住私密性，也因此下叠拥有面积60-300㎡的跃式私家花园；

Ø 建面约70㎡的挑高地下室，可自由组合打造，不论是茶室、琴室、影音室都能自成一方天地。

②　难得的土地资源最大化占有：在怡心湖对外土地资源越发稀缺的背景下，下叠做到了土地资源享有空间的最大化。

Ø 2016年“限墅令”的出台，让墅居产品价值一路攀升，正因为稀缺、竞争变小也让大多墅居产品的设计不进反退，“10㎡私人花园”等设计层出不穷，奥园在“真墅居”理念的打造下，下叠平均占地面积约190㎡，产品的保值能力、溢价空间都得到了最大化的占有。

△「天地澜院」建面约270㎡下叠产品户型图。下叠除了享有花园院落生活，还依靠项目天然的坡地优势，创造性打造了“跃式立体花园”。这样的好处在于，即使项目开发成本一路上涨，但是对于地下室而言，却能拥有独立的采光和一流的通风，让地下室得到真正的利用。

除此之外，不论是打造的精致园林，270°全景观湖的建筑，还是环屋式庭院露台，奥园都演绎出了一个纯粹湖居的高阶生活场景。

2020年已经过去三分之一，但豪宅市场的竞争才刚刚开始，位于怡心湖的奥园·半岛ONE在应对大考时已经交出了一份令市场刮目相看的答卷。从2019年拿下怡心湖地块，到如今用“快速度”撕开市场，他不仅在成都“豪宅”江湖与诸多大佬共分天下，更凭借实打实的销售成绩站稳了一席之地，而且注定会长期站在聚光灯下。