近段时间以来，茶园新区的名字频繁见诸各大媒体，俨然成为了楼市热词。上半年以来，关于茶园新区的利好消息接踵而至，板块价值的上升势头一时无两。对于开发商而言，茶园新区也正在成为实至名归的“香饽饽”。已经落子茶园的房企已然开始享受茶园新区价值升值带来的丰厚利润。而那些即将或期待进入茶园的开发商们，机会又在哪里呢？

卖得火 洼地将被填平

在2013年1-7月份（截至7月20日）重庆主城区板块住宅成交排名中，茶园新区板块位列第四。

茶园新区板块2012年2月—2013年7月供销价走势图

今年的茶园新区板块确实很火。据锐理数据统计，从今年1月至今，茶园新区板块住宅成交量已经超过46万平方米，仅次于大学城、空港、大竹林-礼嘉等较为成熟的板块，更是超越了去年成交量排在其前面的大石坝-鸿恩寺、回兴等板块。月均成交面积已经接近8万平方米。区域内住宅均价也是一路上扬，高层住宅均价已经突破6000元/平方米，洋房价格也在今年有破万记录。不难看出茶园新区板块在今年的走势迅猛，曾经的楼市洼地即将被填平。

茶园新区板块区位示意图

而引起这一系列化学反应的，当然是茶园新区在今年上半年的诸多利好因素。其一，也是最重要的当属南岸区政府搬迁至茶园新区，使这个曾经的城市角落一跃成为新行政中心，实现区位价值的三连跳，使得该版块将得到更多的政策倾斜；其二，交通动脉打通，慈母山隧道四条匝道在今年5月打通，大大拉近了板块与主城的距离。据亲身体验者讲述，目前从茶园新区板块驱车经慈母山隧道至江北仅需20分钟，比以往节约一倍以上的时间；其三，围绕着新的区府中心，已经规划了2.15平方公里的“茶园商圈”，未来三年将有100万平方米商业配套陆续投用，大大改变曾经仅靠一条花街来支撑区域消费的局面。综上三条，足以让开发商们趋之如鹜，足以让区域价值实现质变。

后来者 已失先机？

2013年上半年茶园新区板块土地成交明细

2013年上半年茶园新区板块土地成交面积在主城区各板块排名

目前聚集在茶园新区板块的开发商并不算少，据锐理数据统计，今年上半年仍然较为活跃的住宅项目至少有8个。不过这仍然无法满足茶园新区板块住宅的去化速度。从前面的量价走势图可以看出，今年1月至今，几乎每月的供销比都小于1:1，可见茶园今年以来一直处于供不应求的状态。同时，据锐理数据统计，茶园新区板块目前的存量大约在40万平方米左右，按照今年上半年的去化速度，年底以前就将面临无房可卖的局面。

所以，茶园新区住宅市场不会对新开发商、新项目说NO。而今年以来，茶园新区板块的土地成交量也显示出了火热的一面。据锐理数据统计，今年1月至今，茶园新区板块已成交商住用地面积达到1042亩，仅次于李家沱和大竹林-礼嘉板块，排名重庆主城区各大板块土地成交量的第三位。今年上半年的土地成交量更是去年全年茶园新区土地成交面积的3倍，而随后的半个月内，茶园新区板块还将有不少于500亩的商住用地将通过招拍挂方式出让，这对于想进入茶园新区板块的开发商来说当然是一件好事。

不过值得注意的是，随着茶园新区板块价值的上升，土地价格也开始水涨船高。仅从今年上半年成交的4宗土地来看，中铁二十局拿下的两宗土地的楼面地价都超过了2000元/平方米，而兆财投资通过拍卖拿下的另一宗土地的楼面地价已经超过3400元/平方米，远远高于去年1400-1800元/平方米的楼面地价。而随后的土地价格继续走高的可能性仍然很大，对于后来者来说，土地成本已经今非昔比，未来的竞争将更加残酷。

初来乍到 机会何在？

茶园新区板块并非没有大牌房企，金科、融创、鲁能、中铁已经在板块扎根多时，加上其他已经进驻的中小房企，板块内的开发商已经不下15家。而板块内的商住用地几乎都是大面积的低密地块，容积率往往在1.4-2.5之间，大多数在建项目几乎都是涵盖了别墅、洋房和高层的复合型社区。对于新加入者来说，不仅要面对茶园新区庞大的开发阵容，还要面对千篇一律的土地属性。未来的开发之路看似很难摆脱同质竞争的尴尬境地，不过也并不是完全没有机会。

锐理数据统计显示，如果以建筑形态来划分，区域内并没有将所有住宅的建筑形态涵盖完全。起码双拼别墅、多层、超高层在区域内几乎没有供应，叠拼别墅、小高层供应量也极其稀少，同时缺少高端的独栋别墅。从面积段来看，90-110平方米户型段产品是区域内的主力产品，50-90平方米户型段产品处于严重供不应求阶段。而110-130平方米户型段产品几乎只出现在洋房中，在高层中缺少体现，而该面积段还处于刚需范围内，需求量还在不断增加。

从以上分析不难看出，茶园新区板块不但缺少一步到位的大户型刚需高层产品，还缺少一些价格偏低的过渡性的改善型产品。在未来端独栋大别墅和高层豪宅类型的产品也当不缺乏市场。也许这些正是茶园新区板块的机会所在。