上周，锐理数据发布稿件《打破偏见|“数读”被低估的都江堰》中讲到，土地供应有效增配的背景下，都江堰的城市界面、城市产业、城市配套、城市生态、城市运营等都在“质变”，房地产市场也频频出现亮点：供销整体平衡、价格空间大、年度去化维持中上水平。

不少地产圈小伙伴纷纷表示赞同：都江堰已迎来新一轮价值蜕变，市场认知也应当更新。

更多朋友留言想要对都江堰房地产市场有更多了解，锐理君继续深挖，在多重动能的推进下，都江堰后劲十足，稳坐成都下一个热度区。

第一重动能

市场外溢下的郊区机会

锐理数据显示，2016年以后，成都主城区+高新区市场供销规模大幅下降，天府新区+三圈层成交占比急剧提升，近两年成都房地产市场外溢趋势非常显著。

一个不争的事实是，在持续的调控与竞争压力之下，成都楼市正在形成新格局：一二圈层房价、地价高企，三圈层已成为成都土地、住宅市场供销主力。从成都城市发展的总体趋势来看，三圈层房地产市场已经不缺成长空间，缺的只是发展时间。

在成都三圈层中，都江堰作为“三遗”之城，拥有极高的知名度和丰富的旅游资源。同时都江堰无工业痕迹，水质优良，空气优质，气候宜人，适宜居住。

锐理数据显示，2017年至2019年，成都三圈层中都江堰宅地成交面积最多，市场活跃度更高。留给更多房企和购房者的“机会”势必在都江堰这种处于高速发展期的区域。

第二重动能

产品迭代下的改善机遇

在产业升级、城市更新、土地全面“降容”的大背景下，都江堰住宅市场也在向高端、改善、精品之路迈进。

数据显示，2016年都江堰住宅市场以70-130㎡的产品为主，成交套数占比近7成，刚需是主流，符合大势；2020年1-8月，130-170㎡产品占比明显增高，与之对应的是110㎡以下刚改产品成交占比收窄。

品质改善已经开始攻占都江堰市场，而未来这也将成为市场主流的发展方向，能够把握这一市场脉络，就能在都江堰市场占领一席之地。

第三重动能

7K到1W+体系下的房价空间

值得注意的是，都江堰住宅备案均价一直保持在三圈层前列。2020年1-8月都江堰商品住宅成交均价来到9241元/㎡，在成都三圈层各行政区中排名第二。

而从项目开盘价来看，都江堰房价区间从7K到1W+，已有足够的纵深空间，这是一个完整的产品和价格生态体系，无论是刚需、改善产品都有着充分且极具潜力的市场发展环境，竞争主动权抛给了房企，有实力就能抢占先机。

2020年1-8月都江堰开盘项目情况

第四重动能

客群巨变下的品质需求

锐理君实地调研发现，如今都江堰客群结构与需求已经发生巨变，呈现出明显的3个新特征：

☞第一类，地缘强改善特征越发明显。随着家庭结构、需求、财富值的变化，传统理解中追求“面积大”的都江堰地缘改善群体，开始向“面积大、品质高”转化，对居住质感、居住品味等都有新诉求。

☞第二类，主城外溢客群持续增多。2019年，成都主城区+天府新区的套均成交总价全部跨过200万水平线，带来的一个很大影响是需求的持续外溢。“见识”过“先进”产品标准的外溢客群和持续导入的产业人口，对郊区产品的“期待值”明显走高，这也在直接催生区域产品的迭代升级。

☞第三类，外地客群度假性需求仍然存在。与其它三圈层区域不同，作为世界知名的旅游城市的都江堰，省外客群能达到40%，以全国各地的候鸟人群为主，这类客群主要置业方向为别墅或小型度假类产品。

对房地产项目而言，客群范围圈定、客群诉求锁定，拿地、开发、营销才有章可循。这也是锐理君从相关业内人士打听到进驻都江堰的主要原因：这里客群有基础、客群有需求，辅以这座城市背后的资源，项目能够实现快速占位、快速走量的目标。

第五重动能

416亩墅居大城革新人居品质

热度和潜力同在，这是锐理君对都江堰最为深刻的两大印象。在明显的上升势头下，都江堰需要一个标杆大盘持续打响市场。

9月5日，成都交投和绿城中国首个合作项目——交投绿城·明月青城正式亮相。在锐理君看来，这个落位于都江堰的416亩城市大盘，更加清晰地展示出深耕成都的绿城使命，也将革新都江堰的人居品质。

成都交投+绿城中国首次联手引人关注

成都交投集团，作为成都市大型国有龙头企业，坚持服务城市发展和服务社会民生两大职能，秉承“交织天下、投惠万家”的发展理念，致力美好城市生活的营造与智慧交通的建设，不断在智慧城市、实业开发、片区运营、交通建设、生态构建等广阔领域砥砺奋进、深耕拓展，逐步成长为领先的城市综合运营商，不断助力成都加快建设践行新发展理念公园城市示范区。

绿城中国，对产品和服务都有自己很高的追求和标准，可谓极具匠心的高端房产商。“深耕”成都三年，不只是单纯的项目变多，随着规模扩大，成都市场贴给绿城的标签已是“品质高端的代名词”，每一个项目都接待过大量同行的参观学习。

进驻成都首个项目——怡心湖版块的城投绿城·诚园，绿城用经典二代高层序列“诚园”，迅速打开市场，树立起口碑和影响力，带动区域价值。近三年，怡心湖从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面，都有显著性的提升，目前已汇聚了10多家品牌房企集体站队。

城投绿城·诚园效果图

金沙版块的绿城·凤起朝鸣，引入了绿城中国三大产品序列——中式合院、城市叠墅、超扁平美学大宅，为成都高端市场导入了成熟的产品理念和体系建造，也掌握了成都高端市场定价话语权。

绿城·金沙凤起朝鸣实景图

416亩公园墅居大城引人期待

众所周知，早期无序规划滞留的别墅和灾后联建房组成了都江堰主要库存。高品质，满足客群初改、再改需求的产品少之又少，且保持着较高的去化速度 。

416亩大体量、2.0容积率、建筑密度不到20%，交投绿城·明月青城项目将独属于绿城经典二代高层以及2019全新诞生的创新中式叠院产品带到都江堰，100%阳光社区、户户看中庭，开启区域生态人居的华丽篇章。

因此锐理君认为，从区域位置、地块指标和拿地价格来看，交投绿城·明月青城必定是个极具竞争力的项目，将是成都交投和绿城中国在成都楼市一次实力的爆发。

写在后面

在都江堰人文生态之地，打造高标准的绿城作品，为都江堰品质升级赋能最好的产品，交投与绿城合作大盘将定义城市外溢大盘的标准。

市场好奇的是，交投绿城·明月青城项目具体落在都江堰哪个版块，项目如何为区域价值赋能，下一篇锐理君将实地探访。