提及2020年成都楼市的焦点话题，必然离不开2019年5月禹洲以18400元/㎡在主城三环内拿下的24亩宅地。

今年4月，该项目案名禹洲晏山河正式对外公开，但产品细节“犹抱琵琶半遮面”，持续吊足市场胃口。11月1日，随着示范区正式亮相，禹洲晏山河终于全面揭开了面纱，并正式传递出向成都高端市场进阶的宣言。

市场不仅关注禹洲企业本身，更聚焦其产品特色。锐理君发现，在这宗24亩的地块上，禹洲呈现了“求全求精”的产品规划，而对于市场的更多疑问，禹洲晏山河也用5大细节化产品逻辑作了回答。

必须承认，禹洲在成都楼市是不折不扣的“新手”，放在全国，他却是资深的地产开发“老手”。

据锐理君了解，禹洲集团1994年成立于厦门，26年来的开发风格一直强调稳健，致力于打造“城市级标杆”，通过产品的强力塑造革新市场标准：位于厦门的禹洲华侨海景城，是区域高端住宅市场的引领者；位于福州的禹洲鼓山一号，是区域第一座半山纯别墅；在合肥打造的禹洲华侨城，也是当地首座115万㎡的万国风情超级大城……

禹洲集团全国布局图

目前，禹洲正在冲击千亿目标，也开启了积极扩张之路，已形成深耕长三角、粤港澳大湾区、海西、京津冀、华中、西南6大都市圈的局面。在西南区域重镇成都，禹洲用不到两年的时间布局了三子，彰显出持续扎根成都开发的决心。

了解成都楼市的人都知道，锦江区三环内这24亩宅地，正是禹洲战略性首进成都楼市的作品，其产品的打造，也注定是“封面作品”。

众所周知，小地块难以实现具有规模的内部配套及园林景观等，这并不利于房企树立其品牌价值，但禹洲敢于把目前集团内最高端的产品落子在此，究竟有何考量？锐理君通过梳理城市的发展脉络，找到了一些答案。

主城三环内稀缺价值难以复制，同时小地块已是大势所趋。

地段是最大的赋能，梳理成都有代表性的豪宅项目，可以说主城三环内占了绝大多数，稀缺的基因正是其根源。锐理数据RAP系统显示，2019年至今，大成都共通过拍卖成交了317宗土地，而主城三环内地块仅27宗，占比8.5%。

这之中，还有一个更需要重视的特征：小地块密集涌现。统计周期内，三环内拍卖成交了22宗的住宅类用地（纯住宅、住兼商），其中有14宗面积低于50亩，占比达63.6%。同时，越来越多的房企愿意“花大手笔”在主城袖珍地上。

2019年至今三环内50亩以内典型地块成交情况

小地块成为三环内的主流开发对象，这意味着小地块的价值已逐渐被市场认可。对于禹洲而言，想要撬动成都高端人居市场，需要一个地段价值突出的地块背书。这宗24亩地块所处的“锦江之心”，作为“东进”原点和锦江区“六片区”中心，“锦江之心”是重点打造的城市高端开发主场之一。（推荐阅读 《成都一路向东 高端轴线上崛起“锦江之心”》）

禹洲晏山河位置示意图

锦江区高端居住轴线成势，坐实禹洲晏山河高端人居基础。

核心之外，“锦江之心”还串联起了一条高端轴。从锦江区一环路发端，以新希望D10天府——林家坡19800元/㎡地块——建发央玺——禹洲晏山河——德商锦江天玺等典型地块（项目）为标的，已经架构起了成都向东的高端轴线。这也成为禹洲打造高端产品的一大坚实基础。

由锦江区发端的成都向东高端轴线

锐理君作了一次全面梳理发现，2020年前十月，成都总价500万+的产品成交量是2019年的1.7倍，这意味着高端化、高总价的项目有强劲的市场，想要“圈粉”必须得有独家的“产品术”。

在晏山河这一高端“封面”作品中，禹洲将主要围绕“三步”固定动作来“圈粉”。

主城又是三环内的高端产品，首先必须根植极强的文化基因。

面对产品同质化竞争，禹洲深谙成都城市文化底蕴，认为在现代化的城市进程下，更需要一个有文化底蕴的品质项目来兑现诗意居住理想。因此，项目选择将“魏晋精神”植根于现代建筑，赋予产品独特的精神内核：名仕生活范本。同时禹洲聘请世界优秀设计团队绿城东方GAD和汤臣一品的御用设计团队HWCD，为项目“操刀”设计。

最宽楼间距达到了200米以上 （项目效果图）

“小而精”的产品要义，是把更多景观分配给业主。

禹洲晏山河整体采取围合式布局，由4栋17层小高层和1栋31层高层组成，同时80%的户型南北朝向，充分保证了每一户的视野。这种围合式的布局带来的好处就是在有限的地块内，可以最大化的预留中庭绿化空间和楼间距。项目最宽楼间距达到了200米以上，在主城实属难得；另外，在24亩的地块上，禹洲打造近万方的园林景观，绿地率达到45%，这是很多小地块项目难以做到的。要知道，市面上很多同类型的项目绿化率仅达到35%。

把更多的景观分配给业主 （项目围合式布局效果图）

“三园七境十八景”的景观设计，绝不“牺牲”任何年龄段的需求。

禹洲晏山河别具匠心打造了三园七境十八景的多重意境园林，形成了一个全龄化的景观系统，真正做到“小而精”。整个园区分为景观示范区、水景景观区、全龄游憩区三大核心区，针对不同区域的特征，从“水”出发，相应地嵌入不同的三个主题区域，形成融于环境的园区生活方式。

项目景观意境图

以目前呈现的浣溪园实景展示区为例，整个区域由镜面水景、户外餐吧、琴台剧场、光影长廊、户外书吧几个部分所构成，其中水上琴台剧场是目前成都市场上唯一的。通过锐理君实地踩盘，最直观的感受就是，每一处都很精致。

浣溪园景观效果图

业内关注的焦点，集中在产品段的划分。

据悉，禹洲晏山河共规划了2个户型，分别为户型建面约155㎡的四室三厅双卫和约199㎡的四室三厅三卫。

其中，155㎡面积段的产品占比达68%，禹洲精准找到了市场的差异化。根据锐理数据的研究，从当前市场在售的典型豪宅项目来看，他们的主力面积段很多都在170-250㎡。

成都典型高端项目主力面积区间情况

传导到价格端的数据也很明显。梳理大成都500万-1500万总价区间的成交情况发现，2018年，成交主力面积段在300-400㎡，2020年已变为170-250㎡。这之中，150-170㎡面积段涨势明显，总价的“控制能力”也非常强。

禹洲晏山河将主力户型的建面锁定在约155㎡的产品上，目的也很清晰，在主城改善潮的趋势下，匹配“主城控”们对产品面积“大”和总价相对“低”的诉求，更轻松实现二次乃至多次置业身份的转换。199㎡的产品，则作为一种有效的补充，适度留给强调更大居住空间的客群，这部分产品的总量有限，营销也更游刃有余。

在居住层面上，禹洲摒弃了传统的餐客一体户型设计，采用餐客分离的布局，厨房餐厅和客厅分别在玄关的左右两侧，功能空间独立有序。这种客餐厅设计，既强调各功能的有效分离，还预留了一个多功能区，满足更大范围的居住需求。

以155㎡的户型为例，餐客厅面积最小也有约40㎡，并且带约6.8米宽的超大阳台，空间尺度非常大，让这个户型具有强大的会客功能，这种设计在市场上大多是至少200㎡以上大平层才能达到。

155㎡户型

在建面约199㎡的户型中，同样延续三厅合一的户型设计，增加了开放式厨房和中岛，这是当前很多豪宅产品的标配，更加强调与家人、朋友之间的情感交流。这背后，则是禹洲注重客户动区活动体验，重塑高端需求标准的创新之举。

199㎡户型

写在后面

24亩的地块，放在任何一家企业手里，都很考手艺。晏山河是禹洲在成都高端市场的首秀之作，拥有主城、三环内、城市核心等基础固底，属于不容忽视的“现象级”楼盘。禹洲“求全求精”的打造思路，“差异化”贴合市场的举措，值得主城其它同类型地块借鉴与学习。