楼市新赛季的号角已经吹响。

相信大家都有这样的感受：近两年，成都住宅市场“全线高端”的趋势越发明显。

数据端的表现有佐证——据不完全统计，2019年至今，已有104张住宅预售证单价超过2.5万元/㎡，其中27张单价达到3万元/㎡+，而且96%都集中在主城。

销售端来看，仅今年上半年，成都单价2.5万元/㎡以上住宅的备案量就已超过2019年全年水平。

密集出货期，“高端化”已成为成都楼市常态，而在“红海”中竞争，每个项目都需要解答去化难题——如何解题才能突破重围？这是下一阶段地产er都值得思考的问题。

【解题】

高端“唱主角”

研判多维需求实现强突围

锐理数据显示，截至11月1日，今年大成都已备案高端住宅（本文特指单价2.5万元/㎡+的项目，下同）合计121.41万方，同比2019年增长77.7%，这一差距还有进一步拉大的趋势——2017年至今，大成都诞生的121宗万元地，其项目已入市的占比不足5成，更多高端“预备役”还在路上。

越往后走，高端“唱主角”的戏份越重。密集出货，竞争加剧，多维研判客群需求当是突围的最优解。

▍高端客群最愿意支付的总价段在何区间？400-700万级是市场给的答案。

据统计，2019年单价2.5万元/㎡+的项目中，400-500万级产品的出货量最高；2020年，500-700万级则以微弱优势领先。

综合来看，近两年总价控制在400-700万级的产品最受购房者喜爱。

▍高端项目产品面积段越大越好？130-200㎡是最佳投票区间。

“高端”盘考验着购房者的出价能力，产品面积段成为影响总价的直接因素。锐理君发现，在2019年的高端项目中，面积段在130-150㎡区间的去化量最高，高端客群的面积需求出现收缩；2020年，这一数值集中在130-200㎡。

这也侧面反应出：在高端购买领域，“大与壕”的产品逐步走强，但“小而精”的同样很有“市场”。

高端市场的“小而精”，控总价、控面积是不变的法宝，这样的项目自然也是响当当的抢手货。锐理君复盘2020年至今的高端项目发现，刚刚在“金九银十”成功抢位的时代天境就交出了一张优异的成绩单——50天完成18亿货值，即将收官。

预售均价3万元/㎡+、产品建面约126-142㎡、总价400万级，这些都符合高端项目快速去化的必备条件。用50天赢得市场高认可度，获得400多位高端客户投票，时代天境高去化的背后，写满了“快销秘诀”。

复盘

一年多谋划 VS 18亿货值

三把密钥成就高端“快销”

找准产品定位只是第一步，时代天境“快销”背后，我们应该看到什么？从业内角度复盘我们发现，项目团队在区域信心、产品追求、操盘手艺这三把“密钥”上所做的努力值得深挖。

2019年3月，时代中国拿地茶花CBP板块，项目定位为“时代中国西部科技中心”，经过一年多的前期打磨，2020年8月27日项目首次推盘入市，这也是基于金牛区对区域和项目的重视。

看似“缓推盘”的背后则是时代中国对这块土地的深度思考——如何在优质地段上讲出好故事？为城西铸就天际线的产品该如何精细雕琢？TOP级产品应该用什么样的营销打法？

也正是基于此番透彻思考，市场的反馈才能不负所望——用一年多的“慢谋划”创造出50天18亿的“快速度”和“好成绩”。

01

地段密钥：洞悉政府规划，首提“世界公园商圈”，为城西定封面

时代天境位于茶花CBP板块，围绕新金牛公园整体，辐射周边1平方公里，各项顶级资源配置已经出现。

▲茶花CBP板块（效果图）

◇◇◇城市中轴，金牛大道汇聚世界目光很加分。城南天府大道，布局核心商务区的南北主轴，串联了一个又一个的新兴区域。专注更高的着力点，城西金牛大道，连接起成都的历史文脉和未来，作为礼迎全球贵宾的城市中轴，也被命名为“天府文化景观轴”。

时代天境正是位于主城西贵之地，毗邻金牛大道，享受着成都的文脉主轴和丰富配套。

▲时代天境（效果图）

◇◇◇高科产业带动板块向上，留下高净值人群很加分。根据规划，板块周边高端总部聚集，包含中电科10所、中电科29所等科技型科研院所，中国中铁川藏铁路工程指挥部、中国安能集团第三工程局、龙湖地产等市场型龙头企业，时代中国西部科技中心、竞技世界研究院、苏宁易购西南总部等新经济龙头项目。

▲高端总部聚集，产业基础已形成

重构产业，建设出动静结合的高品质空间，引流产业人群入驻，让板块活力升级。居住于此，可以与国际化的生活方式接轨。

◇◇◇生态集结，吸引高净值人群很加分。173亩的新金牛公园作为项目直接占有的城市级自然资源，不仅是金牛大道作为国宾中轴的城市形象面，还串联起临近规划中的天府艺术公园片区——以金牛宾馆为核心，天府文化新地标即将落地，实际上这也助力了区域对生态资源的占有。同时也拉通奥林体育公园、茶文化公园、金牛公园、天府艺术公园等城市公园景观带。

以千余亩生态资源形成与纽约中央公园相似的生态气质，这里历来都是西贵人群置业的“不二之选”。

▲新金牛公园（效果图）

◇◇◇城西罕见的高端商圈与交通高密度呈现，便利高净值人群生活很加分。时代天境的地利之势对于购房群体而言，更重要的是占据了成都首个呈现的TOD站点茶店子站，它将龙湖西宸天街的地下商业空间与成都地铁7号线商业空间有效相连，板块价值指向更高。以案例参考，运用站城一体化开发模式后，日本二玉子川TOD住宅商业价值增长就超过200%。

依托TOD模式，TOP级天街——龙湖西宸天街坐镇茶花中心，同时还汇聚周边约百万方的商业体量——居然之家+盒马鲜生、顶峰综合体、领地双子塔、金牛凯德、华侨城河滨商业街等商业体高密度呈现。

▲茶花CBP板块内的商业已经高密度呈现（效果图）

以金牛大道为发展轴，依托地铁7号线、12号线（规划）、27号线（在建）站点建设，结合公交线路及绿道，将形成“轨道+公交+慢行”的绿色交通体系。

在这样一个“全能”板块里做项目开发，时代天境站在“生活艺术家”的品牌定位下，操盘团队选择主动将项目融入区域发展——站位茶花CBP板块核心，南北临公园，东临TOP级商街，西临规划中的城市大剧院，繁华、生态、艺术、栖居在此交融，共同构成代表城西高端生活形态的天际线。

02

产品密钥：“高定艺术住区”，独树一帜的打造功力与品位

拿到土地之初，时代中国这位“生活的艺术家”就带着“高定”的想法雕琢地块：不只是单纯打造一个高端地产项目，而是要在金牛大道目前已经具备CBP的高端城市界面条件下，以更丰富的设计语言，进一步完善茶花CBP板块的封面形象。

◇◇◇三大“顶级天团”合力塑造“国宾大道”封面地块。把一个项目当做一个城市界面的典型来打造，时代天境整体设计邀请了三大顶尖设计团队围绕公园、中轴、商圈进行立体操刀——住宅由国际顶尖建筑设计团队HZS（滙张思）“主笔”，商业部分请来国际一线EID设计，景观方面则有山水比德接下了此重任。他们以各种精巧的投注，掌握了高端产品的“杀手锏”，让时代天境不负高定之名。

▲EID建筑事务所创始合伙人及首席建筑师，姜平先生

◇◇◇全地块艺术化打造，列阵式排布的琉光生活。整个项目的排布上，住宅部分退守后方“闹中取静”，商业业态让工作与生活可以无缝切换——两座广场+11座建筑，承载了3万方生态写字楼+2万方商务公寓+1万方公园艺术商业街区，形成艺术化都市生活的目的地。

▲整体充满设计语言的艺术化城市界面（效果图）

住宅组团部分琉光平层，“自由平面”“横向玻璃”——殿堂级建筑大师柯布西耶推崇的建筑理论，时代天境在门楼等空间均有应用，大面积的玻璃幕墙让住宅成为城市中的琉光平层，天空、云朵、霓虹交相呼应，构建出城市生活的温暖与质感。

▲时代天境（效果图）

◇◇◇精而美的生活场景，由外贯穿至内。琉光平层以6栋住宅呈列阵式排布，空间格局做到极致：大中轴长达128米仪式感十足，南北楼栋之间的最小楼间距达50米，社区门楼横跨距离约37米——不论是空间的开合营造还是通透的视觉体验，都让社区有了更具象的美感。

▲6栋住宅列阵分布（效果图）

打破高端改善就是空间变大的迷思，时代天境地块空间涉及到室内空间布局，贯穿精而美的理念。实际上，在室内空间的设计上，更体现得淋漓尽致。全步入动线上的精致化设计，从新加坡风格的都会景观到大堂的精奢设计，每一个细节都在强调人的体感舒适基础上的审美强化。户型精装更在营造家的氛围上，革新一味求豪的风格，呈现出全球前沿的“少既是美”的设计理念。

▲时代天境（实景图）

在户型定位上，时代天境恰好填补了城西市场的超级空缺。建面约126-142㎡的产品，一经面世就得到受众追捧的印证。围绕当代都市家庭的空间需求，几乎是量身打造的产品，又强化了时代对于天境这个高端系列背后人群生活方式的洞察——以建面约142m²户型的实体样板间为例：全屋采用3000K的色温照明，使整体视觉感受都趋于自然化；20°灰的色彩搭配，充分体现设计上少即是美的高端艺术范；同时所有功能空间全部设置开窗面，最大程度拥抱公园和全新的城市界面，而阳台大面积的落地窗则让阳光与风景同享。主卧套、餐厨客一体等设计，强化家庭社交功能与私密尊崇的同时，又保证了整体空间的阔尺体验。

▲时代天境样板间（实景图）

03

营销密钥：高举高打，高定落地，生活方式全面兑现

一个全新的营销团队，打出让人眼前一亮的“去化战”，关键在于走对了很重要的一步棋：读懂政府对于区域价值兑现的推动力与期待。

时代天境为区域精神注入了艺术属性，为产品“增了色、提了亮”，但真正能赢得市场认可的根基却在于——不仅强化了高端住宅营销，更注重读懂政府花大力气打造的板块价值，以转化给市场听。

作为整个茶花CBP板块首个提出“世界公园商圈”概念的时代天境，在看待土地价值对于每一个消费者的利益上，认为不只是单纯资源占有而已，而是彻底从城市界面到生活界面，全面精致化的生活场景获得。

这意味着，在以时代天境为核心的西二环1平方公里范围内，消费者的实际生活方式将获得最大程度上创新和自由感受。

在中环地铁TOD、新金牛公园、龙湖西宸天街等城市资源已经兑现的同时，时代天境辅以高端艺术形态，将政府对于茶花CBP板块的打造从概念到产品，都逐一兑现。而未来伴随着区域的大剧院、双子塔等项目逐步落地，时代天境在营销上，更高站位的方式，其实是更清晰地把板块价值展现出来，完全跳出就产品说产品的格局，抢占了市场的话语先机，赢得了消费者。

▲项目发布会产和城总经理林森先生解读茶花CBP板块

高端居住，精神的抚慰至关重要。茶花CBP板块作为一个集生产生活服务于一体的高品质科创空间，时代中国以生活艺术家的身份，将“资源板块”变为“精神高地”，为板块注入艺术属性。

从广州到成都，时代中国都给人以“艺术”的深刻感觉——艺术是其基因，还偏爱打造美术馆。

2003年，时代美术馆成立，它是中国首个社区美术馆，由央视大楼的著名设计师雷姆库哈斯创作，并于2018年在德国柏林成立“时代艺术中心”，它的存在为时代中国的创作设计提供了源源不断的艺术灵感。

2019年，时代中国进入成都就带来339首个3D塔身秀；2020年8月1日，时代天境首次亮相，就让艺术成为了日常。2020年8月1日晚，由澳大利亚华裔艺术家lindy-lee创作的高约十余米雕塑艺术品——《星向：银河嬉戏》，伫立在了时代天境项目营销中心门前的空地上，可近观可远望。

▲《星向：银河嬉戏》让艺术融于日常生活（实景图）

从示范区入口——沙盘区——实体样板间的探索，不仅有广州雕塑院副院长陆增康为代表的多处名家作品，还打造有社区美术馆，可长期为西部青年艺术家提供创想空间。

▲广州雕塑院副院长陆增康老师特别定制的雕塑，名为“邻居”（实景图）

时代天境操盘团队也对其“艺术家”的身份做了持续“发声”，以源源不断的艺术事件，让这个IP可持续发展。

○时代天境产品发布会，让高定艺术住区理念走向市场，为区域带来高净值人群追求的生活品位。

○在岛与美术馆举办首场艺术展——《时间是一池水》。

8月15日，时代天境【岛与美术馆】艺术首展，广州时代美术馆及南方收藏家联合会共同协办，由广州时代美术馆资深策展人梁健华先生策展，特邀艺术家Small.D温秋雯为成都、为时代天境独家创作《时间是一池水》手工花灯作品。她作为闪光剧场主理人，中国纸雕艺术家/传统新造探索者，其作品作为中国符号先后在法国蓬皮杜艺术中心、意大利、香港和内地多个城市及艺术节上展出。

在传统技艺复兴的当代表达中，融入成都的生活烟火气，在光影的配合下焕发动感与生机，各种在地元素的艺术化运用，Small.D温秋雯为成都带来了独一无二的艺术藏品。

9月10日，一批次开盘，短短10天内清盘，10月24日二批次火热加推，整盘以50天突围成都高端市场，时代天境交出了漂亮的成绩单。立足约1平方公里的顶级资源核心，把茶花CBP板块的繁华醇熟和可期前景向市场充分传递；用17个月的反复打磨，为城西高定人文、时尚而富有艺术感的住宅产品；将品牌基因与板块特质相融合，打造令人向往的艺术生活——时代天境在高端市场的成功突围背后，是难得的“地利”与“人和”。

诚然，下一阶段的高端市场还会有更多选手入局，竞争压力只增不减，但只要踩准客群需求，准确“发声”，就会让有限的客群精确识别并牢记你，突围也将不是难题。因此，对于时代天境这类能够成功突围高端市场的“快销”选手，值得重点关注、研判并学习。

可以说，时代天境用品质和业绩为成都高端市场塑造了优秀范例。目前项目建面约126-142㎡的琉光平层住宅产品处于收官阶段，后期艺术街区和精英公寓也即将亮相，我们也期待茶花CBP板块与时代中国会持续写就更多精彩故事。