对于房地产市场来说，推动着人口与资本流动的，无外乎两大因素：成本与机会。

锐理数据统计了2016年之后成都一二圈层住宅类用地的供应情况，到2020年，一圈层的住宅类用地呈现出明显的“量少价高”倾向，而二圈层住宅类用地的供应量、价都还比较平稳，二者的距离逐渐拉开。毋庸置疑，一圈层已经进入“豪宅时间”，而成本可控、机会更多的二圈层，显然是下一阶段的楼市主战场。

2020年，二圈层也的确为成都的房地产市场贡献了不少话题度：怡心湖湖区蓄水、周边土地出让起拍价破二圈层纪录等，让本就享受“南拓”红利的双流更受关注；东部新区获批、成渝地区双城经济圈建设等大事件让龙泉驿在“东进”中更有话语权；城北新都今年第一场土拍，就创造了溢价124.76%、11800元/㎡成交的纪录；就连向来发声极少的温江，日前也藉由一宗7500元/㎡起拍的土地而收获多方关注……

但是，唯有郫都，近两年来的存在感弱了不少——土地市场和住宅市场都难寻引发热议的数字或案例。

01

声音渐弱背后 地房双缺是诱因

虽然“金温江，银郫县”是一句老话，但郫都区的辉煌绝不仅仅停留在过去，仅2013年之后的几年间，郫都区便有不少“高光时刻”：

    ☞ 地铁2号线开通，郫都与龙泉驿成为第一批靠轨道交通与主城区连接起来的二圈层区域；

    ☞ 2010年成灌快铁投运，郫都成为除一圈层外第一个拥有高铁+地铁双轨的区域；

    ☞ 2016年年底，郫都区撤县设区得到国务院批复，并于2017年年初正式挂牌……

借着层层利好，郫都区的房地产市场也随之升温，在近郊地价集体站上“万元舞台”的2017年，郫都是继双流和龙泉驿之后，第三个楼面地价破万的区域。

但此后，尤其是2019年以来的这两年间，撤县设区的郫都楼市声浪渐弱，究其原因则是——“缺货”。

2018年以前，在二圈层各区域中，郫都区住宅类用地的供应量基本处于领先地位，但2018年开始，在其他多个区域土地供应端发力之时，郫都区住宅类用地供应量逐步落后至倒数第二位，今年前10个月，郫都区已供应住宅类用地仅约428.7亩。

供地跟不上，住宅也随之“断流”。锐理数据统计发现，2019年二圈层各区域中，郫都区的商品住宅新增面积排名由此前的第二降至第四，而今年前10个月其住宅供应面积更少。在整个二圈层市场一路高歌的时候，缺货使郫都失去与之同步发声、同频发展的机会，市场关注点也悄然转移。

02

搭建系列生活场景 撬动新变局

重回赛道，郫都区“只欠东风”。预计于年底通车的地铁6号线，将是郫都区回到赛道的关键节点，随之亮相的梓潼宫TOD住宅项目“梓潼四季”，则开启了以最小的代价，推动区域革新与发展的迭代之路。

成都首批TOD综合开发示范项目共14个，均由成都轨道交通集团负责开发实施。其中，梓潼宫TOD是唯一一个位于郫都区的示范站点。

>>> 关于梓潼宫TOD

梓潼宫站TOD项目北靠沙西线、南临红光大道，是在建的成都地铁6号线和规划28号线的换乘站，为组团级站点。整个梓潼宫TOD项目规划总占地约348亩，共计7个地块，未来将打造为集精品邻里商业、教育办公以及配套住宅为一体的城市次区域级TOD综合开发项目。

△梓潼宫TOD意境图

郫都新变局中，梓潼宫TOD至关重要。

TOD是撬动郫都变局的重要“支点”

TOD，源自英文“Transit（公共交通系统）-Oriented（科学合理引导）-Development（城市复合开发）”，是一种以公共交通为导向的城市发展模式。它以公共交通站点（一般是地铁站）为中心，在站点500米到800米（5-10分钟步行）范围内进行功能混合开发，构建融商业、文化、教育、居住等为一体的城市中心。

这里有一个概念一定要明晰，那就是：TOD不等于一般意义上的房地产开发项目，除了要兼顾房地产开发中的住宅外，还要考虑区域的综合配套和公服设施等，是一种城市的开发模式。可以说，TOD将通过重新搭建一套完整的生活场景，来实现生活方式的革命。

以郫都区为例，在此之前，作为郊区，尤其是在城市建设不够成熟的区域，生活并不方便：由于发展速度超过前期统筹，导致居住地、工作地、消费场所、休憩场所等等四处分布，这就意味着，人们必须借助各种交通工具，来回奔赴不同的目的地，而在汽车拥堵等大城市病的影响下，这种方式显然十分耗费时间、精力甚至金钱。

但TOD模式下，各项生活功能分区被统筹开发，这样，人们通过公交、骑行、步行（也就是统称的“绿色慢行系统”），即可快速切换生活场景。

“一体化城市设计”，是TOD项目区别于普通物业开发的最显著的特征之一。它从项目定位、业态策划、地下空间利用及布局、慢行体系设计、建筑形态设计、消费及步街场景营造等六个方面高标准开展，重塑城市空间形态。

什么是城市空间形态呢？

可以看到的是，梓潼宫站点周边原本就有不错的资源本底。包括以犀浦小学、郫都四中为代表的多年龄段教育资源，以占地百亩的三甲医院三六三医院为代表的医疗资源，以及以犀浦体育公园为代表的休闲场所等等。

但是，这里仍有很多问题有待解决。首先，城市界面相对老旧；其次，居住人口密集，但是现有配套尤其是商业配套，还不足以覆盖其需求；各个配套之间的互通互联性不高，对周边优异景观资源的利用率也相对较低。

而一体化城市设计，将从根本上补足这些短板，从宏观上进行资源调配。于梓潼宫站TOD而言，就是要通过“站点+城市”、“公园+城市”、“水岸+城市”的一体化设计，来打造一个慢行系统主导的产/城/站/湖共生的城市发展空间。

首先是对区域进行整体规划。比如考虑到北侧的河景资源，通过将住宅高度设计为向河岸递减的方式，最大化滨河景观资源，尽量保证每一户观景资源的最大化；结合区域内人口数据及现状，合理规划商业与住宅的比例，盘活区域。

其次是对轨道站线的优化。通过在地下空间不同楼层设置不同的功能区，打造便捷的换乘体验，减少过街客流与地铁客流间的相互影响；通过让站点地下空间与周边商业、住宅区、配套设施的互联，缝合多个片区公共空间，提高通行效率及安全性。

另一方面，梓潼宫TOD的建设，对于其所在的犀浦来说，也是二次唤醒——犀浦板块被红光大道分隔成南北两大区域。受地铁2号线带动，红光大道以南的区域发展得更为成熟，而以北区域开发程度明显不足。但是，年内随着6号线的开通以及梓潼宫TOD的建设，犀浦板块红光大道以北区域或迎来跃迁式的发展机会。

△即将通车的地铁6号线，将犀浦板块红光大道以北的区域拉入了“地铁圈”。

TOD项目的开发建设，对于开发者的要求不仅仅停留在地产开发能力层面，而是要站在城市运营的角度，通过新建场景、整合配套、引进资源等多种手段，重塑区域空间形态。

每一个TOD项目，都是一个一体化规划、一体化开发的庞大计划，因此建设TOD，不仅仅要求开发者要有长足的经验，更要有过硬的实力，以及超高的担当意识。而成都轨道交通集团则是TOD开发的中坚力量，其所具有的城市轨道建设及运营经验、资源统筹调配能力和顶层设计支持等优势都非常有利于TOD开发模式在本地的落地实施。

同时，成都轨道交通集团坚持“无策划不规划，无规划不设计，无设计不施工”的综合开发原则，在实际动工之前，对于轨道沿线地上地下如何统筹建设开发、区域的生活场景如何实现更好的搭建等，都已经有清晰的规划与研判，而更好的综合开发效应才能保证多样生活场景的实现。

03

42亩“先头部队”仅仅是开端

锐理数据统计显示，近五年犀浦板块的商品住宅长期处于供不应求状态，且新增供应逐渐减少，今年前10个月，板块内新增商品住宅已不足千套。而此前4年间，最多的时候年度新增商品住宅供应近万套。

据悉，梓潼宫TOD的一期住宅项目“梓潼四季”总占地约42亩，容积率2.0，由4栋多层住宅、2栋高层住宅及1栋独栋商业围合而成，总户数412户。更重要的是，从目前了解的信息来看，项目预计将一次性推出所有房源，除“楼王”2号楼之外，其余房源均为精装交付。

△梓潼宫TOD·梓潼四季沙盘及区位示意

在锐理君看来，对于犀浦片区来说，这不仅是一次难得的住宅“补货”机会，更有可能促成区域住宅市场的整体升级。作为郫都第一个TOD项目的住宅组团，梓潼宫TOD·梓潼四季确实有不少亮点。

☞ 组团自带下沉商业广场，梓潼宫站的出口之一就设置在这里，可与地铁6号线直接接驳。除此之外，该站点还有另外两个出口分别位于项目南侧与校园路西侧，居住空间与轨道交通间的连接非常便捷；

☞ 从小区内部来看，有明显的改善属性，比如最大约160米的楼间距所带来的中庭景观，以及远远高出周边项目的高达42%的绿化率等；

☞ 受困于供应短缺，目前周边的改善需求呈堆积状态，对于产品也有着不同的偏好。梓潼宫TOD·梓潼四季在产品的设计上显然考虑到了这一点，既有1梯2户、2梯2户的舒适型住宅，也有2梯4户的实用型住宅，住宅建面约102-154㎡，基本可以满足从首改到再改的置业需求。

△梓潼宫TOD·梓潼四季航拍图（摄于2020.10）

此外，在踩盘过程中锐理君发现，虽然目前梓潼四季项目只是低调开放了售楼部，并未举办任何大规模的推广活动，但是前来参观了解的客户仍络绎不绝，其中，有不少地缘性客户正是奔着“改善换新”的目的而来。

△建设中的梓潼宫TOD·梓潼四季及其示范区

当然，梓潼宫TOD·梓潼四季只是推动郫都重新站到聚光灯下的第一重力量。整个梓潼宫TOD项目占地近350亩，还涉及其余多个地块的开发，包括邻近的商业用地及临河的低密住宅用地等。如此罕见的大规模一体化开发，对于带动犀浦配套的发展，促进郫都城市面貌的革新，更有着至关重要的作用。

缺货已久的郫都，等来了它的“解渴良方”。