11月初，通过《人才公寓三年考①》一文，锐理君对成都人才公寓市场做了一次全面复盘，引发不小的关注度。

68宗、4877亩人才公寓用地“输出”，十余个项目相继开启供货模式，单论发展规模与项目呈现节奏，成都人才公寓建设交出了一张出色的答卷。

但有一说一，作为市场“新物种”，人才公寓话题还将继续发酵：市场反馈如何？能否影响楼市格局？还有哪些入局机会？

针对以上很受关注的几个问题，我们继续盘一盘。

“酝酿”近三年后，以人居锦城峰荟为排头，人才公寓项目开始“出成绩”。

根据成都人才安居服务网公告显示，截至目前，已有12个新建人才公寓项目先后面向人才进行租售，其中人居人才公寓以7盘成为绝对的供应中坚。

统计显示，这12个项目组成的供应“先头部队”已吸引近2000组符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》A、B、C、D类标准的人才“下单”。（注：锦澜悦山选房结果尚未公示，这里暂未统计）

这之中，人居锦城峰荟、人居万新峰荟、人居柏荟城、城投梧桐栖、城投梧桐博雅均获得了超过200张“房票”（如下表所示），首批次人才选房率最高的为高投熙悦府，近50%（推售400套，去化193套）。

（仅供参考，具体以官方公示数据为准 数据来源：成都人才安居服务网）

注意！这里需要明晰一点：以上数据统计对象仅为符合“ABCD类”标准的高层次人才。

实际上，当优先满足“第一梯队”人才选房后，剩余房源将按照相关规定适当放宽标准向“第二梯队”人才乃至符合条件的普通购房群体销售。

当选房受众基数扩大，人才公寓项目便展现出更真实的“市场水准”，典型如：人居锦城峰荟1468套房源早早快速清盘，7月取证的人居万新峰荟用时不足1个月便全部清空“库存”……以此来看，人才公寓项目已有非常不错的市场接受度与认可度。

因此，上周完成首批人才选房并交出不错销售成绩单的人居柏荟城，下周即将开启二批次人才选房（购房对象调整如下），不出意外，势必会受到大量购房者垂青，武侯新城、人居、产品等都是其重要杀手锏。

【购房顺序】

①因工作调动调入成都市且家庭在成都市无自有住房的单位、驻蓉部队人员。

②符合住房限购条件的武侯区政府认定的急需紧缺人才。

③符合住房限购条件的毕业3年以内全日制本科及以上学历的大学生。

④符合住房限购条件且具有本科及以上学历的购房人。

⑤满足以上群体购房后的剩余房源面向符合住房限购条件的群众销售。

（人居柏荟城售楼部实景）

虽有多盘集结面世，但必须承认，目前成都人才公寓市场尚处于发展初步阶段，未来人才公寓势必会成为房地产市场中一股不可忽视的力量。为什么这么说？

这需要读懂围绕人才公寓的三个关键词：机会、品质、规模。

“筑巢引凤”以推动城市发展是成都人才公寓诞生的初衷，从某种意义上说，人才公寓是城市发展带来的一种置业红利，它为购房者尤其是人才拓宽了置业通路，提供了更多机会选项。

价格优势是第一重机会

若按照18000元/㎡单价计算，在规定面积内，D类人才最多可享受约16万的折扣，最高标准的A类人才最多可享优惠约32.4万……对于预算有限的购房者而言，这就是吸引力。

当然，价格优势不仅体现在优惠折扣。譬如人居柏荟城，以其总量最多（859套）的118㎡户型为计算单位，总价在250万/套左右，与之对比的是今年上半年武侯新城商品住宅套均成交总价已摸高至近400万……站在市场角度看，人才公寓的价格竞争力非常强。

差异化产品面积是第二重机会

产品最终的落脚点是人，因年龄、家庭结构、收入等不同，居住偏好与需求也存在差异。因此，满足人才多元化的购房需求是人才公寓户型设计的第一要义。

人才公寓从60㎡到200㎡+的户型面积段设置，既补位当前市场稀缺的小户型产品，也包含功能性强的首改产品，还涵盖能实现居住越阶的深改产品，宽裕的选择面可匹配不同的人才居住需求。

尤其是在动辄100㎡+起步的全面改善时代，人才公寓输出的小户型产品成为重要的买入机会。如目前武侯新城新房项目户型面积起步基本在130㎡+，人居柏荟城78-240㎡的产品为购房者提供了难得的进入“门票”。

面对三圈层置业需求迭代，人才公寓项目也适时升级产品，譬如大邑的人居亿澜峰荟与人居樾江峰荟，容积率仅2.0，既有高层也含洋房，并直接将户型面积段分别定位为103㎡-153㎡、105-205㎡，品质改善一步到位。

“就近置业”是第三重机会

大成都范围内除邛崃、蒲江等极个别区域暂时缺席外，基本都已出现人才公寓项目身影，其中人居人才公寓版图覆盖区域最多（8个区县），三大圈层全部涉足。

并且，这些项目多位于区域重点打造或产业开发区，以有效消化聚集的人才置业需求，如人居长岛荟城有“现代交通产业功能区”背书，人居柏荟城所在的武侯新城定位“电子商务聚集区”，高投多个项目落位大力建设的空港新城……

（目前部分已呈现人才公寓项目位置分布示意图 制图：锐理数据）

人才公寓与保障房、安置房、福利房等是截然不同的概念，它不仅强调住有所居，更注重住有宜居。因此，从地段到产品，人才公寓项目往往综合素质都比较高。

成熟度较高或发展后劲大，是人才公寓地段的重要特征。

典型如人居柏荟城布局于高端豪宅板块武侯新城，向东邻近地铁9号线（机投桥站），向北靠近17号线（机投桥站、白佛桥站），交通便捷；南侧为成都市第二十二幼儿园，北侧有在建小学及武青西二路幼儿园，教育资源密集分布；区域内龙湖金楠天街、大悦城、武侯万达、吾悦广场聚集，同时还有在建的双凤桥站TOD以及规划的机投桥站TOD……无论是现在的兑现度还是未来的成长性，都相当有看点。

（人居柏荟城周边各类生活要素配备齐全）

即便落点三圈层，这一规则同样适用，如人居大同峰荟位于生活氛围成熟的青白江智慧产业新城，人居翠怡峰荟则占位品牌房企云集的凤凰新城片区，与凤凰湖国际生态湿地旅游度假区直线距离约500米，与大弯中学（已呈现，拟于明年3月陆续迁学，其国际部也预计将于明年9月正式招生）仅一路之隔；人居亿澜峰荟与人居樾江峰荟则位于大邑桃源新城核心位置，向北靠近泡桐树小学大邑分校，以东与斜江河为邻，妥妥的江景房。

（人居翠怡峰荟与人居大同峰荟区位示意图）

能打的地段之外，人才公寓项目品质同样不输甚至优于普通商品住宅。

人才公寓建设的核心参与者为人居、城投、高投等本土国企，既有开发实力，更具备责任担当意识。正如项目“出镜率”最高的人居，不仅是成都城市建设的重要力量，同时也是缔造了天府世家、盛和林语、东湖长岛等诸多经典项目的地产老手，经验丰富。

国企背书，首先为人才公寓品质加上一道牢牢的保险。

聚焦到产品，改善属性突出是最核心特征。首先是低密低容（如下图所示），保证居住舒适度；在产品规划上，不仅有高层、小高层，不少项目还涵盖洋房乃至别墅，以实现深度改善；此外，在园林、装修、物业等各个环节人才公寓项目都展现出诸多可圈点之处。

以上周末吸引280组人才“下单”的人居柏荟城为例。

项目总占地面积约155亩，由柏荟城荟澜阁与柏荟城荟瑞阁两个地块组成，容积率2.0，建筑密度仅20%，约3-3.15米层高以及标配新风、地暖、中央空调三大件，采用双层中空LOW-E玻璃隔音降噪……各个环节为居住品质拉底线。

（人居柏荟城规划效果图）

排兵布阵上，1梯2户纯板式洋房呈南北阵列式布局，户户通透；2梯3户高层围合式排布，获得开阔大中庭；现代直线条+冷色系外立面营造高级感，整个社区审美、视野、采光、通风全部“在线”。

（人居柏荟城效果图）

户型设计上，平衡功能性、空间感与舒适度。譬如两大洋房主力户型均配置独立电梯入户、6-10㎡入户小花园与大面宽横厅设计，南北通透。其中143㎡户型拥有7.2m×1.8m阔尺观景阳台，主客房分区，保证私密性；152㎡户型则预留中西双厨设计空间及南北双阳台，动静合理分区，主卧做到21㎡，保证充足舒适的休息空间……

（人居柏荟城建面143㎡户型示意图）

（人居柏荟城建面152㎡户型示意图）

从锐理君实地走访来看，无论是装修设计、园林打造还是产品细节与人性化的室内空间营造，人居柏荟城显然做了深入思考。同时，各项硬指标出挑外，人居柏荟城选择引入品牌物业——万科物业，从软性服务上升级生活体验与场景，为人才营造更多幸福感与更强归属感，是重要的加分项。

“软硬兼修”，即便是在高端豪宅项目云集的武侯新城，也并不逊色；加上先天的地段优势，人居柏荟城综合素质已相当突出。更重要的是，它还为购房者提供了一次可入局主城价值高地的重要机会。基于此，其市场竞争力已无需赘言。

2020年成渝地区双城经济圈被赋予了新的重任：成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。

成都对人才的需求只会有增无减。作为吸引人才、留住人才的关键一环，人才公寓建设还有长足的发展空间：

①按照此前规划，未来成都将建设人才公寓和产业新城(工业园区)配套住房2769万㎡，约35万套；其中人才公寓2229万㎡，约30万套。

②目前仅有12个项目入市，未入市的新建人才公寓项目用地（含已呈现项目但未入市的）合计面积约2350亩。

③日前《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》出炉，明确未来将通过在商品住房项目中配建人才公寓，多点开花，有效增加人才选择面，贴近人才对于房源位置、品质、户型、配套、供应时间等实际需求，供应时序也更加灵活和可持续。

一言以蔽之，在城市发展驱动下，未来还有大量人才公寓房源在路上，以匹配更多人才多元化住房需求。当然，在人才安居基础上，作为市场“新物种”的人才公寓也为更多购房者打开了置业通路。

据悉，最新完成人才选房的人居柏荟城预计将于12月2日至4日开启第二批人才选房登记。

新都首个人才公寓人居长岛荟城以及位于郫都的人居智荟城已在候场，其中长岛荟城为占地约422亩的城市大盘，自带约5万方含购物中心、五星级酒店等商业，并将配建公立学校，一期已是准现房，户型面积段为建面68-138㎡。

此外，人居翠怡峰荟、人居大同峰荟、城投梧桐集等多个项目也在推售中。

这些项目遍布三大圈层，选择面非常广，有置业计划且符合相关规定资格的购房者不妨重点关注。

（人居长岛荟城效果图）

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写在后面

虽然目前人才公寓尚处于发展初期，但从已交出的阶段性成绩单以及购买机会、项目品相、供应后劲组成的竞争优势来看，在未来的房地产市场，人才公寓都将扮演至关重要的角色，市场各方都应重点关注。

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