11月24号购房新政一出，无疑更加利好真刚需和棚改，因此普通购房者需要迅速转换赛道，才能更好地把握上车机会。

临近年底，成都住宅迎来一轮“爆发式”推货，从刚需到改善，一应俱全。那么，普通购房者的置业最优机会在哪里？锐理君认为，应该把目光聚焦到“价值＞价格”的改善项目上，具体体现在两个维度：项目具备性价比、产品“物超所值”。

如今天刚取证的华润置地时代风景，三环旁的低密住宅，就是这类项目的典型代表。首批次推出建面110-140㎡的小高层和洋房产品，小高层精装惠后总价约220万/套起，洋房精装惠后总价约270万/套起。

以三环内刚需总价入手滨水洋房

改善难得兼具性价比

在不降低任何一项改善标准的前提下，华润置地时代风景是更具性价比的改善住宅。

300万+成入门级 绕城内置业门槛拔高

如今，成都核心城区的范围已外扩至绕城。对于很多购房者来说，留在绕城内，是最后的倔强。但不得不面对的一个现实是：面包越来越贵。

锐理数据RAP系统显示，2016年绕城内商品住宅套均总价仅为116万元，到2020年，这一数据已达到303万。同时，这环域今年新房供应总价段集中在300-400万，换句话说，成都绕城内入门级置业价格已经达到300万+。

另外，据统计，今年前11个月，成都绕城内洋房产品共“上新”了418套，其中82%的总价在400万以上，也就意味着想在绕城内购买一套总价低于400万的洋房的机会为18%，很稀缺。

因此，华润置地时代风景的小高层组团惠后总价约220万/套起、洋房组团270万/套起，显示出了其独特优势和吸引力。

滨水物业供应占比仅8% 项目附加值再提升

在总价上，华润置地时代风景具备明显的优势，不仅如此，项目还有滨水价值加码。众所周知，滨水物业是成都楼市中不可多得的价值点，贴上滨水标签的住宅项目乃至区域，往往能在市场中占领更高的价值地位。

对于房企而言，滨水是其开发住宅的价值利器，因此滨水板块向来是“群雄逐鹿”之地，以最近的两场土拍来佐证：

★12月1日，东湖板块时隔五年再次拍出一宗面积约20亩纯住宅地块，最终以楼面地价19300元/㎡+无偿移交7%的统筹住房成交，该楼面地价位列大成都TOP5；

★12月8日，青龙湖板块拍出一宗面积约58亩纯住宅地块，最终以楼面地价15500元/㎡+无偿移交9%的统筹住房比例，据测算，移交后实际楼面地价约17033元/㎡（仅计算了移交部分的土地成本），该地块距离华润置地时代风景约1.1公里。

对于购房者而言，滨水物业抗风险能力强、升值潜力大，也是竞相追逐的“白月光”。但在成都，想要入手一套滨水物业并不是一件容易的事。

因为它不仅机会少，而且购房成本高。

锐理君统计了2020年1-11月，滨水板块（浣花溪、东湖、北湖、南湖、锦城湖、麓湖、怡心湖、兴隆湖）新增7073套房源，统计周期内，成都中心城区（暂未统计青白江区）共新增住宅87273套，滨水物业占比仅为8%。

另外，老牌的浣花溪、东湖等滨水板块已开发殆尽，目前二手房价格最高已达60000元/㎡+（数据来源链家网）；大热的锦城湖、麓湖、怡心湖等板块，产品户型大、总价高，2020年这些板块销售套均总价在314-568万元之间，入手门槛高。

锐理君在此前推文中《三环这个滨水低密项目，真香！》，已经表达过华润置地时代风景所处的青龙湖滨水板块，是当前成都少有的低门槛滨水居住区域，而且还在绕城内。以三环内刚需（110㎡以下）的总价便可斩获改善品质，十分具有性价比。

双阳台设计 约14米南向面宽

110-140㎡产品“物超所值”

华润置地时代风景不仅总价友好，其产品也很能打，真正做到了物超所值。

降低总价：110-140㎡的面积段设置

华润置地时代风景占地面积约99亩，容积率1.5，首批次推售建面约110-140㎡的小高层和洋房产品。可以说时代风景产品面积段设计很有考究，既保证功能空间的舒居尺度，又能控制总价。

梳理同时满足1≤容积率≤2、滨水两个条件的典型项目情况，锐理君发现多数项目建筑形态均以别墅为主，产品面积段也大多集中在150-200㎡，购入门槛高。相较而言，时代风景的小高层建筑面积段约110-130㎡、洋房建筑面积段约118-140㎡，对改善客群比较友好。

图片同时满足1≤容积率≤2、滨水两个条件的典型项目推售产品情况

增大实得面积：洋房公摊约12%

项目采取两区排列式的设计，由8栋小高层和12栋洋房组成，规避了高低配项目中高层住户“俯瞰”洋房住户的尴尬；同时所有户型均呈南北朝向，能更好的发挥产品在景观视野，采光通风方面的优势。梯户比方面，小高层为两梯三户，洋房为一梯两户。更为难得的是，为了退让更多空间给舒适度，项目仅规划774户，楼间楼高比大于1:1，楼间距在25-65米之间，居住的舒适性和私密性得到“双重保护”。

值得市场关注的是，这样的楼栋布局使得项目公摊系数小。目前市面上的小高层公摊系数大部分在22-25%左右，洋房公摊系数在18%左右，而时代风景小高层公摊系数16%左右，洋房12%左右。以建面140㎡的产品为例，实际使用面积是可以达到 123㎡，比市面上其他同类产品的实得面积更大。

提高绿地占有率 人均可享受面积20㎡

优质的园林景观，是高品质社区的灵魂所在。华润置地时代风景延续华润一贯的景观理念：注重自然生态与人文底蕴的密切融合、相得益彰，营造园境合一，采用“一轴一环双庭六园”的布局，与东风渠滨水公园、青龙湖湿地公园内外呼应，细节精工的同时，打造出全生命周期的精致园林。

●全生命周期精致园林：根据四季变化，打造清趣、幽趣、闲趣、 雅趣等主题园林景观，如根据植物花期的不同，搭配营造邻里花园，实际上，这便是对客户居住需求深度细分研究之下的最佳例证。

●全年龄段的活动社区：一站式综合健身区，长500米、宽1.5米的健身环形跑道，0-6 岁低龄段以及 7-12 岁混龄段儿童游乐设施，悦享会客厅...... 在这里，无论是儿童、年轻人，还是老年人，都可以找到专属活动场所。

华润置地时代风景景观效果图 全生命周期精致园林

还值得一提的是，和市场大多数产品相比，华润置地时代风景6.6万㎡的占地面积，景观面积高达5.5万㎡，意味着人均可享受绿地面积为20㎡。

提升品质感 3000元/㎡+超配式精装水准

精装是检验改善项目一大重要指标，是最能体现产品品质的地方。相较于区域内其他项目多使用国产品牌，华润置地时代风景采用西门子、弗兰卡、博世、兰舍、施耐德、霍尼韦尔等国际一线品牌，而且中央空调、新风、地暖三大件配齐，还有一大加分项，华润置地时代风景做到了真正了解改善居住需求，在洋房产品中增设了洗碗机和蒸烤一体机的配置。

此外，项目还标配了智能家居系统，将人工智能运用到日常生活场景中：智能入户、玄关处感应灯设置、住宅一键式节能控制开关系统......同时，华润置地还贴心地预留了电动窗帘接口。

样板间实景图 洋房产品中增设了洗碗机和蒸烤一体机的配置

3000元/㎡+的精装价格，超配式精装水准，华润置地舍得投入成本，堪称“业界良心”。可以说，产品真的很值。

扩展空间尺度感 最大可达13.8米的全采光面

锐理君在亲身测评后，认为时代风景的户型设计，有以下四个亮点：

超大采光面设计：所谓改善基因，最直观的体现便在于尺度。为了将精心打造的景观呈现在每一位住户眼前，项目在户型产品上均采取“户户大阳台，户户可观景”的设计理念。如建面约140㎡的户型，横向近13.8米全采光面。

玄关处增加储物空间：目前市面上户型可能都很少考虑入户后单独的储物空间，而华润置地时代风景在户型设计上预留了充足的收纳空间，使用多项舒适细节设置，如入户玄关处设置独立的储物空间，收纳生活杂物，在保证美观的同时，实用性也极强。

难得的双阳台配置：目前成都市场上有近半数的横厅户型，为追求开间尺度，将生活阳台与景观阳台打包在一起，这在后期使用出现了许多问题，比如衣物的晾晒与洗涤都将占用景观阳台。时代风景的洋房与小高层131㎡户型的产品均采用双阳台的设计，二者独立分区，既确保了公区绝对的品质感和舒适性，同时还保证了生活的便利性。

卫生间干湿三分区：所有户型产品均采用干湿分离，洗手区，卫生区，淋浴区三者功能的分区设计既美观整洁也方便清洁，同时避免了单一分区卫生间使用的局限性，能最大程度解决多位家庭成员的基本生活需求。

△建面约 110㎡的套三（小高层）

户型方正，动静分区，主卧面积约17㎡

布局合理，实用性强，得房率高。

△建面约131㎡的套四（小高层）

双阳台设置，采用独立餐厅和传统竖厅设计

布局合理，使用方便。

△建面约118㎡的套三（洋房）

户型方正，户内交通空间少，空间利用率高

主卧面积约14㎡，两间次卧面积约9-10㎡，实用且舒适。

△建面约140㎡的套四（洋房）

横厅设计，双阳台设置，景观阳台达7米的采光面

每个卧室开间都在3米以上

兼具改善又能满足功能需求，总价可控。

写在后面

综合来看，华润置地时代风景的优势很明显：三环旁、滨水洋房住区、地段价值突出，产品、户型、装修都可圈可点，总价可控的同时最大程度满足居住舒适与实用功能，可以匹配更多的市场购买力。

对于购房者来说，这不仅仅是新政被“限”出来的改善置业最优选择，更是以最低门槛收藏华润置地滨水系洋房的机会。