临近年底，房企正爆发式出货。据锐理君不完全统计，12月1日-15日，大成都推售商品住宅房源量达13812套，环比11月增长94.4%。

这之中不乏低价格的“神盘”，无奈的是：这样的“狂欢”基本只属于第一、二顺位的无房客户，与第三、四顺位的购房者基本无缘，普通资格则更为心酸。

在此背景下，高价项目似乎成为普通资格购房者不得已的选择，进退之间若持续等待，无疑使时间和资金成本进一步攀升。

“

普通资格购房如何才能以最小的成本撬动最大的价值？

”

从平衡价值与价格的角度考虑，优选价值洼地板块、高品质、总价可控的项目成为改善置业的第一要义。

2020年的成都高端市场势头火热，高品质项目不少。特别是后疫情时代，“联排别墅、叠拼别墅”等低密度住宅需求量显著提升、销量持续走高，今年1-12月，仅叠拼累计销量就超过68万㎡，约为2018年同期的3倍。那么高品质+总价可控的叠墅产品该如何选择？

●主城旁、上下两叠、400万+低门槛，这样的“高品价优”项目才是改善首选项。

1

量少价高 主城叠墅及格线来到510万

受“限墅令”影响，平层产品占据供应主流，与之对应的，别墅价值不断放大，特别是受疫情的持续影响，“有天、有地”的庭院生活、健康宽敞的居住空间让叠墅更受追捧。

据锐理数据RAP系统统计，2020年高层产品供应量最多，达到985.8万㎡，占总出货量的45%，而叠墅的供应量占比不到5%。

区别于远郊墅居，靠近城市中心的墅居产品更为少有。从今年前12个月的叠墅供应来看，70%的叠墅都位于5环外，越靠近城市中心的叠墅产品供应量越少。

价格端口分析，1-12月主城区叠拼产品的销售均价为25209元/㎡，套均总价已经来到510万元。从下表可以看出，处于远郊或距离城市中心越远的叠墅，销售均价依次递减，相对应的资产保值和流动性也会降低。

截至2020年12月15日，成都主城叠拼存量仅剩30万㎡，按照目前的去化速度来看，去化周期不足半年（备案口径）。

在此种背景下，锐理君认为，以可控的总价，留在中心城区聚拢最多城市资源才是最优选择。

站在2020年的年尾，位于西南四环旁的公园墅区项目——新力东园就以“高品价优”的优势成为区域热销标杆。以套均总价417万起买入主城旁新双楠板块，新力东园为无法参与热盘摇号的高端改善客群，提供了一个买入机会。

2

低密熟地 新双楠迎来价值拐点

新力东园位于双流区新双楠板块，与武侯新城板块接壤。从宏观层面看，它还受“南拓”“中优”的双重利好。根据规划，该区域内容积率多控制在2.5以下，这也直接决定了板块内的地产开发将呈现低密、改善状态。

统计显示，2018年1月-2020年12月，双流区共成交涉宅地块29宗，容积率小于等于2.5的地块占比100%，其中容积率小于等于2的地块占比83%，未来将打造名副其实的低密改善片区。

新力东园容积率仅2.0，在这一片低密熟地做开发，项目定位剑指高端。

作为主城旁下一个高端人居板块，新双楠这个“洼地”也正迎来价值拐点。

▎地铁17号线于12月18日正式通车运营，新双楠与主城的连接更加紧密。借助地铁对区域的带动作用，新双楠板块的区域发展、人口流动都将迈上一个新台阶。新力东园与地铁17号线九江北站直线距离仅约400米，可以快速连通武侯、高新等区域；另外板块内的地铁19号线（在建）未来还可连接地铁18号线直达天府国际机场。

▎所在区域生态资源尤为丰富。区域内不仅有沿四环在建中的千亩江安河生态带，还有占地220亩的星空公园正在建造。

（新力东园区位图 意境创想图）

新力东园占地92亩，引入“公园墅居”理念，推出了10栋叠墅+18栋洋房产品，由100套叠墅+774套洋房组成，主力户型分别为建面约125㎡套三双卫、143㎡套四双卫以及叠墅167㎡的套四三卫。

（新力东园总平图 意境创想图）

3

产品出彩 上下“真”叠拼才是真墅居

要做中心城区的“低密真叠墅”，新力东园首先在生态绿地方面就有很多考量：

项目绿地率达35%，建筑密度仅20%，社区内打造极具新力特色的“高尔夫”双季阳光草坪。这不仅在墅居生活中少见，也是新力的景观IP之一，实现社区全年常绿、生机勃勃。

（新力东园示范区实景图）

据锐理君了解，新力东园的社区打造还有三大亮点：

1、 新力东园整体以点式布局，这样既保证了居住的通风和采光，更保证了中庭的景观尺度，可以有效提升居住的舒适度与体验感。

2、 以配套叠加居住体验，充分满足健康休闲需求。新力东园打造的漫悦生活馆为业主私享会所，设置了健身房、书吧等功能模块；除此之外，为满足全龄化健康需求，还设置了环线跑道、球场、各类健身器材等。

3、 关注不同成长阶段的儿童需求，以“自然苗圃”培养儿童对蔬菜水果等植物的认知；同时设置儿童专属架空层，为少儿打造“欢乐童梦场”“艺趣生活馆”。

具体到产品方面，近年来，主城区的叠拼本就供不应求，且供应多以三叠为主，上下两叠的墅居产品不多见。

在此市场供应态势下，新力东园的建面约167㎡上下叠产品显得更为亮眼。

（新力东园叠拼意境创想图）

▎上下两层“真”叠拼，有天有地有院子。

作为市面上少见的叠拼产品，新力诚意十足。10栋叠墅产品位于地块西侧，全部采用了上叠+下叠的产品设计——上叠除了拥有2层居住空间外，还可使用整层空中花园，最大程度拓展了空间边界；下叠可以享受“前庭后院”，地下室不计产权面积——地下室层高约5.8米，带有2个采光井，交付后业主可在法规允许范围内自行改造，买2层可改造为4层。

（新力东园下叠实拍图 装修改造示意效果参考展示）

（新力东园下叠花园实拍图）

以下叠为例，总建面仅约167㎡，不仅墅居尺度延展性很强，空间利用场景还很丰富——不论是私家影院、琴室、运动空间......都能自成一方天地，多元的生活空间才能让业主有更好的舒居享受。

（新力东园下叠产品户型图 意境创想图）

前庭后院不计产权面积合计约77-187㎡，老人房可直通户外，单独拥有一片天地。空间布局也很合理——即使站在地上二层的主卧阳台，也能俯瞰一楼花园，还保证了二楼两个房间的南向采光。

这样的配置在当下墅居市场中很有竞争力。

（新力东园意境创想图）

（新力东园叠拼主卧 装修改造示意效果参考展示）

▎纯板式洋房，精装、智慧家居、细节满满。

18栋洋房以精装入市，建面约125-143㎡，布局智慧家居，从高配置的新风、地暖、中央空调、直饮水系统和一线装修品牌，到一键智能家居系统（新风、地暖、空调、灯光、窗帘一键控制、云呼梯）与智能安防系统，新力全方位满足改善居住需求。洋房采用点阵式排布，中间楼栋错位布局，带来社区更好的通风和采光，并减少楼栋间直接对视，该类洋房产品总价区间206-243万。

（新力东园洋房意境创想图）

位于双流的另一个兄弟项目——新力郦园目前也同时在售。该项目距离双凤桥TOD仅有一站距离，与地铁三号线龙桥路站仅约800m，不仅能够享受主城的规划红利，还能够享受东升自身的规划红利，目前主推建面约163㎡的四房三卫。

█不可否认，11月新政后，普通资格的购房者基本告别热点楼盘。普通客户房源的选择面进一步缩小。围绕优质地段、可控总价、出彩产品做选择的项目值得重点关注，城西南、4环边、地铁旁、真叠拼、总价417万起的新力东园就成了改善首选。

新力东园作为成都新力的标杆改善产品，回归产品本源、回归客户需求，以真叠拼+洋房的产品组合持续收获了一大波客户的青睐，在11月去化量达73套，热销是市场和客户对项目的最大认可。据锐理君了解，新力东园整个项目叠拼仅余40套，二批次洋房还有少许优质位置。

在购房成本激增的当下，普通客群的可进入机会很明显——新力东园这样的高品质项目终会占据市场“C位”，所剩不多的席位也终会被“少数派”收入囊中。2020年的最后“上车”机会，显然不可错失。

文|向北

出品|锐理数据总部新媒体中心

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。