2021年开篇，几场中心城区的土拍激战，已经点燃了市场的兴奋点。

1月11日，郫都区“首发”一宗87.43亩宅地，也吸引了市场各方的高度关注。宗地紧邻超级“神盘”中铁奥维尔，起拍价4100元/㎡，将于2月4日进行拍卖。

基于此，锐理君迅速对宗地进行了实地探踩，认为看点颇多：低门槛、低密、“熟地”、轨交优势明显......总体来说，中心城区土拍热度持续走高，近郊地块依旧是“香饽饽”，因此该宗地值得房企重点研判。

87亩优质“熟地”，方正易打造

该宗地位于红杨路与蜀贤路交汇处，东临星萝路，北至红光大道，地块周边道路均已形成。

出让宗地净用地面积约87.43亩，由两个小地块组成，其中①号地块为商业用地，占地31.42亩；②号地块为住宅用地，占地56.01亩。从出让文件来看，除商业部分须自持比例不低于50%外，竞得者还须在净用地外配建建筑面积4146.03㎡的医疗卫生所。

宗地信息一览

地块位置：郫都区郫筒街道洪石村二社

出让面积：87.43亩

土地用途：住宅、商业

商业占比上限：35.94%

可开发体量：13.75万㎡

商业自持比例要求：不低于50%

成品住宅建设比例：商品住宅按清水房销售

计算容积率：①号地块不大于3，②号地块不大于2且不小于1。

建筑密度：①号地块不大于50%，②号地块不大于30%。

建筑高度：临红光大道一侧首排建筑高度不大于40米，商业建筑高度不大于80米，住宅建筑高度不大于36米。

公建配套：须在建设用地内配建建筑面积不小于80㎡的公厕配套设施一处、建筑面积不小于200㎡的卫生站配套设施一处。

特殊配建要求：须在郫都区红光街道金土村一、二社配建建筑面积4146.03㎡（6.2亩）的医疗卫生所，容积率不大于2且不小于1.7，同时包含不低于60个地下停车位。

图片宗地区位图

目前宗地已打围，五通一平基本完成，整体来看，地块方正，易于后期规划。

图片宗地现状图

锐理君实地探访发现，地块所在区域生活氛围浓厚，以多重交通资源为代表的成熟配套能够为宗地后期产品溢价能力与物业增值空间提供强大支撑。

三条重要轨交强势“坐镇”。轨道交通资源可以说是该宗地的一大看点，地块与有轨电车蓉2号线郫都西站、成灌快铁郫都西站相距约700米，与地铁6号线望丛祠站相距约2公里，可以快速通达全城。

图片

有轨电车蓉2号线郫都西站

多个大型商业综合体已成型。地块周边三公里范围内有蜀都万达、百伦广场、花样年世界生活广场等多个大型商业中心，加之社区底商补充，区域生活便利，商气、人气都不缺。此外，宗地自带一定比例商业，将极大程度满足小区的商业消费需求。

全龄化教育资源覆盖。地块周边有润禾澳贝幼儿园、安迪国际幼儿园、岷阳实验外国语学校，三公里范围内还有郫筒一小、郫筒二小、郫都区一中等学校。

两处大型医疗配套护航。郫都区中医医院、郫都区人民医院分布在地块周边。

城市级生态资源加分。分布在地块周边两公里范围内的石牛公园、望丛祠等城市级景观，提高了地块的生态宜居性。

图片

地块周边配套示意图

图片

板块很“成熟”，拿地有底气

从2020年市场表现来看，2021年房企拿地策略应该是：持续关注中心城区，特别是人口聚集度高、配套成熟的区域，拿下更有底气。从这个层面来看，这宗87.43亩地块有实力值得开发房企重点关注与研判。

宗地所在的郫筒板块很“成熟”。当前郫都房地产市场较热的板块主要有三个：犀浦、红光、郫筒。其中，郫筒板块是郫都区的区委、区政府所在地，是区政治、经济、文化中心，各项配套的成熟度更饱和，板块宜居属性明显。在主城置业门槛线日渐攀升下，有地铁加持的郫筒板块势必可以吸附更多的外溢客群。

图片郫筒板块区位图

更为重要的是，郫筒板块紧邻成都电子信息产业功能区、现代工业港等产业功能区，自身还规划有望丛天府文化产业园，可以说是郫都产城融合发展的核心区域，能吸附大量的产业人口，区域未来具有较强的发展潜力。对于房地产开发投资来说，提前布局产业辐射区域具有绝对的优势。值得一提的是，本次出让宗地与望丛天府文化产业园相距约1公里，也给未来地块呈现的项目提供了营销方向。

图片

4100元/㎡起拍，近三年最低入驻门槛

作为郫都开年“巨献”，地块起拍价是吸引市场高度的重要因素。据统计，2018-2020年郫筒板块共供应8宗地（拍卖），平均起始楼面地价为4980元/㎡，本次出让地块4100元/㎡的起拍价是板块近三年最低。

另外，郫筒作为郫都区房地产市场开发的重要“阵地”，备受品牌房企青睐，房地产市场表现可圈可点。2017年至今，板块共拍卖成交了10宗地，拿地房企都是花样年、龙湖、时代中国、人居、金隅等“实力派”。地价也越来越高，2017年8月金隅大成以7100元/㎡的成交楼面地价刷新板块最高纪录；2019年3月正黄置业以8400元/㎡成交楼面地价拿地，再次刷新区域地价纪录，该价格目前位居郫都区第四。

同时通过下表可以看出，这10宗地中，有8宗地实现了溢价，最高溢价率达86.84%，市场认可度高。

图片

2017年至今郫筒板块土地拍卖成交情况一览

图片

110-130㎡扛旗销售主力，改善需求旺盛

锐理数据显示，2013-2018年郫筒板块商品住宅市场一直保持供不应求的趋势。直到2019年，才迎来一波供应小高潮，有超过10个住宅项目“上新”，推售价格基本集中于11000-17000元/㎡，这也使得板块商品住宅成交均价正式迈入万元行列。2020年，区域商品住宅的备案均价为11699元/㎡，高于郫都区平均水平。随着地铁6号线的通车运行，后期住宅均价依旧会很坚挺。

图片

2013年至今郫筒板块商品住宅供销价走势

具体到产品方面，区域目前销售主力面积为110-130㎡，改善需求旺盛，给房企打造品质项目提供了支撑。

图片

容积率仅2.0，打造空间足够大

不得不提的是，当前区域正在向刚改过渡，但品质改善产品极度稀缺。锐理君梳理了宗地周边项目情况，发现80%项目的容积率高于2，且产品主力面积区间为70-90㎡，刚需属性明显。本宗地仅2.0的容积率，有打造标杆改善项目的底气，对于房企来说，这就是拿地机会。

图片宗地周边在售项目情况一览

另外，数据显示，宗地周边唯一容积率低于2.0的项目——蔚蓝卡地亚云墅，四次推新均取得开盘即售罄的好成绩，可以看出区域具有较好的改善客群基础。

写在最后

看完了这五点，郫都区这宗87亩地块值不值得入手？总结起来，锐理君认为可以从以下两点进行研判：

1、从战略布局角度。2021年开启，房企间新一轮军备竞赛又将展开，可以说谁拥有的土储越多，谁在下阶段的话语权就越强。这宗87亩地块项目所处的郫筒板块，为郫都传统政治、经济、文化中心，区位优势突出，同时，房地产市场表现可圈可点。对于部分土地储备并不充裕的房企来说，本宗地值得重点关注。

2、从拿地机会角度。前文提到，该宗地起拍价4100元/㎡，是郫筒板块近三年最低起拍价，同时，宗地面积87亩，拿地与打造成本皆可控。综合来看，宗地整体综合素质较好，地块方正、低容积率和建筑密度、周边配套完善，为后期打造高品质产品提供了基底，产品的溢价空间也就更大。