住宅的买入通道日益狭窄，公寓类产品话题重燃。

在大众对公寓的传统认知中，自住与投资需求交错，便捷生活与产品保值增值需求叠加，导致人们对公寓产生了更高的评判标准：

有无丰富的生活资源矩阵？是否能带来好的居住体验？产品同质化严重，什么样的产品才值得下单？公寓的增值能力是否经得住考验？

以银泰中心与兰博基尼中心为例，已实现5万/㎡，公寓的高单价兑现已得到了市场验证。高端公寓的增值属性很明显，毕竟它们或以地段为优，或有资源助阵，或以产品表达。

然而，市场部分低品质、低资源配置的公寓产品带来的偏见，导致人们在面对公寓时往往以偏概全。那么，实际公寓置业到底该掌握怎样的“买对逻辑”？

公寓市场存量大，种类多

为何唯独高端公寓逆势上行？

锐理君统计发现，目前大成都的公寓全部去化还需28.9个月。乍一看，量大难销？

这只是基本的表象！

从不同购房门槛的公寓去化走势来看，2020年大成都2-2.5万元/㎡的公寓产品销售面积为15.32万㎡，同比2019年增长21.08%，表现可圈可点。

也就是说，面对庞大的“公寓池”，其他价格档次的公寓需求在下降时，反而2-2.5万元/㎡档的产品销售增长表现一枝独秀，这一市场表现也反应了人们心理状态的改变——公寓从过去的低价格投资性产品，转变成了享受更好的生活的一种新的途径。

这一类的高端公寓，它既不需要豪宅型公寓极高的入手成本，也规避了低价公寓的品质陷阱，反而是真正能实现资源占有和生活场景兑现的黄金资产。

市场的认可正彰显着——这类型公寓所带来的最重要的获得，其实是生活方式本身。

我们同时梳理2020年该价格段的销售面积TOP5发现，他们具备几大特征：既占位绝对的核心地段，还叠加了生态、产业、商业、人文等城市级配套。

换句话说，面对公寓的普遍购买抗性，这类优质公寓用事实证明了其“四大可买性”：生活便利性、资源富集性、产品功能性及质感性。

这样的产品，无论是首次置业为“生活买单”、改善置业为“品质买单”，还是投资置业为“价值买单”，这三大主流购买逻辑都能满足。

满足这四大标准的公寓产品，在当下住宅限购且总价门槛不断抬升、现金购买力缩水、金融投资市场飘绿的大市场环境下，无论是作为入驻核心地段的改善自住，还是资产配置实现保值、增值、租金收益，都是最佳选择。

该买什么样的公寓？

“贵”的区域买“对”的产品

从主城五方位来看，高端公寓过去主要分布在城南、城东和市中心，而在楼市发展早、资源禀赋强的“西贵”区域，住宅已经进入400万量级总价门槛，商品住宅销售均价在主城五方位中也一枝独秀，但高端公寓却极其稀缺，存在巨大的买入空间。

城市核心地段上的高端公寓，往往更强调城市格局、资源占有、优质资产配置、圈层价值和生活服务场景等高层级属性。

以上需求，在“西贵”核心茶花CBP板块，已经能实现超出预期的满足。

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高能级产业配置，催动全新看涨中心

区域的产业实力是一道硬保险，催动着区域价值上涨。

连续31年GDP领衔主城五区的金牛区，一直突出“产业营城”，茶花CBP板块也落位了大量高科类产业，在42.39平方公里的规划面积下，聚集了多个高能级总部，服务于100万高精尖人口，预计区域生产总值高达800亿/年。

目前，龙湖成都公司总部、苏宁西南总部、竞技世界游戏产业研究中心、时代综合体、436文创中心、西南交大、中电科10所、中电科29所、中国中铁川藏铁路工程指挥部、中国安能集团第三工程局等产业项目、企业已经落位。

茶花CBP板块产业布局及入驻企业

强势产业对高端公寓类产品的助推早有先例。以金融城为例，大量的高科产业人群作为基底，银泰中心在2017年时以3万单价开盘销售，3年之后，这里二手房的最高单价已经超5万元/㎡。

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占位主城发展核心，集结顶配资源矩阵

在产业的强势发展下，茶花CBP板块应运而生，作为政府重点打造的“人城境业”发展高地，茶花除行业巨擘的引入，更落地一系列密集的高端城市资源——

封面矩阵：形象主轴，世界窗口。在今年世界大学生运动会的推动下，金牛大道-金牛宾馆将承担接待外宾的重任，即将全新呈现的天府文化艺术公园片区，自然跃升为川西文化展示的世界窗口。

商气矩阵：下楼可消费，享受生活。成都首个TOD项目已开门营业，周边商业涵盖龙湖西宸天街、时代天境1万方公园BLOCK商业；板块内还有居然之家+盒马鲜生、顶峰综合体、金牛凯德、华侨城河滨商业街等商业体，整体体量达200万方。这一数据，已经超越“豪门”攀成钢，是绝对的城市新极核、商业新中心、生活新主场。

茶店子TOD&龙湖商业（效果图）

生态矩阵：下楼可享受，体会生活。茶花CBP板块内的生态资源已经高密度呈现，约1200亩公园生态正在兑现。建造中的丝路云锦项目，串联起5大城市公共空间——新金牛公园、熊猫绿道、天府艺术公园、金牛公园、金牛体育公园。有消息显示，该项目预计在大运会前全面呈现。

丝路云锦项目（效果图）

文脉矩阵：下楼可观剧，延展生活。金牛大道北侧规划有城市大剧院，金牛宾馆也坐落于此，它们将与金沙博物馆等城西文脉共同搭建起独一无二的文化生活场景，体验感直接拉满。

一系列正在兑现中的顶级城市资源向茶花CBP板块聚集，这里的资源、文化、财富集合度已实现原地起跳，丰富度全城领先。这正是各类优势资源叠加实现的“对的”结果。

城西独有高端公寓

稀缺红盘，引领“更好的生活”

成都公寓市场，两类产品是主流：一是顶豪类公寓，单价和总价非常高；二是刚需类普通公寓，居住的功能性和舒适性大打折扣。

从国外引入国内的高端公寓，已经不是单纯的酒店式、服务式产品，生活化、家庭化、居住型的“高端生活公寓”才是主流趋势——既有“类海外”的生活场景，又能够以属地化特质匹配市场。

曾用3个月创造400万级住宅基本全部去化，住宅收官单价突破3万/㎡的时代中国，就以拔高城市价值的新姿态，打造了高端生活公寓样板——时代天境艺术公馆，此类产品，将填补“西贵”20余年来独缺高端公寓的空白，且仅216套，稀缺性不言而喻。

 时代天境项目（效果图）

>>>拔高产品气质，以“获得感”颠覆公寓生活。

所谓“更好的生活”，在于生活的获得感。

常规的公寓，纯粹性低于住宅、无景观、空间舒适度低、物业管理大多都差于住宅小区。但是，时代天境艺术公馆的颠覆，在于用高配硬件拔升产品气质，用软件服务提升人居体验感，用独特艺术气质提升舒居感受……

1. 高配精装标准，塔尖享受：时代天境艺术公馆区别于市场大量低品质公寓，推出全精装高配“套房”产品，引入国际高端品牌，人性化考量配齐厨卫电器和室内智能化系统等，把居住体验与产品气质提到了最高；

2. 1:2超低梯户比，媲美住宅：4T8户的设计增加的不仅是人居体验感，还有空间的高占有率和纯粹性；

3. 丰富产品线，功能性齐全：产品涵盖建面约56㎡的套一、82㎡的套二、106㎡的套三，无论是自住、出租、投资，产品本身具备更大的功能性；

4. 无敌景观视野，不可多得的资源享受：无论是脚下的300亩新金牛公园、星辰大海沉浸式商业街区、还是城市大剧院，整体视野直面低密的城市界面和丰富的繁华场景，涵盖生态、文化、商业多种资源享受，视野体验远优于大多数住宅小区；

5. 时代生活家，独特艺术气质：无论是媲美写字楼的大堂，还是公寓样板间，细节彰显满满的时代生活艺术家独特气质；毕竟在建筑和生活中，融入艺术感，美学性独此一家。

更关键的是，具备这些“高人一等”的指标，低门槛买入高价值板块的“高端生活”机遇，却仅有216席，属于绝对的臻稀品。

l 建面约82㎡的两室两厅一厨一卫（套二）样板间实景图。产品空间蝶形布局，空间独立，客厅卧室搭配全景落地窗户，未来窗外繁华的独栋商业街区视野一览无余。

>>>叠加内外享受，引领全新高端公寓生活。

从公寓本身来看，它同时兼具设计感和全新的生活方式。

硬件配置上，公寓的公建化外立面本身就极具品质；公区一楼层高11.4米，这样的尺度通常都只在类似花漾锦江这样的“顶豪”公寓才能一见，而这里内外皆可享受。书吧公区，为当下城市菁英提供社交娱乐空间。

时代天境艺术公馆公区（效果图）

软性物业服务同样高配，时代邻里物业将提供TIMES生活全场景的服务——24小时双语礼宾管家、家政清洁、衣服送洗熨烫、蔬菜生鲜配送到家……熨帖百余项生活细节，真正满足了人们对服务的内心需求，远远优于住宅物业服务的标准。

众所周知，物业服务作为项目价值的长远衡量标尺，将在后期为产品持续“增粉”。

高端可以复制，稀缺资源的享有却堪称矜贵。

茶花CBP作为成都主城“再生”的价值板块，既代表了成都的历史文化又代表了未来成都的国际门面，是当仁不让的主城核心地段之一。

屹立在此的时代天境艺术公馆，占尽地利，不可多得。

对于公寓产品，特别是时代天境艺术公馆这样的高端生活公寓，用简单粗暴的“加减法”逻辑看待地段与产品的价值属性，显然不全面——硬件设施容易被复制、取代，稀缺资源占有却是产品价值的分水岭，毕竟在聚力效应下1+1绝对会大于2。

置业高端生活公寓产品的关键在哪儿？抛开以往对公寓的偏见，掌握一套清晰的“买对逻辑”才更有发言权。

据了解，时代天境艺术公馆已经取证入市，这种城西独有的、又“对”又“好”的高端公寓产品，仅有216套。

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文|向北

出品|锐理数据总部新媒体中心

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