从2020年4月成都东部新区获批成立，到今年年初东部新区连续不断的大动作，各界关于“东进”和“南拓”的讨论声都没有停过：下一阶段，成都是发力向东还是持续向南？

事实上，在推进成渝地区双城经济圈建设的进程中，以天府新区、东部新区和西部（成都）科学城为核心的“两区一城”建设被列为重中之重。协同发展，才是真正的方向。

不过，就目前而言这两个区域的确存在差异，尤其是所处发展阶段不同——相比起年轻的“东进”区域，“南拓”已经来到了价值高速兑现期。其中，新津大概是这两年成南最突出的那朵“奇葩”。在各区域发展进一步分化的当下，研判新津的成长路径，或可为市场提供一份参考。

新津：三圈层中的“非典型存在”

坦白而言，无论是城市吸引力、人口流入量、经济水平还是城市建设水平等方面，成都三圈层与中心城区有着较大的差距。但是，新津却算得上是三圈层中一个“非典型”的存在，其 “特立独行”

近几年表现得尤为明显。

首先是区域定位“不一样”。在天府新区成都片区的几大组成部分中，新津区是三圈层中唯一的“入围选手”（最初简阳由成都代管，此处未纳入统计）。自此，新津乘着政策红利，搭上了“南拓”的快车。

由此也造就了新津“不一样”的城建速度。2019年年底，连接新津与双流的地铁10号线二期通车，使新津成为三圈层中最早开通地铁的区域；与此同时，成都轨交集团在地铁新津站展开TOD综合开发，这是成都首批TOD示范项目中，唯一的三圈层“代表”。加入“地铁圈”，打破了新津与中心城区互通互联的空间障碍，更多的人流、物流甚至资本，都被轨道带动了起来。

很快，新津交出了“不一样”的成绩单。2020年第一季度新津实现人均GDP2.4万元，与金牛区并列全市第十，是前十名中唯一的非中心城区；同年6月，新津撤县设区；前三季度实现地区GDP284.5亿元，3.8%的增速居三圈层第二位。

人来了，配套有了，经济起来了，新津楼市也表现出了不同以往的活力。2017年，新津拍卖土地平均成交楼面地价达到6044.5元/㎡，创下三圈层土地市场新纪录，而同年的第二位，是3683元/㎡的青白江。

住宅端发力则是从2018年开始。在此之前，新津区商品住宅的年均成交单价在三圈层中常居第二、三位，2018年开始稳居首位，并于2020年正式成为三圈层中首个进入均价万元阵营的区域，且高于二圈层的温江区。

价值裂变须谋远 更要谋细

新津的迅速崛起，“天时、地利、人和”均有助力。过去，新津多次入选全国百强县，加上承接成都“南拓”利好，新津本身就有着厚实的城市基础。如今，新津实现撤县设区，正处于新旧动能转换的新阶段，不论是为打造公园城市而划定的“一心三城五镇”，还是为大力推动产业发展而规划的“两园两区”，都可以看到，新津正积极调整其营城逻辑。

锐理君认为，现在的新津，不仅有城市基础，有政策红利，更有发展思路、产业规划，有建设行动，有企业跟进，有助于其更快地从县域经济融入到都市经济。

由此，基于不同的城市规划和发展速度，新津当前的城市格局中，形成了三大主要组团——

【五津老城】新津老城区，配套成熟，不过界面相对老旧，未来开发空间有限；

【天府牧马山国际商旅区】成名较早，产品普遍偏改善，挑客群，区域生活配套有待提升；

【岷江创新城】以“产城融合”为思路进行开发的全新区域，是新津未来的城市发展方向。可以说，在新津各大城市组团中，有规划、有行动、有支撑的岷江创新城，是其中最具成长性、也最值得期待的板块。

岷江创新城吸睛又吸金，离不开两大关键词： 谋远，谋细。

“谋远”第一步，始于天府新区的宏大规划。

“天府新区”这个新身份，是新津城市建设驶入快车道的重要契机。

在天府新区成都片区的几大组成部分中，新津片区属于“西翼”。而事实上，新津区中真正意义上属于天府新区管辖范围的，只有岷江创新城所在的普兴街道。

为什么是这里？随着老城短板对城市发展的掣肘越发明显，新津需要新的城市开发空间。与此同时，成都开始高速“南拓”，位于南边的新津必然应当抓住这个“顺风车”机会。选择在普兴打造岷江创新城，其天然的地理位置优势是最具说服力的理由之一。

岷江创新城板块处在新津东部门户位置，扮演着“内接外联”的关键角色——向西，与新津老城、牧马山板块相连；向东，则与天府新区双流片区、天府新区直管区依次相接。

从直线距离来看，岷江创新城与双流天府国际生物城相距约10公里，与成都“双核”之一的科学城板块相距约15公里。“天府新区”这个新身份，带给岷江创新城的不仅仅是政策倾斜和全新规划，更会带动着城建、资金、产业、人口等资源的全方位涌入，这是推动新津发展的重要动力。

“谋远”第二步，借力产城融合4.0，抢位公园城市示范区。

借力产业，是岷江创新城“谋远”的第二个关键动作。

以产促城，以城兴产，让产业发展与城市功能提升相互协调，这样的产城融合发展模式是当前城市发展的主要方式，岷江创新城也不例外。2017年成都召开产业发展大会，提出将重塑产业经济地理，并在全市布局了66个差异化发展的产业功能区，位于天府新区新津片区的天府智能制造产业园，就是其中之一，也是新津“两园两区”产业格局的重要组成部分。

△新津“两园两区”产业格局（图源：成都新津）

天府智能制造产业园以智能制造为主导方向，是成都智能制造“四大产业基地”布局中的核心集聚区。自西向东，天府智能制造产业园与成都天府国际生物城、天府总部商务区以及成都科学城形成了一条天府新区“产业横轴”，合力推动新津、双流以及天府新区的发展。

△在“两区一城”协同发展新格局下，新津智能制造产业园区也是两区一城创新走廊的西起点

（图源：成都新津）

同样是产城融合发展的路子，在成都建设“公园城市”的大背景之下，天府智能制造产业园的发展思路显然有所创新——要同时提高功能复合率和宜业宜居度，在落位产业功能和居住功能的同时，保证区域的低密化、城市化，推动产城区域从早期的工厂群、写字楼群、产业园区向如今的花园办公进化，即产城融合发展4.0模式。

回到天府新区新津片区，以产促城，这里的“产”，就是天府智能制造产业园；这里的“城”，就是岷江创新城。

一方面，这里要形成最适合企业加速的产业生态，成为新津新的经济引擎。目前，天府智能制造产业园已集聚企业500余户，其中规上企业136家，世界500强企业15家，重点包括投资100亿元的银隆新能源产业园、投资50亿元的格力智能洗衣机项目等。

另一方面，这里也要着力营造最适合生活的创新社区、公园城市。目前，区域内重点打造的是两个产城融合单元，即以500亩骑龙湖公园为核心的骑龙湖创新创意公园社区，和以860亩明珠公园为中心的天府明珠智能科创产业社区。

其中，以明珠公园为中心、规划用地1.3平方公里的高品质科创空间示范区，是岷江创新城发展核心。

前谋远，后谋细。第三步，配套落地填充“毛细血管”，价值兑现加速。

简单而言，产城融合4.0，是产业、城市与人居的协同发展。

岷江创新城“平地立城”，产业为其提供了经济驱动力，同时也带来了产业人口。但是，如何将“人流量”变为“人留量”？近年来区域内多项重要生活配套的落地，就是岷江创新城围绕“留人”、推动“人-城-产”闭环发展的重要信号。

一是推动轨道交通建设，打破区域间的联结难题。

根据《成都市城市轨道交通线网规划优化方案公示》，连接新津与天府新区的S7号线，以及连接新津与双流区的S18号线，均将穿越岷江创新城区域。其中，S7号线直通兴隆湖、科学城，S18号线则向东与地铁5号线接驳，加上目前已开通的地铁10号线，未来一套立体的轨道交通体系可通达全城。

二是引进优质教育资源，解决区域内适龄儿童的教育难题。

2021年一开年，有关于岷江创新城“名校圈”的利好消息不断。

2月19日，青羊区与新津区正式签约，双方将在天府明珠公园智能科创产业社区，设立泡桐树小学新津校区，并选址在中建望津城项目北侧，计划办学规模为24班1080个小学学位。

（图源：成都新津）

3月1日，定位高端精品K12寄宿制学校的成都外国语学校新津校区举行了开校典礼，该校小学办学规模24班1080个学位，初中办学规模24班1200个学位。

此外，办学规模为12班360个幼儿园学位的成都市机关三幼新津分园，也预计于今年9月投用。

（图源：成都新津）

名校集中落户办学，推动岷江创新城形成了从幼儿园到小学、中学的名校聚集发展格局。

此外，医疗配套也逐步得到完善。

目前，区域内四川省骨科医院在建，这一三甲医院预计于今年投入运营；另外，成都市妇女儿童中心医院(新津分院)、新津中医医院已在运营。

等额居住体验VS百万差价

生活配套的落地，让岷江创新城更加“鲜活”，区域价值兑现也随之加速，这一点在房企的“打投”态度上表现得尤其明显。

2017年以来，中建、花样年、融信、中洲、协信等房企纷纷入局该区域，形成了全新的品牌房企阵营，区域住宅品质得到整体的提升。

至此，同样是“南拓”战略主战场，交通加码、配套落地的岷江创新城，不仅仅可以满足区域内的生产、生活需求，同时依托于其与周边产业功能区的距离优势，未来也可以承担来自于天府新区直管区以及双流区的外溢居住需求。

不过，从房价端来看，岷江创新城显然要“友好”许多。

锐理君统计了近年来与岷江创新城板块相邻几个重点板块的住宅成交情况。梳理发现，2020年岷江创新城板块的住宅成交均价约8676元/㎡，套均成交面积114.5㎡。而周边临近板块，其住宅成交均价10000~15000元/㎡左右不等，130-150㎡的套均面积段也定位改善。落地到套均总价，差价达到了100万以上。

从发展重点区域的转变路径来看，此前，区域内的开发重点位于骑龙湖周边，而以明珠公园为中心的高品质科创空间示范区，正在成为“进行时”。相较之下，银隆产业园、格力项目等就在该区域内，可以更好地平衡职住距离。

△明珠公园实景

高品质科创空间示范区东西分别是新科大道和成渝环线高速，分别连接至天府新区及成都主城区，同时，规划中的S18号线团团山站，布局在明珠湖以北，交通网络逐渐成型。

区域内规划建设有智能移动便利店、无人摆渡车、24小时共享餐厅、G图书馆、极限运动馆等丰富多样的创享活力空间。目前，这里已建成天府智能创享中心、亿邦创客中心、银隆智能网联协同创新中心、川菜文化传播中心、体育运动中心等项目。近日刚签约的泡桐树小学新津校区正位于此，明珠公园南侧的社区产业服务中心目前也已经开始招商。

△天府明珠公园智能科创产业社区（图源：成都新津）

此外，该区域也启动了居住空间的打造。除了人才公寓外，目前明珠湖畔唯一在售的项目仅中建望津城，该项目占地约100亩，主力产品是小高层和洋房，面积102-125㎡。

△中建望津城位置示意

当然，这仅仅是开端，区域内的土地整理工作已在进行中，更多的二类居住用地已经“准备好”，随着未来更多房企的加入，一个以明珠公园为中心，宜业宜居宜悦的产城融合单元，将会更加成熟。

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出品|锐理数据总部新媒体中心

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。