2019年大热的“剪刀差神盘”，已在2020年吹响“告别哨”。进入2021年，成都单价万元的楼盘逐席递减，因为摇号政策的调整，神盘基本成为第一顺位的“专属”。

缺货的背后是机会。锐理君获得最新消息，一个颇有“神盘”气质的项目出现了：位于西三环外侧的全新大盘——165亩的世茂云璟，已于本月1日正式开放销售中心，并于5月14日召开“主城理想生活”答案揭晓会。这个终于揭开神秘面纱的“嗨项目”，为成都楼市添上了浓墨重彩的一笔。

神盘“告别” 刚需置业门槛再提高

统计显示，2021年1-4月，大成都共发放住宅预售证249张，供应50553套住宅，而单价在1.5万元/㎡以下的项目90%位于远郊区域。综合来看，能称得上“神盘”的不足5个。

纵观2021年的成都楼市，改善、高端市场精彩纷呈，但刚需盘的供应却存在巨大缺口，更逐渐被挤压向四环外。一个客观事实是，成都刚需置业需求依旧旺盛，但不得不面对两大难题：

90㎡小户型占比10%，改善产品掌控着“话语权”。

锐理数据显示，近五年，成都90㎡以下、90㎡-130㎡面积段成交量连年下滑，而130以上的户型成交量则持续走高。特别是90㎡以下刚需小户市场总量占比由2016年的48%下滑至2020年的10%。

从各区成交面积段看，主城区与天府新区住宅产品高改化显著，2020年套均户型面积分别为139㎡、136㎡；近郊与远郊套均户型面积也达到120㎡、111㎡，改善化趋势明显。总之，在成都小户型越来越“紧俏”的当下，刚需买房的门槛在无形中被抬高了。

大成都套均总价约165万，地价影响着未来产品走向。

锐理数据RAP系统显示，2020年大成都商品住宅套均成交总价约165万，各大区域套均总价全部提档，而主城六区商品住宅套均成交总价达到约301万。

最直观的原因，成都土地价值展现出持续的成长性：仅2020年至今，成都楼面价达到及超过16000元/㎡的住宅地块有22宗（其中大部分地块均含移交统筹住房/租赁住房要求）。

随着这些地块的逐渐入市，高端产品持续抢占新增住宅市场。有一个数据可以直观证明，2020年房价500万+商品住宅产品备案成交4215套，同比增长143%。换句话说，住宅房源总价水涨船高，刚需置业不得不提高预算。

主城扩围 刚需买房要坚守核心区

那么，2021年购房门槛和预算不断提高的刚需应该买在哪里？

锐理数据一直在强调一个观点：近两年，虽然地铁将城市格局的版图拉开，但传统主城尤其是核心城区的价值不可撼动，开发企业和购房者都在争夺。

一方面，主城价值在升级

毫无疑问，城市资源、历史底蕴与市场稀缺性决定了主城是成都最典型的价值高地和城市焦点所在，市场不确定性小，受调控的波及相对更小，从土地市场和住宅市场已经多次从侧面印证了这一观点。

锐理数据显示，近五年，主城价值增长快，土地规模小，成交面积占大成都整体规模比例最低仅12%，最高不超过23%。核心城区地块拍一块则少一块，房企大举“抢粮”主城，截至2021年4月，大成都名义地价TOP10地块全部位于主城区，门槛达到18100元/㎡，最高成交楼面价为20700元/㎡。

土地前端供需失衡传导到可开发项目端，“量”注定会越来越少。2020年成都主城新增商品住宅30606套，同比下降15.7%。需要注意的是，截至目前，主城住宅存量已从2016年的640万方降至461万方；与之相对应的则是住宅备案均价一路走高，2020年达到21552元/㎡，远高于大成都平均水平。

另一方面，主城开发在扩围

供应降、存量降、价格涨，这是贴在主城区身上的三张醒目标签。业内外最新的关注点是：坚守核心区，成都主城最后“潜力股”在哪里？

锐理数据曾对外发布，主城开发范围已扩展到三环和绕城之间的“三环黄金戒面”，这里是成都核心区最重要的“一个版图”，有两个层面的原因可以佐证。

三环黄金戒面是高价值集中的“主城环域”。

2017年“中优”三降两提政策出台后，成都主城居住品质得到大幅提升。但随之而来的是近5年成都中心区域土地供应、住宅供应逐渐减少，土地与住宅主要集中于三环至绕城区域。据锐理君不完全统计，这一环域在售（或预计近期将上市）项目超50个。

此外，“三环黄金戒面”还叠加了环城生态区提档升级、大量调规。锐理君整理发现，该区域商业服务业用地、绿道配套设施用地、公用设施用地将增多，是下阶段开发市场关注的重点。

三环黄金戒面已崛起多个高端板块。

三环到四环这个“主城扩围”的价值环域中，承接主城居住需求外溢，多个板块已烙上了TOP印记：如三圣乡、武侯新城、十陵等房地产板块，已经趁着这一波发展势头，土地、住宅市场产生了翻天覆地的变化。就现状来看，世茂云璟项目所在的区域可以说是一块“价值洼地”。

“三环黄金戒面”各板块2020年销售均价（仅供参考）

解渴刚需 165亩大盘开启理想生活

对于刚需购房者而言，从平衡价值与价格的角度考虑，优选价值洼地、品牌保障、总价可控的项目，才能以最小的成本撬动最大的价值。

就目前的趋势来看，市场正在给刚需更多的“主城”置业机会。锐理君认为，全新亮相的世茂云璟，就是刚需应该关注的重点项目。

论位置

世茂云璟位于西三环外侧（距离三环直线距离约3KM），处于“主城扩围”的“三环黄金戒面”区域，生态资源丰富。正如前文分析，随着传统主城三环内近于饱和，这里或是成都主城下一个热度区。

论品牌

世茂云璟的开发企业——世茂集团，无疑是最能把握城市发展机遇的典型房企。一环内的世茂⽟锦湾、大面的世茂城、三岔湖的世茂云湖，世茂在成都的每一次落子，都秉持着城市开发运营商的情怀和初心，担当起城市价值升级再造的责任，每一个项目都引领并见证了一个区域的价值跃升。

就在上个月，世茂西南区域首家购物中心——成都世茂广场正式开业，共有283个品牌入驻，其中包括2家西南首店。开业当天现场人流如梭，刷爆成都人的朋友圈。

论产品

想住在主城、想买得便宜、想住得好，这就是刚需最“理想的生活”。锐理君认为，世茂云璟发现未被满足的需求，打造客户追捧的产品，给出了“主城理想生活”的标准答案。

165亩大盘，力扛区域供应大旗

世茂云璟占地165亩大盘，整个项目容量丰富，囊括高层、洋房、商业等丰富的产品形态，共有近2500户，仅住宅就能供应1626户。

对于房企来说，大盘可以集中开发“造城”，可以有更多的故事去讲，可以利用时间线实现更好的溢价效果，创造更大的品牌影响力，世茂早已驾轻就熟。对于购房者来说，更大规模之下意味着更全面的配套，更大体量背后则代表着更多的购买机会。

清水小户，插旗主城产品空白

世茂云璟瞄准市场空白，拟推出的高层面积段为85㎡、95㎡、105㎡的全系套三，清水销售，总价完全可控，可以匹配更多的市场购买力。

写在后面

在锐理君看来，无论是面积段还是推货量，世茂云璟准确地踩到了刚需购房痛点，具备成为“神盘”的潜力。最新消息，世茂云璟于5月15日正式开放样板间，首批次产品预计6月推向市场。

世茂云璟将如何开启“主城理想生活”，能否成为带动2021年“主城扩围”的明星项目，锐理君将持续关注。