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又一次革新！这个标杆项目重新定义了“城市墅”

注：如无特殊说明，文中商品住宅数据均为备案口径，土地市场数据均为拍卖口径，2021年数据统计至8月31日。

近两年，叠墅在成都高改市场的分量与日俱增。

2016-2018年大成都叠墅平均年度成交量在20万方左右，2019-2020年度销量上涨明显。据统计，2020年大成都叠墅产品成交约74万方，同比2018年的21万方增长约252%。

今年1-8月，大成都叠墅产品成交均价来到22054元/㎡，而在2020年，这一数据为18687元/㎡。

种种数据表明，高净值人群正在“加速进场”。在这样的背景下，各类叠墅项目竞相入市，购房者如“雾里看花”，谁才是引领当下叠墅市场的标杆作品？

时代“革新”

城市墅重回视野

梳理成都墅居产品发展史便可窥一二，经过十余年发展，成都墅居产品经历了“城市墅——远郊墅——轻量级城市墅”的周期变化。

第一周期，以“传统城市别墅”为主的1.0时代。2005年前后传统城市别墅开始走红，草堂之春、金林半岛等占据城市核心地段与资源的墅居产品迅速走红，这类产品在如今二手房市场都是“有市无价”，也是日常被对标的高端住宅标杆。

第二周期，以“远郊生态别墅”为主的2.0时代。进入2010年左右，远郊生态别墅进入市场并获得部分高端人群认可，这类产品以生态资源佳为核心优势，例如牧马山、龙泉山等别墅区。但从近几年成交均价走势来看，城市别墅更具良好的价值成长性，而远郊别墅价值成长性弱。

这主要是由于远郊别墅距离主城核心区较远，周边配套欠缺，大部分人置业后都会选择将远郊生态别墅作为第二居所，相对应的资产稳定性和流动性自然低。

第三周期，以“轻量级城市墅”为主的3.0时代。市场意识到远郊别墅这一类产品的缺陷，城市别墅重回大众视野。2019-2020年主城六区墅居产品供、销量均上涨明显；2021年1-8月，主城六区墅居产品供应1171套，去化1110套，去化量已超过2020年全年销售量。

与此同时，随着客群需求与市场的变化，墅居产品的理念与打造逻辑也经历了迭代升级，“面积降维+品质升维”成了新思路，传统别墅演变为轻量级城市墅。据统计，2021年墅居产品成交套均面积在208㎡，而在2010年墅居产品成交套均面积在308㎡。

为什么墅居产品置业需求几经变换，最终还是回归主城？墅居产品这类高端产品的实质是对优质资源的高度占有，以及在楼市中表现出来的高成长、低风险性。基于此，作为成都经济、人口、配套聚集地的主城区是墅居产品价值的有力支撑。

市场“革新”

优质城市墅急缺

优质的 “城市墅”屈指可数。它们不仅需具备主城地段、价值区域、客群优质等先天基因，同时还要叠加产品纯粹、设计一流、空间延展等后天优势。

在鏖战的地产江湖打造独树一帜的项目，很难！打造优质的“城市墅”，更是难上加难。

大势所趋，主城改善产品“同质化”

近几年，受成都中优区域“三降两提”和“双限地”等政策影响，主城很多地块呈现产品以洋房类或高低配为主。改善产品“同质化”，虽是大势所趋也是市场诟病点。

2017年，成都对“中优”区域提出“三降两提”目标，出让土地容积率开始大幅“缩水”，成都主城区住宅容积率普遍集中在1.5至2.5之间。

2020年11月，成都首批“双限地”登台。“双限地”的出现，让房企的利润空间变得透明，最好的选择是“求稳”——做市场最需要的首改级产品，控总价，加速销售、回款，以更好地控制成本。这意味着，主流首改需求有了支撑，而需要以高成本打造的高端产品将越来越“稀缺”。

“平层改善型”掌控话语权，“城市墅”占比仅7%

受“限墅令”影响，以独栋为代表的传统墅居产品逐渐退场，平层产品主导市场。

从产品端看，2021年1-8月主城六区的产品形态可分为五类：90㎡以下的小户型、90-120㎡的居家型、120-144㎡的改善型、144-180㎡的享受型、180㎡以上的奢享型。

这之中，90%以上都属于“平层改善型”产品，“城市墅”的供应量占比为7%。在“平层改善型产品”主导高端市场的当下，“城市墅”的门槛被无形抬高。

金茂的“革新”

客群与产品齐抓

一方面是激增的置业需求，另一方面是产品“含量”不足。

“城市墅”的市场机会毋庸置疑，如何“圈粉”却实实在在考验着项目的综合实力。在成都主城三环旁，金茂的全新作品东叁·金茂逸墅就提出了解题思路：面对“城市墅”稀缺的局面，解题市场的“两把刀”应时出鞘。

圈定目标客群，精准匹配享受型市场

任何销售型产品，最先要考虑的是客群。客群范围圈定、客群诉求锁定后，拿地、开发、营销才有章可循。

从定位之初，东叁·金茂逸墅就进行了市场细分，并对项目“买家”有了清晰认知：大城东区域为主，30-40岁中青年，城市中阶高质客户。这种看似将客群划小的做法，实则拥有了一片专属的蓝海。

背后的细分逻辑也很明晰。一方面，随着城东三环内攀成钢、万象城等高端改善板块开发成熟甚至趋近饱和，区域内新房市场持续稀缺，置业需求不断外溢至三环到四环区域。承接高端改善外溢需求，是东叁·金茂逸墅这类项目的必然机会。

另一方面，30-40岁客群，正面临家庭结构的自然升级：空间尺度的优化、有天有地的生活、离城市中心近的诉求，都值得被眷顾。而他们对价格和总价的承受力，更加明确。

东叁·金茂逸墅卡准这类客群对于享受型市场需求，匹配最适宜的面积段，布局建面约145-245㎡的创新叠墅。这样的产品不仅能保证舒居尺度，还能控制总价，无疑让东叁·金茂逸墅具备了引领东三环改善产品的第一层价值要义。

严守“墅”的纯粹性，提升产品“稀缺”含量

“稀缺”背后即是机会，东叁·金茂逸墅强调严守“城市墅”的纯粹性，打出区位+产品组合拳，这也是东叁·金茂逸墅能够引领市场的第二层价值要义。

从区位上看，东叁·金茂逸墅的资质相当不错，地处东三环旁。

土地资源稀缺性决定了三环是成都典型的新价值高地和城市焦点所在。据统计，2021年1月至今（时间统计截止9月20日），大成都拍卖成交涉宅地150宗，其中仅有18宗位于三环边（以三环周边两公里为研究范围，下同），平均成交楼面地价达13494元/㎡，是同期大成都拍卖地块平均成交楼面地价的1.8倍。

同时，三环还是成都优质配套的聚集地，交通、商业、生态等配套优势无需多言。而高度集中的资源是居住生活不可或缺的一环，这也让主城三环成为了最适宜居住的区域之一。

落位到项目，地铁4号线、9号线二期（规划中）、12号线（规划中）三条线路汇聚，还有3横2纵城市路网格局，通达全城；范家院子TOD（规划中）建成后，也将赋能区域价值升级；同时，项目与三环绿道、东风渠滨河公园（在建中）为邻，距离青龙湖湿地公园约3公里。更可贵的是，通过项目旁的东风渠滨河公园，项目的业主可直联青龙湖湿地公园。