如何评价当下的成都楼市？

从横向数据来看，无论价格的稳定性还是交易的活跃度，成都楼市回暖处于全国第一梯队。但纵向数据上，成都楼市的承压还是相当明显。

2025年1-4月，大成都（含东部新区，不含简阳）备案成交商品住宅约3.67万套，总面积约485万方，较去年同期有所上涨，但仍远低于为过去十年同期（2016-2025年，1-4月）成交规模。同时，20052元/㎡的住宅备案均价稳中提升。

尤其是2024年9月开始一系列政策大礼包涌入市场之前，成都楼市整体的市场信心和大宗交易消费意愿，都难言乐观。

但高改市场中的竞争，反而愈演愈烈。

Part1 “异军突起”的成都高改楼市.

“分化” 这个词，锐理君这几年都说累了，但又不得不一再提起。在对资产安全性、空间舒适性、居住品质感等要素的追逐下，高改需求已然撑起成都楼市的“半边天”。

--2024年9月，贝壳竞得金融城东23.67亩宅地，将成都最高成交楼面地价纪录刷新至27300元/㎡；滨江润达丰紧随其后以24300元/㎡的楼面地价摘得麓湖37.14亩宅地，将天府新区地价送上新高度（现成都楼面地价TOP10）。

--今年3月，前脚招商蛇口以31700元/㎡竞得大源63.88亩宅地，刷新成都最高楼面地价；后脚厦门建发以106%溢价率，竞得金融城东47.74亩宅地，托举成都最高楼面地价至41200元/㎡。截至目前，成都楼面地价TOP10的门槛来到24300元/㎡，而这“最贵”的10宗地中，全部都成交于2024-2025年。

另一个重要现象则是房企出价意愿回温。今年拍卖成交的地块中，溢价率达到20%以上的地块共10宗，其中最高达到了惊人的106%。

“ 房企愿意为核心地段的土地资源大手笔出价，其依赖的不外乎逆市走俏的高改行情。”

时针往前拨两年，成都各大板块中，除了常青树麓湖板块之外，年度成交总额居前排的，多为新川、兴隆湖、麓山等新盘多、住宅供应总量大、产品类型丰富、价格可选择面广的板块，以量取胜。

而2024-2025年4月，成都备案总价TOP3板块为麓湖、天西和林家坝，都是典型的高改项目聚集区域，住宅成交均价都达到32000+元/㎡。同时，这三个板块也都位列2024-2025年4月成都备案面积TOP10，属于是量价双高。

“越贵越靠抢” 的案例也不断出现。顶着“金三首个商品住宅”的名头，总价千万级、最高精装单价突破5万元大关的锦宸府，吸引了数千人冻资、两个月内两开两罄；作为繁华金融城难得再见的新增住宅，套均总价超1300万元的交子JFC，在无样板间无示范区即亮相的状态下、开盘当天去化超8成……

市场上行时，万事乘风起；在市场消费信心不够强、但高改市场却不得不内卷起来的当下，如何说服越来越挑剔的客户、赢得认可，成为了现阶段高改楼市最为迫切的“必修课”。毕竟，“区域首个/最后一个”这样的buff不常有。

位于天西的 阅天府 ，被业内视为打赢高改楼市这场仗，更具参考意义的“教科书”。

2024-2025年4月，成都单盘成交总额TOP3被三个均价3w+项目包揽，高改市场的发力可见一斑。

位列其中的阅天府，项目2024-2025年4月总备案约62亿元，其中近60亿元来自3w-4w/㎡单价段的房源备案。

在成都高端改善动辄4w+/㎡的大背景下，阅天府已然成为高端改善首选。同时，阅天府二期亮相以来（2024年10月至今），项目170-190㎡、190-210㎡和210-230㎡面积段产品成交备案套数均位于大成都TOP1，市场认可程度可见一斑。

☞ 2023年12月首开至今，阅天府住宅11次加推，共计约1170套均价3.6w+的房源入市，认购口径下去化率超85%。在楼市大幅波动的背景下，阅天府仍实现了快速去化，这其中的“含金量”是相当突出的。

☞ 于2024年下半年推出的二期组团，更是独秀于行业内外。不仅能在项目推售后半程持续落地新的展示，更是在超高人气的情况下采用了当前市场罕见的公开摇号开盘，每一次的开盘去化都能达到8成以上……

☞ 今年初（1月18日），再次加推，前期蓄客量早已超过推售房源的2倍，开盘后44套房源迅速售罄，取得了2025年的开门红。

☞ 3月和4月，两次加推，开盘去化也都持续在8成以上，倍受市场追捧。

“ 从土地研判，到打造自己的产品护城河，积极拥抱市场变化，阅天府这一标杆项目，对于后续越来越多挤进高改终改赛道的项目来说，很有借鉴意义。”

Part2 选对赛道努力奔跑才更有意义.

要打动高改客户，“出生”很重要。正确的项目定位，为阅天府积累了基石般的天然优势。

2024年11月，国务院正式批复了《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）。最新的《规划》明确了成都将构筑“双核、一区、双轴、多点”的空间结构，天府新中心（天府商务区+兴隆湖片区）即为双核之一；同时，天府新中心也是规划的三级城市公共中心中的“3个城市中心”之一。

从始至终，天府总部商务区作为成都城市CBD的定位不曾变过，总部经济加持，高改甚至终改级产品扎堆，天西的高改基调很纯粹。

2021年前后，天西板块的供地有一个明显的转变过程。

在此之前，区域建设目的更多在于基础功能的搭建，经济引擎、住宅区、商业写字楼……都缺一不可，为吸引更多总部经济进驻，供应的都是大规模商住用地，单宗地块最小面积140多亩，最大达到250亩左右，且由于多为住兼商用地，容积率集中在2.5-3.9。

2021年以来，随着区域功能的完善，天西开始求精求细，加上大量涉宅用地已实现高度开发，天西开始供应小面积的低容低密纯宅地，比如用地面积不到50亩的保利天府瑧悦，甚至仅10.5亩的卓越永利云翠……但成交于2023年6月的阅天府地块，则是近三年来区域内供应的唯一的一宗百亩地块（约143亩）。

该地块的计算容积率不到2.4，含红线外的街道该地块整体上是很舒适的。天西+超百亩规模+低容低密，这宗地完全是为豪宅而生，当然也更是考验开发商的“手艺”。华发股份联手华润置地斥资超38亿拿地后，极具魄力与前瞻性地为该地块匹配了建面约169-252㎡的高改主力产品。当然，成绩最终验证了前期对地块研判的准确性。

深度洞悉新市场背景下的高改需求

营造自成场域的定制化生活街区

高改客群到底需要什么？这是所有闯入高改赛道项目需要思考的东西。更舒适的产品形态？更宽敞的空间尺度？更高级的服务？都是，但并不完全是。当产品内卷来到新高度，单一的卖点已经不足以打动客户。满足更为复合的需求、呈现更具创新性的产品，才是关键。

阅天府最终在产品形态改善、面积空间改善、生活服务改善的标准之外，探索了难度更高、但必然在市场中独树一帜的生活场景改善。

阅天府将整个143亩地块划分为6个组团。从形式上而言，阅天府并不是第一个小街区式大盘。但绝大部分案例中，“小街区”仅仅实现住宅区的分割功能，除了同一项目的不同地块间保持统一的风格和立面之外，和普通路网区别不大。

但阅天府这次来了点不一样的。

小组团除了更好地提升了社区配套的使用率以及生活/社交效率之外，借助退让出来的社区道路，以度假场式生活方式为参考，从外到内，阅天府打造了一个疆域感极强的定制化生活街区。

串联起阅天府六个组团的，是其打造的“一纵三横”慢行系统，各个组团的主入口在这“一纵”——约450米的蓝花楹大道两旁。

而锐理君看来，阅天府在街区打造上最具辨识度的设计，是在蓝花楹大道两旁，打造的6个不同主题街角BOX空间，融入亲子阅读、生活美学、社区艺术剧场、阅读咖啡、等主题，兼具了艺术性、美感和实用性，让市政道路实现会所化，豪宅的品质感展现得淋漓尽致。

延伸到各组团内，阅天府为双会所设计，这个配置在当前的在售项目中，几乎没有竞品的。六个组团的景观体系分别融入了巴蜀山水文化中的“山、水、湾、岛、林、洲”，整体一致中又富有变化；30个架空层植入了6个度假岛理念，引入了会客厅、健身室、共享书房、图书馆、小剧场、冥想室等功能模块，进一步细化延伸了度假感。

首创“全景舱+双端厅”

“吃螃蟹”引领成都新一轮豪宅竞速

首创“全景舱+双端厅”，阅天府大胆“吃螃蟹”引领成都新一轮豪宅产品竞速。

阅天府的主力产品面积段建面约169-252㎡，主力产品集中在600-800万总价段。在天西住宅开发的上半场，区域内的住宅项目包括蔚蓝卡地亚花园城、招商时代公园、万科锦绣等都主攻千万级终改产品，下半场阅天府的加入，为天西增加了一个差异化选项。

“更精彩的是，阅天府可以说是以一盘之力，推动了成都高改户型的又一次迭代，引领了成都新的风潮，新一轮豪宅产品竞速自此展开。”

为了追求无边界的连续天幕，阅天府的建筑立面将弧形元素贯彻到底，采用了大面积曲面玻璃环绕。回到室内，其极具创意的【端厅+全景舱】产品设计，叠加无柱体系结构，将整个空间的通透度拉满。此后短时间内，全景舱、双端厅（含端卧）、空中院馆等设计相继被各大友商借鉴，席卷市场，高人气代表锦宸府、青羊润府等项目中，都有这些新概念的身影。

创新实力，对于开发商而言，是打造产品护城河最“趁手”的工具。当然，其中更是开发商前期对于地块精准的定位以及独到的客户研判。

Part3 以客户需求为导向专研“产品为人服务”.

阅天府去年第四季度推出的3、5号地块，主力户型建面182、230㎡，被不少行业内人士称为“没有短板”的产品。这一份“完美”背后，是阅天府基于高改需求，对于产品细节的极致追求。

01 近乎“0漆面”，为立面的豪宅气质加分。

前面我们已经提到，大面积曲面玻璃+弧形造型，连接外部通透的视野景观，阅天府的外立面“豪宅气质”妥妥的。在此基础上，云上珏立面更是采用大面积玻璃幕墙拼接铝板，几乎实现“0漆面”，质感一眼在线。

02 7000元/㎡奢装，国际一线团队操刀室内设计。

阅天府为客户提供了可选装的7000元/㎡奢华装标，这在当前成都楼市中，是实打实的顶豪配置，麓湖·钰潭、蔚蓝卡地亚·蓝庭基本也是这个标准。

该装标下，室内精装设计由国际一线设计团队世尊操刀，引入更多进口天然石材，同时橱柜、冰箱等家具家电也升级为GAGGENAU、 Veneta Cucine等进口品牌，甚至FOTILE最新研发的全球唯一一款制冷空调油烟机，也已经出现在了阅天府的装修清单中。

03优化户型设计。

阅天府在产品设计上不仅有市面上常见的大赠送入户光厅、空中庭院，更是全力打造出无柱化+悬挑的U型全景舱。近乎“0”漆面的落地窗构筑豪宅气质的同时，也吸引更多光源、景观资源融入高端品质生活。

得益于更高的赠送面积，阅天府二期的总体得房率提升至100%左右，户型面积段整体下调。借此，阅天府对于其经典产品设计也进行了相应的优化调整。使得二期产品在置业成本降低的同时，保留了功能性的完整。其中比较典型的包括：

○ 建面约230㎡的四房三厅三卫。在保留空中院馆设计、保持空间格局基本不变的前提下，优化了中西厨区域，腾挪出了独立的家政间连接生活阳台，并适度拓宽次卧套房的面宽，舒适度不减，实用性提升。

○ 建面约182㎡方厅产品。双全景舱中，客厅面积达到60㎡+，主卧套面积达到40㎡+，独立玄关照壁提高了隐私性，且玄关处设置有单独的收纳空间和鞋帽间。

○ 建面约200㎡户型。首创独立Xspace空中院馆，可实现四房变五房，居家功能性极强。其中，约70㎡的LDKB厅，实现了中西双厨和多功能客厅以及宽幕阳台的无缝衔接；约6m×6.5m的主卧，空兼具实用性和舒适尺度。

阅天府将科技服务贯穿于社区，室内的全系华为智慧系统（以实际选择及交付标准为准），室外的老人防摔、天使之眼、公区救助、森林雾化等智能化设计，由内而外让科技服务于生活。

项目采用拥有国家一级资质、为金钥匙国际联盟会员单位的华润万象物业，除了提供基础的物业服务之外，还可以提供旅游、生日等高奢定制服务，以及书吧、瑜伽、壁球等预约制会所场景服务。

“至此，围绕高改客户的实际需求，阅天府完成了奢华、舒适、艺术、度假、智慧以及服务六大场景的构建。”

在成都高改赛道再次卷出新高度的当下，豪宅的生活标准应该是什么样的？显然，阅天府给出了一份大家都满意的答案。无论是天西近年来唯一百亩低密宅地的含金量，还是华润置地与华发股份“双强”的确定性，亦或是最终呈现出来的高品质公共空间、引领一代审美的产品设计，阅天府的表现都可圈可点。

最后锐理君想着重提一下开发商。

阅天府项目由华发股份和华润置地这对老搭档联合开发，相比于华润这个成都楼市的“老面孔”、“常青树”，后入蓉的华发股份可以说是背负了相当大的压力。但短短5年，华发股份给了成都楼市很多很多惊喜。

至今，华发股份已在成都落子8个项目，成绩斐然，已然将“畅销豪宅专家”的企业印象根植于成都市场，牢牢掌握高改楼市的话语权。这个过程中，择址的前瞻性、拿地的魄力、客研的深入、合作伙伴的精准、产品上的极致钻研与打磨……都是华发强悍的实力体现。

2024年，华发股份以近90亿元的住宅成交额，挺进成都房企销售排行榜TOP10，是前十中入蓉时间最短的房企。只能说，成都楼市虽卷、竞争虽激烈，但用心做产品。终究会被市场看见。

“卷”赢成都楼市，阅天府实至名归。

文| LMX

出品| 锐理数据总部新媒体中心

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