主城土地稀缺

别墅增量日渐减少

土地回归市场定价，房企回归主城，同时主城待供应土地稀缺，成都主城优质区位的优质土地受各大开发企业追捧，价格因其价值上涨明显。时至2025年8月，成都主城区共诞生了12宗“2万+”地块，最高楼面地价更是跃升至41200元/㎡（溢价率106%）。

未来成都主城核心区域优质可开发土地进一步减少，优质可开发用地的地价自然会越来越高。
随着“面粉”价格飙升，成都主城新房住宅市场亦呈现高端高价高改的全新格局。数据显示2025年1-8月，成都主城新房住宅市场成交均价上涨至27442元/㎡，套均总价达384万/套，别墅类产品套均总价更是突破850万/套（包括历史遗留项目成交数据影响）。

而在成都主城住宅市场新格局之下，真正实现“深藏繁华之中，涵蕴宁静之韵”的城市墅院产品总价并不便宜，并且可选择的项目却是越来越少。2024年至今仅供应922套（其中2024年全年供应507套，2025年1-8月仅供应415套），而实际成交近1100套，更是供不应求。

2025年1-8月成都主城供应的415套别墅类房源，主要集中在三环以外的三圣乡、白鹭湾、新川等城市新兴板块，其中三圣乡、白鹭湾的别墅类产品套均总价在1500万以上，三环内别墅供应较少，主要集中在崔槐板块及成都理工板块。

为什么城市墅院产品为何如此稀缺？因为三环内土地供应稀缺，三环内规模大规模住宅地块土地供应更稀缺，再加上容积率受限等因素，别墅业态就更加稀缺。

三环内唯一新规别墅

总价750万上车

如此背景之下，如果当下想要在成都主城区买别墅，目前有哪些项目选择？让我们梳理一下主城区主力在售别墅项目可以看到，一共只有五个主力在售别墅项目，大部分别墅项目全部集中在三环到绕城之间，甚至绕城外，只有二环到三环之间只有华润天宸上院。从总价维度来看，华润天宸上院叠拼价格总价段最低，主城区别墅750万上车门槛，这也是天宸上院在没有开放叠拼样板间的情况下，首批次21套叠拼房源开盘即售罄的原因。

天宸上院叠拼热销的原因仅仅是总价低么？当然不是，而是因为华润别墅创新产品创新研发能力得到了市场的认可，并超越了市场高总价客户的预期。天宸上院“四代墅”叠院填补了主城三环内城市墅院的市场空白，为预算750万想在主城三环内买一套超越平层空间体验和高品质墅居生活方式的主城高改/豪宅家庭提供了难得的置业机会。

能别墅何必平层

近几年成都高改/豪宅大平层项目层出不穷，据统计，2025年成都主城区及天府新区大平层合计供应约5000套，在如此巨大供应量之下，各个大平层在售项目竞争激烈，销售压力巨大。那在如此高改/豪宅项目层出不穷的市场现状之下，到底是选择主城区三环内城市别墅还是选择大平层对于成都高改/豪宅大平层购房者来说，会是一个直接面临的选择问题。

那么我们来一起看看大平层和别墅产品的差异到底是什么？我们以主城区别墅最低上车门槛750万的华润天宸上院中叠来作为基准坐标，和同等总价段大平层来进行对比。

主城三环内新规加持

产品力迭代超预期

如果说主城三环内稀缺且不可复制的区位条件是项目与生俱来的基因，那么其独一无二的规划布局和硬核的产品力则是项目更为坚强的后盾。

华润置地·天宸上院在约72亩的土地上，利用天然坡地高差，完美结合新规，巧妙利用宗地南向约400米超大面宽，采用沿地块东西向高低分区布置手法，结合宗地东西两侧艺术化公园绿地景观，打造主城三环内唯一一个新规红利下的“四代墅”城市墅院+院子平层项目，为每一位追求品质生活的成都人营造隐于都芯的墅居秘境生活体验。

三叠产品的全维平权革命

全面超越大平层的立体生活场景

整盘仅91套的“四代墅”（综合容积率不足1.0）作为华润置地在成都三环内新规后首个城市墅院产品，也是时隔多年主城最具代表性的别墅类产品之一，华润置地原创“四代墅”概念，通过四大造墅观——突破性楼板率、叠拼独栋化与端厅化设计、空间可变性、全套房/多套房配置，系统性解决了这些问题，彻底颠覆了传统低密居住认知。

项目团队突破性地将独栋别墅的“五独立体系”——独立建筑单元、独立地下室、独享庭院、独立电梯入户及花园动线——注入叠墅形态，同时借鉴大平层“面宽极限化”设计，打造出下叠边户约26.7米U型采光面、中叠/上叠约15.4米超尺度面宽，使单层使用面积直逼200㎡级大平层。这种“叠墅独栋化”的创新，让天宸上院在寸土寸金的主城区实现了“近独栋”体验。

其以“独栋化”为设计核心，通过独立单元设计、层层退台等手法，赋予叠墅产品真正的别墅感。

项目建筑产品设计采用“环岛式退台”手法，每层住宅通过立体错落形成多重花园空间。下叠户型以“E型庭院”包裹建筑，客厅、餐厅、老人房等功能空间均直通花园；

在天宸上院的“四代墅”产品中，总价仅为750万起的中叠房源尤为值得关注。传统叠拼无论中叠还是上叠，单层尺度感都比较弱，产品单层面积狭小，根本无法做出别墅大面积所享受的尺度感，而且传统叠拼的中叠建筑单体内没有花园，只有一层分割的地上花园甚至没有地上花园，所以，既达不到大平层的尺度感与尊崇感又无法享受别墅的花园庭院，但天宸上院通过独栋化设计、层层退台设计等多个创新设计，改变了这一局面，创造出媲美独栋、全面超越大平层的立体生活场景。

01

空间体验：从平面到立体的维度跨越

主城750万级的大平层虽能在单层空间实现开阔尺度，但始终无法突破平面生活的局限。天宸上院的“四代墅”通过垂直空间营造，实现了居住体验的立体化升级。

第一，天宸上院”四代墅“上中下叠的每一套房源全都是独栋化设计，同样是750万级的中叠可以享有独立地下空间、独立地面花园和独立电梯（私梯入户），真正实现了中叠房源的独栋感（独立性）和私密性，获得大平层无法企及的立体墅居生活体验。

第二，“四代墅”的首创层层退台设计，解决传统中叠和上叠没有多庭院设计的问题，让中叠也能像下叠一样享有多个私家花园，中叠享有6个私家花园/吹拔空间，在入户、客厅、厨房、主卧等主要空间都有花园作为连接，中叠首层190㎡，拥有超大的社交空间，其中最精彩的是依靠两层通高的吹拔庭院：客厅外的L型调高花园，面积超过50㎡。首层客厅、老人套房和二楼的主卧和次卧都分别能从不同视角看到这个花园，制造类似于亲地别墅的院落感。下叠的E型庭院将整个下叠首层功能空间渗透环绕。客厅、餐厅、序厅、厨房、老人房等功能空间都可以直接进入到花园，每一扇窗户开窗即见绿！这种室内外空间的紧密联系是真正的别墅感受。上叠更是实现包括整层的屋顶花园至多可私享7个立体花园环绕，实现真正“良辰美景奈何天，赏心乐事谁家院”式的庭院生活，完全超越同等级大平层的生活体验。

第三，天宸上院的“四代墅”在室内设计上同样实现了超越大平层的革命性突破。不同于90%-110%得房率的200㎡大平层所有功能集聚在约200㎡平面内，且功能分区相对固化。“四代墅”通过立体式布局结构，充分保证墅居生活的松弛感和舒适度。

02

尺度革命：大平层的面宽，别墅的天地

天宸上院“四代墅”在尺度感上的实在令人惊叹。所有房源均采用超大面宽的设计，以下叠边户为例，实现了约18.6m连续采光面，中上叠也有约15.4m单层面宽，这一指标甚至超越了第一梯队大平层的采光效果，全面碾压传统叠拼不足10米的面宽。

更为难得的是，得益于新规红利的超大得房率，“四代墅”的超大尺度设计有效解决了传统别墅单层使用面积不足的痛点。

以建面约199㎡的中叠为例，不包括地下使用空间实得面积约371㎡（得房率约170%左右），首层含花园使用面积近200㎡，超大尺度之内仅为客餐厅厨房等公区和一间长辈套房，二层使用面积超160㎡，仅涵盖两间花园奢华套房和一间次卧，在尺度感上实现了对大平层和传统叠拼的全面超越。更别说得房率超200%的上叠和得房率近270%的下叠，其尺度感的表达真是超级优秀。

199㎡的上叠户型，拥有7个花园空间，在入户、客厅、厨房、主卧等主要空间都有花园作为连接。还有空中庭院、超大屋顶露台。

235㎡的下叠户型带来更为舒适的居住体验，尤其是其私家花园。特设的下叠边户，拥有约26米长的连贯采光面，更为难得的是，其三面环绕的U型花园，周长令人惊叹地达到40米。下叠中户也非常不错，拥有高达13.2米的超大四面宽尺度，尽显奢华气质；首层特设三大功能花园，二层配备连通式景观长阳台，尽享自然美景。

03

生活场景：超越物理空间的价值升华

750万级选择天宸上院，不仅仅是选择了一套主城稀缺房产，还是选择了一种全新的生活方式和远超大平层的墅居秘境生活体验，更是选择了一种“城芯藏奢”的尊崇身份象征和地位传承。

“四代墅”套内每间兼具起居、书房、卫浴的超尺套房均衔接私享花园露台，将自然景观引入私密领域，保证在生活的每一瞬都能实现与自然共存。

天宸上院首创的避世感“花园超链体系”，除了在项目红线内公区和业主私域打造丰富花园、景观休闲场景，更在项目红线外的社区公园加筑“避世花园的外链”，将“归家花链”进一步外延，实现从城市到自然的无缝过渡，更是尊崇身份的象征。

墅居不止于“四代墅”

院子大平层亦是墅感生活场

城市墅院体验不止于“四代墅”叠拼别墅，天宸上院的院子大平层以“天空之上的森屿领地”为灵感，在产品的打造上创造南北多花园的自然私享体系，实现在享有超大空间尺度的同时，也让墅感生活体验的场景在院子大平层里得到还原，满足不同改善客群的需求。

总体来看，在成都主城高改/豪宅市场，750万级的选择从未如此清晰：华润置地·天宸上院总价750万起即可买到超尺“顶天立地、独门独院”的独栋感“四代墅”产品，居住其中不仅能享受主城黄金区位和繁华配套，还能体验主城三环内新规后首个“四代墅”产品力之下的与自然共生、彰显圈层身份的全新墅居生活，这一特殊身份使其在主城核心区具有不可复制的稀缺价值。

一句话总结：价值＞价格，天宸上院凭借天赋区位和卓越的产品力，重新定义了什么叫“物超所值”！