今年二季度开始，“地王”频繁光临各地，土地市场一度“高烧”不退。有媒体报道，5月以来，北、上、广、深已诞生了13个地王，这些地王在11家大型房企中成功吸金747.27亿元。

虽然成都土地市场没有如此火爆，但同样也在第二季度诞生了新的单价、总价地王。地王作为公认的烫手山芋，其后期的打造与开发才是更值得关注的话题。成都市场上不少高端项目，也是昔日的地王。地王到底是如何孵化的？地王打造出来的产品卖得怎么样？其利润有是否有传说中的那么高？从9月24日开始至国庆大假之前，我们将推出系列稿件，解读从2010年以来的“四届”单价地王、总价地王的“孵化”之路。

“王”的“祖籍”：单价、总价地王均在三环内

回顾近三年的成都单价地王和总价地王，无一例外这些地王均在三环之内。随着主城区土地供应量的减少，有实力的大房企都想在主城区里多圈几块地，所以当主城区放量的时候才是展示房企实力的时候。喜欢拿高价地的远雄集团就曾表示，企业拿地就要在主城区拿，郊区的地基本不会考虑。

再来看这些地王所在的板块，攀成钢、建设路、红牌楼都是热门板块。其中，攀成钢成为这几年来的“地王温床”，三年产出两个总价地王、一个单价地王。从2007年板块“亮相”至今，已经吸引新鸿基、合景泰富、仁恒、吉宝、绿地、伊泰、华润、信和等大型房企入驻。房企的抱团发展催热板块，板块的高温又将地价推高，如此反复使得板块的楼面地价已从2009年的4600元/㎡涨至2012年的6600元/㎡。

“王”的“身段”：单价地王小地块为主 总价地王百亩起

从近三年单价地王的面积来看，以小地块为主。由于位置较好，且同区域类似好地块的供应量较少，这种“袖珍地”被拿地者视为“好肉”。这也使得大家一说到主城区小地块就会想到高溢价。

2010年9月，华兴街仅四亩的一号地块拍出11000元/㎡的天价，令人乍舌，这也是成都土地市场首例成交单价超过1万元/平方米的地块；2011年，在土地市场处于低谷时，攀成钢板块一宗50亩地块依旧拍出了5740元/㎡的当年最高价。2012年，土地市场回暖，武侯区永丰乡一宗27亩地块被台湾旭阳拿下，问鼎当年的单价地王。

相对而言，总价地王就豪气得多，好位置加上面积大，必然会吸引不少开发商争夺。近三年，成都的总价地王都是百亩地块，总价门槛最低17亿元。

“王”的“血统”：港、台企业青睐高价地

不论是单价地王，还是总价地王，对房企的综合要求都很高。总结近三年成都的地王的竞得者，港、台企业占据了半壁江山，从2010年的合景泰富牵手香港置地到2012年的台湾旭阳再到近一年在成都动作颇为频繁的台湾远雄，港、台房企在成都的动作逐渐增多，不难发现，这类企业在成都发展目标明确：主城区拿地，打造高端项目。

在总结了近三年成都单价地王、总价地王的规律后，我们将解决最关键的问题，这些地王成型后在板块内的“适应”能力如何？北京的地王做出的豪宅利润空间有100%，那成都地王的利润如何？

“王”的“身价”：定价温和 去化率区域领先

据锐理数据平台显示，2010年至今成都诞生的单价、总价地王目前已呈现的项目有两个，分别是环球汇（天誉）和太阳公元。

环球汇（天誉）项目从2012年9月至今去化率超过65%，均价在15400元/㎡，与板块15000元/㎡的均价相比并不算高。之前可能会有考虑，地王项目由于土地成本高于板块内其它项目，为确保利润空间，开发商往往会打造高端产品或以精装产品形式售卖，以此来保证其开发利润，但合景泰富并没有选择高价策略，“温和价”使得项目在该板块的去化率处于领先地位。

太阳公元走的路线与环球汇相似，备案均价高出板块均价500元/㎡，去化率在板块拔得头筹。

“王”的“能量”：与一线城市相比 成都地王项目略显尴尬？

地王项目既然选择温和定价策略是否还有利可图？利润空间有多大？锐理数据顾问经理易孝军对环球汇天誉、太阳公元两个项目的利润情况进行了测算。

先看环球汇（天誉），目前项目的销售均价在15400元/㎡，约超过当年楼面价3.6倍。而建安成本、税费等相关费用的总成本在12000元/㎡之内，算下来项目的利润应该在28%左右。再看太阳公元项目，建安成本、税费等相关费用的总成本在12300元/㎡，售价在15000元/㎡左右， 而利润空间仅有22%。对这两个项目利润的详细测算，我们将在本专题稍后的内容中详细呈现。

与一线城市地王建豪宅获利100%相比，成都的地王苦命得多，做天价豪宅无人买账，只能走温和定价路线，既然已经冲破板块的天花板了，则意味着成本要高于板块其他项目，利润又被缩水，所以成都地王这块烫手山芋对于开发商来说，想下手，挺难！