11月土地热点转移

即将进入11月，重庆土地市场的“暴走”模式或许还将延续，不过“暴走”区域或将从大渡口转移出来。从重庆国土局已公示的11月上半月出让土地来看，大渡口仅有一宗土地出让，而大多数宗地将集中在城西和城北等区域。在这些土地中，同样不乏热点地块。渝北两路组团中央公园附近，一宗商业比例达到50%的600亩地块争议巨大，在这个新兴区域，如此巨大的商业体量将如何操作？北部新区大竹林区域也将在这个时间段放地，而今年上半年，这个区域已经吸引了包括恒大在内的房企巨头进驻；另一个吸引关注的便是大杨石城建校地块，作为传统核心商圈的稀缺地块，有商有住，可攻可守，无疑备受开发商喜爱。业界人士直言，11月上半个月重庆土地市场有看头！

基因好 城建校地块引注目

有商圈 有住区 有轻轨 “三位一体”的城建校地块看上去很美

作为11月上半个月重庆土地市场的重头戏，城建校地块吸引关注是有道理的。首先，城建校地块位于石桥铺核心商圈的辐射区域内，距离石桥铺百脑汇所在的中心位置的直线距离不到700米。同时城建校地块的南北面都是集中居住区域，南面是城建校的老住区，北面是近年来新建的居住区，其中包括了富洲新城、大城小爱、南方新城等高入住率社区。周边的居住人口已经超过3万人。另一方面，沿地块东侧的白马支路向南至渝州路交汇处即是轻轨1号线，直线距离仅300余米。

可以说，城建校地块汇集了对地块最有利的外部环境因素。而地块本身的基因同样非常到位。地块的占地面积达到69亩，总建筑面积约18.4万平方米，已经能够形成规模开发。更重要的是，地块还设置了相当的商业用地比例。在如此一个高密度住区，成规模的商业体将极具吸附能力，无论是商场还是商铺，不愁卖也不愁租。

城建校地块的入市还有一个非常重要的背景——石桥铺板块已经鲜有土地供应。今年以来，石桥铺板块仅有一宗土地入市，而且还是一宗纯商业用地，住宅用地则已经断档近两年时间。

楼面价超4000元/平方米？没问题！

如此好的基因，必然是开发商眼中的香饽饽。那么我们不妨来提前为起拍楼面地价3000元/平方米的城建校地块算算，这宗地有没有可能产生溢价。

从周边一手房价格来看，目前清水住宅均价约在6800元/平方米，商业产品的清水均价约在23000元/平方米。我们按照住宅和商业各占一半来计算。

毛利润如果要达到30%，以现在的住宅和商业价格来出售，该地块的理论楼面地价极限可以达到4941元/平方米；如果按照目前的房价上涨速度来计算，城建校项目一年后入市的话，该地块的理论楼面地价极限甚至可以接近6000元/平方米。

不过这仅仅是理论上的楼面地价，考虑到每一个开发商的操盘手法、资金实力等因素的影响，地块楼面地价破4000元/平方米应是完全没有问题的。

不完美 入手难度不小

两车道的白马支路略显局促

渝新支路上的占道经营非常严重

俗话说，好事多磨。作为一块优质地块，城建校地块不小的入手难度也是对开发商们的挑战。最先体现的难度就是地块保证金，绝大多数地块的保证金都是地价的20%或者50%，而城建校地块的保证金达到了100%。也就是说，想要参与竞拍城建校地块，开发商必须先交纳5.5亿元的高额保证金作为入场券。

另一方面，该地块所在的区域由于是高密度住区，且多以老旧社区为主，生活配套设施严重匮乏。为了解决周边占道经营的问题，该地块设置了大量的公建部分，包括一个2000平方米的农贸市场，以及幼儿园、公厕等，大大增加了该地块的开发成本。在土地指标中，还明确要求在地块北侧，沿渝新支路打造一片计入容积率基数的公园绿地，且面积不小于4250平方米。这无疑增加了地块的建筑密度。更重要的是，从地块周边情况来看，地块北侧的渝新支路是最好的临街商业位置，公园绿地的打造无疑加大了商业开发的难度。