11月28日，成都市国土局将以拍卖方式出让五宗土地，其中高新区南部新区清和片区锦城大街一宗35亩地块关注度相对较高。

值得注意的是，锦城湖板块本次放地距离上次放地相隔仅一个月时间，短短三十天，该区域放量近140亩。与上个月放出的两宗地相比，本次拍卖地块面积略小，但地块品质相当，那么该宗地会以什么价格成交？未来打造什么类型的产品更合适？又有哪些开发商会对该地块感兴趣呢？

区域分析：活跃度高 但价格“受限”

本次拍卖的地块与上个月成交的两宗锦城大街地块在一条线上，与二号宗地仅隔一条路（溢价27.69% 保利6760元/㎡拿下锦城大街50亩地块），所以环境相当，地块比较平整。（>>>锦城大街地块实探）。

虽然该地块所在区域一直以来是高新区开发的末端地块，但却显示了更为强劲的活力。

根据锐理数据统计显示：该区域今年共拍卖土地6宗，成交6宗，流拍0宗，平均成交楼面地价为7506.67元/㎡,竞得者有成都华翊龙房地产开发有限公司,成都永进合能房地产有限公司,中铁房地产集团四川有限公司,保利（成都）房地产开发有限公司； 在地块半径两公里内在售项目15个，其中住宅项目10个，未来潜在供应理论量为住宅929351.2㎡，商业2245446.1㎡。可见这个区域成交一直很火热，未出现流拍现象，当然未来的住宅与商业的供应量也是居高不下的。

活跃度高的大趋势很好，但也不能忽视地块所在位置存在的问题。锐理数据成都分公司总经理徐福荣针对此给出几点分析：首先，地块处于高新区的边缘区域，主要接驳石羊场区域，整体区域的档次偏低；其次，区域价格受到锦城湖的影响已经在逐步攀高，地价偏高加之开发区域尚不成熟，供应量也较大，相对于更为成熟的站南、大源区域，竞争处于弱势；最后一点，区域交通不便捷，目前仅有剑南大道，公共交通体系现阶段比较薄弱，且周边规划道路都还在建设当中。

土地位置“香饽饽” 未来值得期待

虽然锦城湖板块目前存在一定的劣势，但未来还是有较多值得期待的地方。

此片区价值被放大是从2013年才开始，主要受锦城湖公园和未来地铁5号线的影响。关于地块优势，锐理数据成都分公司总经理徐福荣总结出四点：第一，锦城湖公园带来了非常好的居住环境；第二，地铁五号线提供了较为便利的公共交通，且绕城高速新设立的进出口也比较便于私家车的到达；第三，由于整个高新区开发已经非常成熟，未来地块稀缺，也就预示土地具有“香饽饽”的价值；4.区域品牌开发商云集，包括万科、保利、中海、中大、中铁等，他们的聚集效应会使得地块的价值得到进一步的提高。

所以随着时间的推移，土地的稀缺和区域景观资源价值被放大，销售的价格也将会进一步提高。

8000元/㎡以内可拿地 预计成交价7000元/㎡

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在8000元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于8000元/㎡，相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

按照目前的楼面地价的情况，现在的溢价率预估30-50%左右，该地块楼面地价应该在6000-7000元/㎡左右。根据锐理的测算模型，若成交价在该范围则投资净利润率在20%-25%左右。

产品猜想：70-90㎡刚需赢面大

这宗土地的占地规模其实是偏小的，仅仅35.02亩，在规模上并没有太多的优势，在项目周边有开发商所拿的地块基本都是在100亩以上。同时按照现在地块的限制条件，总建筑面积约66540.31平方米，商业13308㎡，住宅的面积在53230平米左右，按照24%建筑密度，项目应当会做成底商加住宅裙楼的模式，也就意味着为高层住宅产品可能性会更大，同时商业由于也受到地块条件的限制，所以更多的可能性就是社区商业，如果测算更为细致的话应当可以做部分独栋商业；住宅产品上，由于区域内并不成熟，自然环境也算不上优越，同时，临近的石羊场片区较为嘈杂，综合考虑，锐理数据徐福荣给出的预测是：会做成主力面积在70-90㎡区间的刚需产品。

拿地开发商预测：品牌房企连连看

按照现在地块的相邻原则，保利应当会对这个地块产生兴趣的，这样会更容易做多层次的产品，同时这宗地块的面积并不大，所以之前对这个区域有过参与的开发商应当还是会比较关注，比如中铁二局、九龙仓、建发、黄和投资、荣盛、中大、中海、中国铁建，中国中铁、保利、中粮集团、永进合能、华翊龙、国嘉地产等。

最终，该地块会花落谁家？11月28日见分晓。