“天下功夫 唯快不破”，国术大师曾如是说，并且早已成为功夫界颠扑不倒的真理。纵观近两年成都乃至全国房地产开发，刚需项目快建快销已然成为业界争夺的不二法门。就成都而言，创造“拿地当天即报建”的蓝光，几乎把“快”字发挥到了极致，而COCO金沙二期就是这样一个“快”时代下的典型样本。

过去几年，蓝光一直被若有似无的现金吃紧传言所困扰。尽管传言在蓝光2012年到13年的一系列高调拿地动作之后，消弭不少，但蓝光的资金链相对于央企，略显紧绷仍是事实。因此，快速开发回笼资金成为蓝光在诸多突围策略中的首选。

COCO金沙二期效果图

以快打慢 模板化供货加速现金流周转

2012年，COCO金沙一期创造了成都楼市传奇，当年拿地、当年开盘、当年清盘。这让刚需项目开发速度同样快速的保利、国嘉、万科、绿地都多少吃了一惊，开发速度第二的保利花语系，能够做到拿地3个月内报建，而蓝光能够做到拿地当天报建。

据蓝光相关负责人透露，蓝光通常在考察一个地块之前，已经按照工业模板化流程，对目标地块适合做成什么样的产品类型，都已做过全面详细测算，拿到地之后，当天即走报建流程，自然速度达到行业之冠——“快无可快，不能再快”。

再来看COCO金沙二期，2013年1月9日拿地，当年2月、3月即在网络和线下全面铺开限量VIP能量卡认证，产品形象包装等一系列营销手段。其25、34平方米套一、49平方米套二、63平方米小套三，户型方正，主卧、次卧、书房五脏俱全。同时赠送面积大且实用，一房变二房，两房变三房，把功能户型设计发挥到极致。二期户型相比较COCO金沙一期的55-88平方米户型，总价下调不少，如此杀着一出，立即在年轻人中间赢得广泛关注度。4月29日，二期一批次开盘2小时即销售2亿，当天清盘。

8月11日，COCO金沙二期二批次滨河楼王组团开盘，该批次可观景清水河畔，开盘当天到场客户多达300余组，又在不到2小时内即完成90%销售认购，再度成为外金沙板块销冠。尔后，COCO金沙二期不再采取集中开盘方式，少量加推总是在市场饥渴的氛围下迅速走货，至笔者3月初再度走访，COCO金沙二期只剩中庭几十套房源。蓝光方面称，仅COCO金沙二期住宅部分，就为其实现了14.6亿的毛利。

COCO金沙二期典型D1、D2户型 34、49平方米

以小搏大 低总价大赠送命中刚需兴奋点

在业界，蓝光对如何达到赠送面积最大化，自有一套独门手段，COCO金沙二期无论是49平方米、53平方米、59平方米小户型，还是63平方米、73平方米、74平方米、77平方米中等户型，绝大部分都有可变空间设计，并且赠送面积较大，基本都在11-14平方米以上，个别达到15平方米左右。尤其是这赠送的十余平方米，都可以独自构成一个客卧，这在舒适性向功能性大幅度妥协的当下，恰恰搔中了刚需群体痒处。

以COCO金沙二期9500元/平方米的均价为准，蓝光将其总价控制在了40-60万/套左右。虽然在单价上，蓝光低价格特征风光不再，甚至某些时段比区域内其他项目高出近千元，但是在总价上却占据了非常有利的先手。据锐理数据统计，COCO金沙二期截至目前，50平方米以下和70-90平方米的户型销售都很理想，去化速度很快。

COCO金沙二期去库存销售简表

升级产品线 提升附加值

过去蓝光所拿地块一般楼面地价在板块都处于下游水准，但随着城市化进程加速和招拍挂竞争加剧，蓝光COCO金沙二期的楼面地价逐渐水涨船高，超过了区域内其他项目。

COCO金沙二期周边2公里范围内住宅类地块成交一览

据锐理数据统计，COCO金沙一期楼面地价为3660元/平方米，建面均价为8500元/平方米，基准价差为4840元/平方米；而到了COCO金沙二期楼面地价为5170元/平方米，建面均价为9500元/平方米，基准价差为4330元/平方米；利润空间萎缩了510元/平方米。另一方面，随着购房者目光越来越挑剔，蓝光只能通过升级COCO系产品线，提升产品附加值来俘获目标客群，超预期满足他们的需求，从而加快销售速度。

基于上述理由，蓝光从2013年起，在提升商业附加值方面进行了大幅调整，推出了四大“COCO红街”布局成都。作为金沙首条滨水步行街，COCO金沙商业内街自建5万平方米海派商业风情街，并且一反蓝光减持商业物业的往例，自持了3幢主力独栋式商业。在商业街里将集结大批知名餐饮连锁品牌及休闲娱乐商家入驻，引进星级院线、大型购物卖场、品牌旗舰店、奢侈品馆等中高端业态。

COCO金沙红街是金沙首条滨水步行街

在教育方面，COCO金沙二期同样在外部已有清波幼稚园、新加坡森温幼儿园、金沙小学清波分校等学校的情况下，还是引入了树德中学清波分校，并且附加条件让二期所有业主小孩都能就读。增持商业、加大教育附加值，均是蓝光提升产品线附加值这一内在驱动使然，并且未来还将延续复制于其他COCO系项目之中。

COCO金沙二期2公里范围内近12个月以来供应面积、成交面积、价格走势

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