在2014年已经过去的四个月中，全国楼市虽然说不上处于水深火热之中，但是多地楼市震荡明显，数个一二线城市传出房价跳水、成交量大幅下滑的消息。同时随着资金面的收窄，未来数个月的楼市预期并不乐观。虽然重庆在过去四个月中的走势还算平稳，但并不代表重庆能在主流预期的影响下一枝独秀。

投资加大成交趋缓 楼市缺口正在彰显

2014年一季度，重庆房地产开发投资687.98亿元，同比增长25.7%，较去年同期提高0.4个百分点，较2013年全年增速高5.6个百分点。其中，主城九区房地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4%，依然是全市最主要的房地产开发投资集中区。

不过在投资大幅增长的背后，并非一片欣欣向荣的大好局面。据统计，一季度全市商品房销售面积1013.17万平方米，同比下降2.7%，销售额下降1.8%，其中商品住宅销售面积925.84万平方米，下降5.1%，销售额下降2.2%。其中，主城九区商品房销售面积381.40万平方米，同比下降23.0%，商品住宅销售面积327.87万平方米，下降27.9%。

虽然重庆楼市并没有出现诸如“房价跳水”、“楼市崩盘”等骇人听闻的事情，但是仅就投资额和销售量两组数据的此涨彼跌足以看出重庆楼市也并不像表面上那么风平浪静。

即使仅从市场面来看，重庆楼市今年下滑也非常明显。锐理数据监控显示，今年1-4月，重庆主城9区开盘次数为201次，比去年同期减少了84次，同比下滑近3成；从开盘认购率来看，去年同期的开盘平均认购率是53.3%，而今年1-4月该数据仅为41.4%，认购率下滑超过10个百分点。

一方面是投资额度的持续加码，另一方面是供需层面的快速回落，可以预见，重庆楼市的市场缺口正在越来越明显。

资金面持续收窄 投资信心将回落

虽然前段时间被疯炒的“停贷风波”已经全面辟谣，但是从重庆一季度资金来源情况看，针对房地产市场的信贷资金紧缩预期已经形成。

从统计数据来看，影响信贷资金的三个主要层面均在今年一季度出现了不同程度的下滑。

其一，全市房地产开发企业资金来源2488.28亿元，较去年同期下降2.3个百分点，其中本年到位资金1242.96亿元，较去年同期下降23.7个百分点，较开发投资增速低15.5个百分点，从保障力度看，180.7%的资金到位率为自2007年以来同期最低水平。

其二，国内贷款310.45亿元，较去年同期下降83.3个百分点，其中银行贷款257.67亿元，较去年同期下降80.7个百分点；

其三，以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金456.64亿元，同比下降8.9%，其中定金及预收款下降10.6%，个人按揭贷款下降12.8%。

可见，增速下降幅度最大的国内贷款和到位金额下降最多的个人按揭贷款，将从房地产开发投资的供给端和商品房市场销售的需求端两个方面对未来全市房地产市场走势产生重要影响。

在全国房地产开发市场整体发展趋缓的大背景下，信贷环境在供求两端同时显现出的紧缩趋势，导致当前重庆房地产开发市场出现投资信心回落、先行指标放缓的迹象。一方面是商品房销售市场的低迷态势恐将影响企业开发投资信心；另一方面是企业购地及新开工力度减弱恐成开发投资放缓的隐忧。

虽然从目前的形势来看，重庆市场态势好于全国及各区域，但在主流预期的影响下，恐难保持一枝独秀。

商务和新兴区域成今年重庆楼市主要动力

从上述数据来看，重庆楼市预期虽然较为悲观，但并不代表2014年的重庆楼市将是一潭死水。商务、商业和新兴区域将成为今年重庆楼市新的增长点。

以打造中央商务区为核心，形成商业、办公楼的房地产市场新增长点为目的的都市功能核心区和都市功能拓展区商业类房地产开发投资增速迅猛。2014年一季度，主城九区办公楼投资28.67亿元，增长56.3%，商业营业用房投资66.73亿元，增长49.9%，分别较全市房地产开发投资增速高30.6和24.2个百分点。实际上，包括龙湖、万达在内的众多龙头企业已经看到了今年商务、商业市场的活力。2014年伊始，龙湖等品牌房企就已经开始全面布局商务、商业地产，加大在该领域的投资力度。而从市场层面来看，今年前4个月，重庆主城九区办公类物业备案量达到44.8万平方米，较去年同期上涨超过44%。

而城市发展新区为楼市贡献的活力则显得更加明显。一季度房地产开发投资180.06亿元，增长43.3%，明显高于全市平均水平，已成为全市房地产开发投资高位增长的重要支撑，在全市房地产开发投资中的占比为26.2%。同期这些地区商品住宅投资132.80亿元，增长39.8%，在这些地区房地产开发投资的占比为73.8%，较全市平均水平高5.7个百分点。

另一方面，这些地区一季度商品房销售面积420.91万平方米，同比增长22.7%，其中商品住宅销售面积395.99万平方米，增长22.0%，在很大程度上减缓了全市商品房销售下降的幅度，城市发展新区一季度商品房销售面积在全市的占比达到41.5%，支撑作用日渐明显。

上文提到的城市发展新区已经远远超越了重庆主城的圈定范围。其中包括了合川、万州、永川、江津、长寿、璧山等日益彰显活力的重要区县城市。而越来越多的品牌房企也将这些城市作为重要的战略布局，开始添加到自己的版图中。

同时，在重庆主城内，同样有值得称赞的楼市拓展区域，其中包括了茶园、悦来、照母山、西永、双碑等一大批重点或潜力区域，这些区域也将成为今年重庆主城区内重要的楼市增长点。