随着工期的临近，即将亮相的纯新项目越来越多，而这些值得期待的“新鲜血液”或许会成为楼市质变的快速推手——多数企业高台跳水式的降价会变得名而言顺，直指价格的营销手法也会玩得风生水起，如此更会以燎原之势席卷整个市场。毫不夸张的估计，一场重庆楼市的价格大战正在蓄势待发。

恒大、旭辉带头 纯新项目搅动市场

今年最为典型的案例就是横空出世的恒大照母山，3个月出货近2000套，超12亿的认筹金额半年加冕。而其从诞生之初的“地王”身份，到亮相后“暴力”的营销，以及开盘时的惊爆价格，无一不是在搅动区域内的楼市格局。

在眼红着恒大一次又一次的开盘热卖之后，多数竞品被迫调价，区域的高层房价也从恒大第一次开盘时的9340元/平米，已经下跌至如今的8186元/平米。而最让诸多对手头疼的是，恒大自己的价格倒是节节攀升，上涨了足足千元，这被牵着鼻子走的感觉实在是太差了……

一北一南，重庆南区的情况尤有更甚，照母山区域还是只有恒大一个新盘在“搅局”，而龙洲湾区域的万达、旭辉等多路豪强的博弈则是更没有“下线”。

5月24日，万达华城首次开盘，中心高层套内仅7000余元的价格引爆了巴南市场，总共推出378套房源，当天就认筹了295套，成绩极其耀眼。当时该项目的操盘手告诉笔者，我们的地段自不用说，而价格更是具有绝对的有优势，比佳兆业还便宜了几百元，不火就怪了。

就在此话说出仅仅一个月之后，与巴南万达仅一墙之隔的旭辉城项目也开出了同类型的高层房源，套内6000元左右的价格使得当天推出的439套房子几乎瞬间“日光”，而这样的价格不仅惊艳了整个市场，还惊呆了万达，其后续高层房源的开盘表现就显得都不尽人意，好在万达的业态还足够丰富，soho、商铺等产品还为其提供了的持续博弈的砝码。

下半年供应激增 房价将继续下探

毫无疑问，在今年的市场中，类似于恒大、旭辉等纯新项目搅动市场的例子非常显眼，但这只是一个开始。此前，诸多房企在经历了长达一年半的拿地热潮之后，仅2013年新增的开发体量就多达近4000万方，项目个数多达200余起。

据笔者的不完全统计，下半年要进入销售期的项目有30余个，近期便有晋愉盛世普天、贝蒙心湖湾、煌华晶萃城、聚丰纵横国际、佳兆业滨江广场等项目加入到市场的竞争之中。目前，倘若计算上已经可以入市，但并未推盘的项目，重庆楼市的整体存量已多达1700余万方，存销比的数值已经上升到10以上的历史较高位置，而去年同期，这一数据仅为7左右。

量变致使价变，由于供应的激增与销售输出的乏力，下半年市场的压力可想而知，房价的进一步下探已是业内共识。而在市场下行之时，纯新项目入市的操作难度势必会大增，恒大照母山成功的优势便在于，市场价格还未波动之时，它却低价入市，而如今诸多老项目也加入到降价的行列之中，它的成功或许很难复制。

除此之外，在今年诸多热销的项目中，分期首付这一购房方式被广发应用，恒大照母山第二次开盘近千套的热销成绩便是得益于此，随后大卖的旭辉城、东原湖山樾、金科时代中心等等也多采用此类方式。

而与以往一年之内的短期分期方式不同的是，今年诸多楼盘的销售可谓下足了“血本”，分期三年、四年的楼盘比比皆是，这大大缓冲了由于信贷紧缩而造成的购房成本的上升。相信在未来很长的一段时间里，这样的购房方式都将会作为市场主流而存在。

底线在哪？

在新房市场中，就目前的统计情况而言，今年上半年真正降价的楼盘的就多达80余个，几乎占到了楼盘总数的3成，其中降幅超过500元/平米的楼盘就有一半，而它们的蔓延轨迹则是由二环、一环逐渐向核心区聚拢而成。核心区域楼盘已然降价，市场整体下行的态势相当明显。

而下行底线究竟在哪，房企如何才能吸引住融入观望情绪的购房者？有分析人士指出，重庆内生的刚性购房需求仍然很大，倘若有楼盘的降价促销进入到购房者能够接受的范围，这必将有效的打破市场的闷局。但如温水煮青蛙般缓慢下降的方式并不可取，这让购房者的心理触动并不明显，还不如猛降一番，直击购房者心理，从而快速跑量，不过猛降多少却是一个考验操盘者功底的事儿。

有机构从统计学的的概念出发，他们统计发现，在重庆十余年的房地产市场中，每一轮楼市波动致使房价的下行幅度都为15%。而从目前的房价统计，建面6800元的价格会将是市场的底部，这几乎回归到12年初的水平，目前的市场房价距离这个底线仍有650元的空间。

房企倘若能够算的过账，而又知市场的底线，那么就可以根据自身的供货周期，从容的调整几次推货的价格，顺利的渡过难关。

而在土地市场方面，目前的公开市场几乎已经触底，长达一个多月的“零溢价”成交记录与7月仅4宗商住用地供应可见一斑。毋庸质疑，二级市场的好转必然会带动土地市场回热，但这不是必要条件，倘若有主城核心区地块的净地推出，也势必也会引来打算深耕重庆市场的各路豪强大打出手，而四季度就有部分位置绝佳的核心地块供应，相信年底的土地市场势必会翘尾收场。