2014年全国楼市的一个关键词就是”白银时代”。几乎所有的业内大佬都在表态楼市黄金时代的终结和白银时代的到来。而产生这种转变的背景则是在经历了2013年楼市高速发展的回光返照后，2014年上半年全国楼市的一片低迷。无数的业界资深人士都在总结和寻找时代更替间的机遇。

低利润率下的跑量模式

67个重点城市2014年上半年新建商品住宅成交均价（点击查看大图）

2008-2014年上半年房地产投资及其增速走势（点击图片查看大图）

2006-2014年6月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅个数对比走势（点击图片查看大图）

2014年的楼市行情对于在业界摸爬滚打多年的精英们来说并不陌生，对于他们来说2014年的楼市行情并不见得比2011年、2012年甚至是2008年更差。无论是全国上半年的固定资产投资规模，还是社会融资规模，亦或是房地产投资规模，都远远高于上述年份的同期值。即使是回到房地产行业最本质的价格走势，在过去6个月中，全国70个大中城市的绝大多数城市的房价也在多数时候处于上涨态势。绝大多数重点城市的房价水平也远远高于去年同期。2014年上半年全国楼市行情实在是说不上有多坏。

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真正让业界大多数人感到悲观的，其实是与上述“悲情年代”相比，2014年将进入新的行业时代，正如多数业界大佬所言，房地产行业的白银时代已经正式开启。上半年以来，固定资产投资规模增速、社会融资规模增速，以及房地产投资规模增速都达到了近5年来的最低值，资本市场似乎对房地产行业表现出了悲观的态度。

新房开工面积和商品房开工面积的增速也双双达到近5年来的最低值。受此影响，全国楼市商品房去化速度似乎都在跌向深渊。进入5月以后，全国70个大中城市新房和二手房房价几乎同时以“自由落体”的速度下跌，即使是7月份数十个城市宣布取消或放宽限购政策，也没能阻止房价下滑的趋势。似乎房地产行业正在进入最坏的时代。

2006-2014年上半年全国商品住宅、办公、商业销售面积增速走势（点击查看大图）

2014年上半年40个城市新建商品住宅成交情况

其实有一个微小的细节我们并没有注意到。在房价下跌后，从6月开始，全国楼市商品房成交量已经开始反弹，以价换量的模式被重新拾了起来，并且极有可能成为未来楼市的常态。白银时代相对于黄金时代有一个最显著的区别，即是房地产行业的暴利模式已经终结，微利将成为房企们不得不接受的局面。

但对于资金密集型的房地产行业来说，微利是一个危险的信号，是一根更加敏感的神经。而无数优秀的房企已经在过去数个楼市周期中证明，高周转中以价换量的模式是应对微利局面最有效的方式。未来房价依然会持续上涨，但是房价贴着地价飞行的局面并不会改变，以价换量的局面仍然会持续存在。所以，当2014年结束时，全国商品房的成交量也许并不会低于去年。

小产品正迎合白银时代

无论是过去十年还是未来十年，亦或是更长的时间段里，商品住宅市场在房地产行业的主流地位并不会发生变化。这是中国城市化进城、人口结构等诸多方面所决定的。那么仅就商品住宅而言，小产品也许正迎合了当下供需双方的需求。

世联行投资客占比

所谓小产品，即是结构紧凑，功能齐全，面积偏小，总价较低的中小户型产品。就目前的购房群体而言，刚需购房者依然占据绝对的主导地位，投机性需求已经被剥离出购房群体，投资性需求也在微利时代的影响下逐渐减少。那么对于刚需群体而言，随着越来越多的城市放弃或放宽限购政策，一步到位的购房模式或许将被终结。同时，随着房价上涨，信贷收紧，利率上浮以及住宅产品不断的迭代更新等一系列原因，面积偏小，总价较低但功能齐全的中小户型越来越受青睐。

这一现象在今年上半年全国的楼市行情中已经得到体现，据统计，今年上半年以来，十大重点城市的两房和三房供成交29.68万套，占据市场总成交量的78.3%；而60-90平方米段产品的成交占比也在逐年上升，今年上半年的占比已经达到40.1%。

十大重点城市各户型成交走势情况

而对于开发商而言，这种中小户型产品也充分满足了高周转模式下的要求。快速的去化速度保证了资金回笼的稳定性，保证了拿地——开发——销售整个循环的流畅快速。所以，我们发现越来越多的开发商在高层住宅的设计中摒弃掉大户型的配置，改为全中小户型配置；在洋房产品中，也越来越多的出现100平方米以内的紧凑户型；

有人甚至认为，在土地资源越来越稀缺的未来，只要人口红利还未消失，小产品化的趋势将一直伴随着房地产行业的发展，即使是豪宅和别墅这样的终极置业产品也将或多或少的受到影响。

年轻化将成为最大的机会

在2014年，无论是万科走进小米，亦或是龙湖、花样年等房企拥抱互联网，我们都可以简单的将其视为房企巨头们正在带头年轻化的转变。究其原因可能是多方面的，知识结构的变化，社交模式的变化，消费习惯的变化等等一系列原因都是导致房企们不得不改变过去十年的固有观念。

其实说得更简单一点，购房群体年龄结构的变化已经足以触动到房企们的神经。看看世联统计的过去8年的购房群体的年龄结构，购房群体已经越来越年轻化，到今年，80后90后的购房者占据了接近50%的比例。

世联客户年龄段变化（点击图片查看大图）

对于80后而言，在“丈母娘观念”下首套房已经迫在眉睫；已经有首套房的，无论是以改善或投资为目的，也基本完成了对二套房的原始积累。

对于90后而言，则比80后更具优势——他们有积累更丰富的父辈——60后。60后是建国以来最幸运的一代，上学时学校已逐步复课，考大学时高考恢复，毕业后赶上改革开放，工作几年后迎来了中国经济第一个活跃期和充满不可复制的财富积累机会的90年代，。这也可以解释为什么“富二代”现象更多地出现在90后身上，所以，90后在房地产市场上的购买力已经或者正在超越其他年龄层次。

从消费层面来看，80后90后也正在逐渐成长为社会消费主体，正在影响和改变大众消费习惯。所以，我们看到更多的房企在适应80后90后的消费态度，改变固有的营销模式和物业结构。

也许未来房企们还要适应00后的各种习惯和态度，但是那至少是8-10年后的事情，所以仅对当下而言，80后90后这两代年轻人将是房企们最大的财富和机会。

年轻化的趋势并不仅仅发生这些刚刚进入市场的年轻人中，在改善置业和终极置业方面，购房群体仍然在年轻化。40后50后正在逐渐退出购买群体，而60后70后已经成为当前乃至未来10年间消费层级中最顶层的存在。这两代人的社交圈层，生活习惯相对于40后50后而言已经完全改变，他们对改善型居住的定义也许不再是城市边缘豪华别墅的深居简出，也许会变为城市中心，更便于社交，更能定义圈层感的高层豪宅或城市别墅，或者更加高大上的服务式公寓。而这一现象也许在二三线城市更为突出。