“2014年7月31日下午，青岛国土和房屋管理局召开发布会，会上宣布黄岛、城阳区（含高新区）全面放开限购，市内三区、崂山区144平方米以上新房、二手放开限购，自2014年8月1日施行。”在全国“松限”大潮中青岛“限购令”在全民期盼中被终结。限购令刚出台时，我曾经说“限购令”仅是应急手段，不久将会取消，去行政化将是大势所趋，时隔三年半终得应验。三年半的时间里，限购真的限住了吗？限制购买行为的到底是不是一纸“限购令”，真的松绑了吗？

限购松绑背景：

随着2008年底4万亿砸下，及从信贷、税收等各层面出台的房地产救市政策以来，房价由09年的缓升，到2010年30%的暴增，房价成为百姓不可承受之重。然而既得利益群体并没有动力建立长效调控机制，群众的呼喊高涨，却不能无所顾忌，无奈之下“限购令”出台。然而，出台之时也早已定好了它的死期。多活了半年，一是因为限购令本身效果有限，2013年市场太好看，二是因为圣意难以揣摩，误了事，丢了官。

房地产调控史上从未出现过中央与地方、购房者与开发商高度统一认可、支持、拍手叫好的政策，“松限”是第一个，或许也是最后一个。因为“限购令”不在历史发展、社会进步的主方向上，行政化的手段在解决市场供需问题上从来都是行不通的，本次“松绑”可为民心所向、众望所归。

第一：当前中国经济处于结构转型期，优化结构、消化过剩产能是主要任务，但房地产作为支柱产业短期内难以改变，经济增长对房地产业的依附程度难以迅速扭转，解决历史遗留问题需要足够的智慧和勇气。2014年上半年初步核算我国GDP增速7.4%，下半年形势更为严峻，而保7.5%的目标与就业、民生、社会稳定密切相关，要实现这一目标，房地产业的拉动和支持在当前不可或缺，因此中央政府对“松限”有需求。

第二：2014年将是地方债务偿还规模“空前绝后”的一年，而土地收入往往占据了账务偿还的重要部分。但是今年上半年由于销售速度放缓，各房企库存较高，资金回笼缓慢，拿地态度谨慎，成交量剧减。地方政府迫切希望加快库存去化，树立房企拿地信心，因此具备更强的“松绑”动力。

第三：2013年市场火爆，各开发企业均取得了不错的业绩，并大量储备项目、对未来预期过高，导致业绩目标过高、存货过多、资金积压严重，去化库存、缓解资金压力已是当务之急。因此。开发企业及上下游关联的供应商、服务商等也迫切需要“松绑”来提升成交量，解决资金问题。

第四：限购的三年半时间里，购房者为此付出了额外的成本，尤其是改善性需求和投资需求，当然不乏因社保、户口问题“躺枪”的首置刚需。购房者期待的是一个合理的价格，一个理性的市场，而不是各种购买阻碍。因此，购房者是对“限购令”同样痛心疾首。

青岛限购松绑细则解读

“为支持刚性需求”的原因解释显得比较苍白。限购令的出台与取消，与真正的刚需并没有直接关系，因为正真的刚需压根不在限购之内。“限购令”的出台不是“头疼医头，脚疼医脚”的无知，而是头疼医脚的荒谬。正真支持刚需，应该考虑的是如何建立好保障性住房体系，和建立长效的商品房调控机制，让价格稳下来。

在自由竞争的市场里，供应与需求决定价格，供大于需，价格必然下降，反之亦反。目前供应巨大，需求萎缩，价格下行明显，越来越多的项目加入优惠促销的大潮， 在这个节点，“稳控房价水平” 的用词用的相当巧妙，到底稳控增长还是稳控下降？

“对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策”。黄岛、城阳（含高新区）松绑是与城镇化发展、三城联动战略一脉相承的。西城、北城如果想快速发展起来，迫切需要产业和人口的导入。这一条细则的出台是站在城市长远发展的战略高度的，为此我们值得欢欣鼓舞。

“对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策”这一细则略显鸡肋，因为截至目前该四区144平米以上商品住宅存量仅4862套，仅占全市库存套数的3.5%。就算松绑后成交效果明显，对整体成交量的拉动意义不大。当然意义或许在于放开一个口子，让投资客不要再把资金投到“十里金滩们”了，崂山、市南有好货，也需要你们，来吧！愿意炒，炒一下也行。意义或许也在于“大限”将近，沿海一线144平米以上的二手房等着出货，需要接盘啊。

未取消四区“90-144平米”的限购为本次“松绑”最大遗憾。真正被限购令限住的主要客群就是这部分客群。改善性客群是限购令的最大受害者，也是最大无辜者，我不炒房、我不跟刚需抢占房源，我只是改善一下居住条件，这种人生最基本的需求都要剥夺吗？对此只有默哀。

限购松绑影响预判：四区压力缓解更全面

刚需集中的李沧，及刚改集中的新市北，价格在城市主流客群承受范围之内，且在区位上是主城区主流客群优选区域，具备极高的客群基础。当前去化周期不足一年，本身去化压力就不明显，随着144米以上限购取消，压力将更加缓解。而市南、崂山由于价格较高，客群以多次改善和投资为主，成为限购最大受害区。目前虽然去化周期较长，但该两区库存量并不高，优质的自然资源及成熟的城市配套资源对本地多次改善型客户、投资客户有极大吸引力，随着144平米以上限购取消，该两区去化压力将有明显降低。

城阳将成李沧之后第二紧俏区域

城阳区本身就是一个活力存量区，存量高，同时去化也快，当前去化周期第二低，仅次于李沧区。城阳区产业基础扎实，人口基数高，除了自身地缘客户的强力支撑外，城阳区在区位和交通上优于西海岸，是市内四区“价格挤压型客户”优选之地，随着限购的取消，区域压力将进一步低，未来将将成为李沧之后第二紧俏区域。

高新区任重道远

高新区在本次限购取消范围之内，但高新区城市配套尚不成熟，产业及产业人口导入尚需时间，而主城区客群对区域认可度有待于提高。更主要的是区域土地供应巨大，潜在供应量较高。高新区最艰苦的时期不在当下，而在吃掉第一批主城区客群之后，到产业发展成熟之时这段空档期，这段时期如何挖掘客户是最大难题，因此高新区即使取消限购仍然任重道远。

黄岛区还需从长计议

黄岛区曾在过去的十年凭借开发区、隧桥等概念利好，房地产有长足发展，但本次获批成为第九个国家级经济新区是否能再火一把，很难说。此时非彼时，彼时有投资客，尤其是炒房客的推动，且处于价格洼地，而此时炒房客已淡出，价格也已大幅提升。限购的解除无疑对沿海一线的高端项起到雪中送炭的作用，可以吸引一部分投资客，但主城区刚需的导入仍有通勤成本的限制，区域本土客群由于生活配套的缺乏对沿海一线高端项目并不感冒。黄岛区解除限购，短期会有所刺激，但要解决长远问题，仍需一个由二产到三产的升级，提升本土客群数量和质量。

胶南、胶州、即墨近郊区域形势更加严峻

2011年出台限购之后，青岛市全年商品住宅成交量同比萎缩22%，而近郊区域不限购，同比增长12%，原因不言自明。而当前这三个区域库存量全市排名前三，本身去化压力就处于高位，随着七区限购松绑，客群回归是必然，尤其是投资客群的回归，近郊区域将陷入恶战。

最后说一下限购松绑对整体形势的影响。三年半的时间里，限购真的限住了吗？2011年政策刚出台，确实被限住了，全年商品住宅成交量同比下降22%。而2012年、2013年成交量同比分别增长了28%和30%。“高手一直在民间”，老百姓的智慧无穷尽。“限购令”其实在第二年已被百姓完全破解，留下的只是财富再分配，购房者成本增加，“办证一条龙产业”蓬勃发展，民政局门庭若市，投资客转战近郊区域和“十里金滩们”，仅此而已。

限制购买行为的到底是不是限购令，真的松绑了吗？一个理性的、成熟的、健康的行业，要把权力交给市场，在成熟的体制下，让市场去调节。“没有买卖，没有杀害”，供需决定价格。一纸政令是限制不住购买行为的，正真限制购买行为的是超出百姓支付能力的房价，是连年的货币超发导致的通胀，是不健全的、朝令夕改的房地产调控政策，是开发企业对未来行业的乐观预期从而去死扛。当然真正的松绑是可以期待的。广义货币供应量M2增速开始降低；去除一刀切、分类调控、去行政化、加快房地产税立法等，都在朝好的方向发展。更重要的还需要开发企业主动为自己松绑限购，像“星河城、星海城们”制定合理的价格、提供性价比高的产品，才能正真为老百姓解除“限购”。

其实，“限贷”才是提振成交量的最大障碍啊！能不能放松，暂时难以预判，也不在本次讨论范围之内。当然，“松绑限购”总是可喜之事，市场成交肯定会有所起色，但就算商品住宅下半年能成交500-600万方，仅仅消化三分之一而已，狼多肉少啊，只有三分之一的人能吃到这块肉，且行且珍惜。