仅就目前所公示的土地出让情况来看，如果说8月份的重庆主城区土地市场还能寻找到亮点的话，那么必然是悦来组团的三宗“白富美”气质的土地。该三宗土地的合计面积达到874亩，已经超越了去年9月首都机场集团在该组团拿下的三宗土地的总面积。

其次，上述三宗土地的地块指标也几乎涵盖了商住用地的所有业态，同时起拍楼面地价平均值也已经超过3000元/平方米，在这个几乎零供应零成交的区域内，这样的地价水平和如此庞大的规模已经“吓退”了不少房企。不过据小道消息称，一家大牌民营房企已经开始正式接触，不出意外将顺利拿下这三宗土地。

高大上的房企拿下具有白富美气质的地块，怎么看都是一段美满的姻缘，不过仅从土地测试数据来看，上述三宗土地未来呈现的项目也一定挂有“屌丝勿扰”的警示牌。

质优 价高 境遇显尴尬

在经历了7月份的“绝对零度”后，重庆主城区的土地市场似乎会在8月份迎来转机。之所以要在“转机”前加上一个“似乎”，还是因为8月份的“第一拍”便是争议颇大的悦来组团三宗姊妹地。仅从地块指标来看，谁都无法否认这三宗土地都是好地的事实。三宗土地总占地面积达到874亩，总建筑面积达到106万平方米，其中配套了超过20万平方米的商业商务指标。

目前在地块周边找不到在售项目，区域内商品房市场也几乎是零供应零成交状态。

也就是说仅从指标来看，这三宗土地具备了规模开发的条件，同时业态丰富。分析到这里就要出现转折了。三宗土地的起拍总价高达34亿元，平均楼面地价超过3200元/平方米。在这个可以用“人迹罕至”来形容的区域，未来几年发展前景还一片模糊的板块，如此楼面地价让众多开发企业大呼受不了。据了解，目前在地块周边找不到在售项目，区域内商品房市场也几乎是零供应零成交状态。

地块实景图

另一个侧面也反映出了上述三宗地块的尴尬境地。去年9月，首都机场集团斥资31.8亿在悦来组团拿下的三宗总规模同样超过800亩的商住用地后，便一直悄无声息，似乎铁了心在等待“小伙伴来一起玩耍”。而首都机场集团所拿地块的平均楼面地价同样超过了3000元/平方米。而纵观过去三年悦来组团出让的所有商住用地来看，全部是挂牌出让，高昂的地价让区域内地块几乎丧失了溢价能力。

大牌接招 项目必然走高大上路线

据最新的小道消息，上述三宗土地虽然“难倒”一片房企，不过依然有人接招，一家知名的大型民营房企正在积极对接中，不出意外将在8月14日拿下该三宗土地。“几乎不可能出现竞争者。”消息人士透露，目前仅有此一家房企愿意接招。

地块基础指标（点击查看大图）

在几乎没有可供参照的区域市场环境下，上述房企会如何在该三宗土地上打造项目呢？似乎可供选择的余地也不大。“高企的地价已经决定了项目未来的走势。”专业人士点评称，“上述三宗土地中，商业商务指标将成为最大的盈利点，而真正影响盈亏平衡的是在其中一宗纯住宅用地上。” 两江新区悦来组团D标准分区D16-2/05、D16-3/05、D16-4/05、D19-3/04号宗地是三宗土地中唯一一宗纯住宅用地，占地面积210亩，计容建筑面积约为26.8万平方米，容积率约为1.91。从数据指标来看，该地块俨然是高端低密社区的胚子。而从地块盈利测算分析来看，该地块也不太可能出现高层住宅。

50%高层比例下的利润情况（点击查看大图）

全洋房产品下的利润情况（点击查看大图）

30%别墅产品+70%洋房产品下的利润情况（点击查看大图）

以目前悦来组团大区域内可供参考的零星在售商品房价格来看，如果该地块配以超过总建筑面积50%的高层住宅产品的话，将必然亏损。而从地块指标来看的话，该地块完全可以打造成全洋房社区，那么当洋房全部售罄后，投资净利润率可能会在10%左右，利润率依然不高。而加入部分别墅产品后，情况会有所改善，最高净利润率可能会接近20%。当然，这些数字都是在融资成本非常低的情况下计算的，如果融资成本过高，该地块所呈现项目的盈利能力依然会打上一个大大的问号。

该地块似乎没有多余的选择，必然要走高大上的路线，而这一来必然大大拉长项目的销售周期，销售周期的拉长同样会影响到该地块的盈利能力。如果该地块一旦无法实现盈利，那么必然会摊薄另外两宗地的利润。

当然，以上的数据均是在既定模式下的测算结果，并不能作为最终结果参看，我们希望表达的仅是这三宗土地的操作难度确实很大。“屌丝勿扰”针对的不仅仅是购房者，还有开发商。欠缺资金实力，运营能力和营销能力的房企确实不太适合上述三宗地块。