2012年前后，随着万科、保利在石坪桥附近一轮“默契”地跑马圈地之后，杨家坪以西的大片旧城改造地块逐步亮相市场。其中，盘龙区域的土地放量最成规模，万科首轮拓荒之后，便吸引了华宇、方兴、金融街等明星大腕在此对垒。而本月28日（周四），盘龙区域内两宗合并出让的占地面积达11.7万方的地块又将入市。这次地块的出让价格能否创出区域新高？拍卖开始之前，各位朋友不妨来猜上一猜。

区位优势明显 基础条件苛刻

周四拍卖出让的这宗地块位于九龙园区火炬一路一侧，区域内部路网尚未形成，但快速衔接杨家坪、石桥铺、九龙半岛、二郎、大渡口等区域的外部条件已相当成熟，区位优势非常明显。

地块区位图

现阶段地块周边的各项配套设施均显匮乏，且聚集了大量的石材、钢材等专业市场及相关的制造企业，颇有点脏乱差的意思。而从房地产的角度来看，该区域知名度非常低，多数外区人尚不知盘龙在哪，而当前区域内唯一在售的万科西城项目还因为地理条件的限制，过着并不舒坦的日子。

不过，随着方兴、皇庭、华宇等项目的先后入市，到该出让地块呈现项目亮相之时，区域内的情况会大幅好转，盘龙新城的组团名气也会迅速打开。因此，沾前辈们的光并形成组团优势，不用担惊受怕过着拓荒者的日子，成为了盘龙地块的另一个基础优势。

根据笔者实地查看的地块情况来看，此次出让的两块用地被一条南北方向的市政道路所隔开，西侧地块为一家名为志成机械的厂区，现仍有员工在此办公，而东侧地块现已基本平整完毕。

令人较为纳闷的是，两地块的高差非常明显，倘若以火炬一路作为地平参照，左侧地块位于地平线以下5-7米，右侧地块则高出地平线上5米左右，而整个火炬一路还向东呈现缓坡下降的趋势，因此整个地块的联动设计打造会显得较为困难，这无疑考验到拿地企业的功底，前期的各项费用也会较普通地块更高。

诸多限制条件叠加 拿地企业必须不差钱

无论如何，在今年的市场环境下，内环区域内200亩左右规模的核心用地，其稀缺的程度早已无须再提，所以想拿下它，并不容易，单是12.7亿元起的拿地门槛就挡住了大批中小房企，但平均2800余元/平的起拍楼面价却拥有足够的吸引力，此前方兴、华宇项目的土地成本都较此高出了数百元，不过这仅仅是个诱饵。

地块中部市政道路现场

根据付款协议，拿地方须在签订《出让合同》之日起1个月支付地价款的50%，也就是至少6.35亿元；3个月后便要支付所有的剩余地价款，但此时离交地时间尚有两个多月。如此苛刻的付款条件，在近几年的土地出让中非常少见，而地块内涉及的10KV电力高压线的迁移也需由拿地企业承担，各种成本的叠加，令开发企业颇为恼火。并且，左侧地块志成机械厂的拆迁工作能否在半年内完成，也是一个值得商榷的事情，稍有耽搁，项目的呈现时间将不可预见。

除此之外，竞买须知明确规定，该地块拥有近20万方的商业体量，超过整体项目的40%，且集中式商业的体量被限定为至少5万方，因此，能否自持集中式商业也成为了该地块的入驻门槛之一。并且，在整个盘龙新城的土地规划中，此为最大建筑规模的组合商业用地，该项目的成败几乎就决定着盘龙新城区域副中心打造的成功与否，所以政府对相关企业的选择也有考量。

显然，所有的限制条件都明确告诉我们，拿该宗地的开发商必须是个不差钱且名声在外的主儿。

敢入手 还须玩转营销

目前，盘龙区域内的在售项目仅有万科西城与隆鑫西城汇两个，其销售数据的参考性不强。笔者将对比条件放大到半径1.5公里的范围内统计后发现，住宅的供需相对稳定，但多数楼盘的销售情况并不乐观，今年以来基本维持在2亿元左右平均水平，而交上这一成绩的是万科、保利、北大资源、蓝光等有着响当当的名头的开发商，目前区域内产品同质化的问题已经有一定程度的显现。

与地块一街之隔的恒冠钢材市场

据称，即将在下半年入市的方兴项目也几乎属于同样产品，区域未来住宅市场竞争的激烈程度可见一斑，此次出让的盘龙地块未来也有用多达20余万方的住宅体量，从容积率的情况来看，产品的同质化几乎已成定局，所以其能否从诸多竞争对手中杀出一条血路，也考验到拿地企业的产品打造和营销水平。

事实上，不少朋友都清楚，决定此项目盈亏的关键点仍在于其商业产品的打造上，而该区域内尚未有集中式的商业产品推出，丰厚的盈利机会仍在，不过由于厂矿搬迁、市政配套的跟进速度较慢，短期内的区域形象难以改观，且商业产品的客群定位更为宽泛，内需显然无法满足，所以，这就更需要更为强大的营销渠道能力了。

其实，对这个区域有兴趣的企业，且符合以上的各项标准，数都数得出来。好吧，我们承认，这次的土地争夺或许不会太过火爆，但是，围观打酱油的一定很多，大家也不妨一起娱乐娱乐，赚赚圈币吧。