长沙楼市在“松限购”和“湘五条”的双重刺激下，8月网签数量显示成交达到新高，商品房销售慢慢有了起色。但由于拿地与房地产项目开发之间存在的滞后效应，土地市场依然十分冷清。

数据显示，2014年上半年，长沙市内六区共计供应土地50宗，同比下跌46.24%、环比下跌46.24%。这种势头蔓延入了下半年，成交冷清的局面没有得到根本改观。开发商观望和谨慎的态度，与供应方缓推甚至不推土地的想法，使得下半年的长沙土地市场供应减少和底价成交成为趋势。

高开低走的长沙土地市场

如果仅仅看头两个月的成绩，2014年长沙土地市场的日子，还算得上“滋润”。

由于绿地在溁湾镇土地的争夺中一举夺魁，刷新长沙单价地王，当时的2014年土地市场前景显得似乎一片光明。长沙各大平台公司纷纷加大今年的土地入市力度。仅仅滨江新城、先导羊湖和方兴梅溪湖三大板块就计划入市土地超1500亩。然而进入二季度后土地市场一路下行，6、7月更是连续出现优质地块流拍事件。加之同期楼市价格下行，各家企业投资拓展部门在土地市场十分谨慎，需求热度大减。

市场需求不旺，在地方政府“按需供地”的方针指引下，长沙推地的速度也就跟着大大放缓。今年二季度，长沙土地市场供应量更是跌至三年内新低。

事实上，自2012年年中伴随全国性的楼市复苏开始，长沙亦随之迎来了多家房地产开发企业大量补仓的一年。而由于拿地与房地产项目开发之间存在的滞后效应，2014年迎来了新项目上市的一波高潮——这通常意味着，长沙新建商品房市场的存量被进一步拔高，而在楼市销售疲软的时候，楼市高库存的后果显而易见。这进一步降低了开发企业的拿地热忱。

数据显示，长沙土地市场今年1-6月供应下滑46%，市场已经进入回调期。即便预期在“湘五条”救市政策的刺激下成交将回升，但可以确信的一点是，今年大多数房企在拿地上所持的谨慎态度，将使得长沙的土地成交面临更大的压力。

地价回探，底价成交常态化

上半年土地成交大幅萎缩，同比下跌近半，而同期楼面地价为2183元/㎡，同比上涨1.41%、环比上涨14.48%。一方面是成交量大幅萎缩，另一方面确是土地价格的居高不下。

事出有因——长沙土地单价自2012年一季度进入快速上行通道，于2013年二季度达到峰值，近一年都处于价格的震荡盘整期。今年二季度以来，虽然楼市整体低迷，土地楼面地价涨势减弱，但上涨惯性依旧。

然而，高价格并一定对应高需求，用土地的溢价成交来观察或许会更清醒——2014年上半年长沙成交39宗涉商、涉住土地，其中79.49%以底价成交，90%土地溢价率不超过10%；仅1宗土地溢价超过50%。

长沙业内人士表示，这组数据意味着，长沙土地市场近八成地块以底价成交，“底价卖地”的情况相比去年全年上涨26%，为历年的最高值。这反映出，在“惨淡”的土地溢价背后，是近乎克制的理性导致开发商出手拿地频次减少，众多房企争抢同一地块的火爆局面濒临绝迹。综合整体房地产市场行情来看，尽管销售市场上救市刺激不断，土地低价乃至底价成交的态势势必贯穿整个2014年。

推地重心转移，政府把控推地节奏

进入8月，长沙推地节奏不仅“量缓”，且有“质变”。8月5日，长沙市国土资源网上交易系统显示，位于雨花区的4宗土地成功出让，总成交面积144191.02平方米，成交金额119158万元，均为底价成交。截至8月26日，长沙8月将有11宗土地交易，主要集中在雨花区和高新区。其中工业用地占了6宗。

8月5日成交的[2014]长土网051号被湖南江坤置业有限公司摘得，成交金额达45033万元，规划为商住用地。[2014]长土网049号规划用途为住宅用地，最终被中建信和地产有限公司以起始价4亿元摘得，这是本月唯一纯住宅用地。中建信和还摘得了位于雨花区井湾子的[2014]长土网050号商业用地。

此外，[2014]长土网048号位于雨花区中意一路，总出让面积为11678.08平方米，以16537万元的成交价被长沙市雨花农业综合开发有限责任公司摘得。这也是8月出让面积最大的土地。

即使算上已经成交的商住用地，8月长沙推出的工业用地达仍然为主流，这或许预示着接下来几个月的土地推出形势。虽然没有出现流拍，但土地清冷的底价成交毕竟不是地方政府乐意见到的。土地的重心转移到工业用地，政府控制推地的节奏的意图已十分明显。“熬过成交的冬天”成了开发企业和供地方的共同心声。