整个夏天，青岛楼市弥漫着降价的风潮，既有黄岛城阳等郊区的楼盘超低价入市，也有市南高端海景住宅的大幅优惠促销，其中最引人关注的，无疑是市北新都心四大项目——万科城、保利叶公馆、鑫源向上、泰成玲珑郡在8月掀起的价格大战。

七八月间，从福州路和黑龙江路经过新都心，总能在路边看到有几排人举着一溜的大幅广告牌：“万科城 12345元/㎡起”，“保利叶公馆 11555元/㎡起”，“鑫源向上总价80万起”，“泰成玲珑郡 8999元/㎡起”，或并肩而立，或隔街相望，一派热闹的景象。

青岛新都心掀“价格战” 到底谁打劫了谁？

一向是“皇帝女儿不愁嫁”的新都心为何也会出现“价格战”？新都心的房价真的降了吗？哪一家的开盘销量最好？是价格的原因吗？下面来跟锐理地产网一起来仔细剖析一下新都心的“价格战”吧。

“保爷”大战“万姑娘”

新都心价格大战的主角是新都心的两个代表楼盘——万科城和保利叶公馆，被业内戏称为“保爷大战万姑娘”。万科城和保利叶公馆可谓是棋逢敌手，两家仅隔一条黑龙江路，从地段、产品、配套到品牌、规划各方面都差别不大，营销节点也基本是同样的步调，甚至在路边举的广告牌数量都差不多。

8月2日，保利叶公馆率先开盘，推出202套高层毛坯住宅，起价11555元/㎡，同时送出团购5000抵94折、开盘99折、一次性付款98折、按揭付款99折、3日内付清首付99折的叠加优惠，优惠后均价13600元/㎡左右。8月23日，万科城国际公园开盘，推出568套高层精装住宅，起价12345元/㎡，开盘优惠包括认筹交3万优惠1%、团购5000抵5万、比房特惠2%、赌球优惠1万元、老业主购房优惠1%等，优惠后均价13500元/㎡左右，其中包含1500元/㎡的精装修。若换算成毛坯价格，万科城国际公园单价比保利叶公馆足足低了1600元。

在两家大鳄楼盘针锋相对之时，同样位于新都心区域内的两家本土开发商楼盘鑫源向上和泰成玲珑郡也见缝插针的加入到战团之中。8月13日，位于新都心西部的鑫源向上开盘，推出100套高层毛坯住宅，开盘惠后均价12500元/㎡。8月31日，位于长沙路以北的泰成玲珑郡开盘，推出144套高层毛坯住宅，起价8999元/㎡，开盘惠后均价10500元/㎡左右。

受这几个项目的影响，新都心板块9月份的住宅成交均价13700元/㎡左右，为今年以来的新低。

价格大战为哪般？

在购房者看来，是市场不好，让房子一向都不愁卖的新都心板块也不得不降价促销。但事实上，不管是万科城、保利叶公馆还是鑫源向上、泰成玲珑郡，“价格战”并没有出现竞相降价的场面。万科城本次推出的国际公园是开放社区，紧靠道路和商业街区，与之前的产品存在差距，价格调整属于正常范围；保利叶公馆新推的产品没变，虽然打出了“起价11555元/㎡”、“送车位送储藏室”的广告，但实际上开盘均价与之前价格基本持平；而鑫源向上和泰成玲珑郡都是首次开盘，不存在降价的问题，只能说是低价入市。

8月新都心库存量达到近一年来的最高值（点击图片查看大图）

相对于青岛的其它区域来说，新都心一直都是去化速度最快的一个板块，去化周期一直保持在5个月以内，堪称“皇帝的女儿不愁嫁”。今年以来，随着几个新楼盘的入市，8月新都心板块的库存套数达到近2400套，是自2011年1月以来的最高值，去化周期也从去年的不足5个月上升至12个月以上，但相比于全市28个月的去化周期，新都心市场依然走好。不过购房者受整体房地产市场的影响，观望情绪浓厚，开发商们也不得不在价格上做出让步。像保利叶公馆这种大品牌楼盘，在去年10月份首次开盘时的售价就达到了13500元/㎡，如今近一年过去，新开盘价格依然在13500元/㎡左右，而在之前几年，新都心的房价都在以每年几百元的幅度上涨，保利相当于“变相降价”了。

对于鑫源向上、泰成玲珑郡这样的小开发商楼盘来说，虽然同处新都心板块，但与万科城和保利叶公馆相比，他们并不在新都心地段最好的位置，从区域、产品、品牌、规划、服务等方面来比较，与大品牌楼盘存在着不小的差距，要想和万科城、保利叶公馆同台竞争，在价格方面做出优势是最有效，也是唯一的手段。

鹬蚌相争谁得利？

一场轰轰烈烈的价格大战，吆喝声一家比一家响，打出的价格也是一家比一家低，但低价是否就意味着销量有保证？一起看一下截至9月17日新都心这四家楼盘的开盘销售数据。

截至9月17日新都心四家楼盘开盘签约情况

在参加“价格战”的四家楼盘中，8月23日开盘的万科城是销量最多的，网签量为286套，但由于推盘总量也是最多的，其签约率也刚过一半；8月2日开盘的保利叶公馆截至到9月17日签约率达到71%，是四个楼盘中签约率最高的，但网签量仅为万科城的一半；泰成玲珑郡和鑫源向上两个项目的网签量仅几十套，不及万科和保利的零头。

从销售量来看，新都心价格战的胜出者还是万科和保利，泰成玲珑郡和鑫源向上只是两个并不算成功的“搅局者”。泰成玲珑郡虽然价格是最低的，但项目位于长沙路以北，实际上已经不在新都心的规划范围内，仅从地段上就比其它三个楼盘差距不小；鑫源向上虽然位置比泰成玲珑郡好一些，但与万科城和保利叶公馆相比，并不在新都心最好的地段上，而其价格却比万科城的毛坯价格还要高一些，相比之下万科城更受购房者青睐。

万科城和保利叶公馆作为新都心最具代表性的楼盘，占据了新都心最好的地段，享有最优质的交通和配套，不管是居住属性还是未来的升值潜力，都堪称是新都心最好的楼盘。万科城之前开盘都是一边涨价一边“日光”，保利叶公馆在去年也有首开“日光”的表现，到了今年，两家楼盘的交通更便利、配套更完善、地段价值更高，但开盘表现却有下滑，不得不在价格上多做文章。由此可见，面对今年的市场环境，大开发商也是“压力山大”。