继“盘龙”争夺战后，重庆土地市场的热度未见提升，华美底价入驻江北农场、金科兵不血刃挺进双山，这两宗原本让诸多企业侧目的“宝地”却并未出现激烈的争夺，倘若换在去年，这剧本或许就得重写。

近期，寸土寸金的渝中区也迎来了年内首次推地，核心的位置、可观的体量，下肖家湾地块顿时红袍加身，但多达4300元的起始楼面价也惊呆了不少人。究竟该宗地块能否对得起这样的高价，锐理地产网对其进行了实地探访。

【下肖家湾地块指标】

土地位置：渝中区大杨石组团E分区E12-4号宗地

用途：二类居住、商业用地、商务用地、公园绿地

土地面积：48694㎡

建筑规模：265000㎡（商业：79500㎡ 住宅：185500㎡）

出让起始价：113950万

楼面起始价：4300元/平米

大高差考验企业功底

重庆“山城”的称谓在渝中的体现相当明显，陡峭的崖壁将整个山体分为了山顶与山脚两个缓坡地带，居民分别的聚居便形成了重庆的上下半城。下肖家湾地块就正好与大坪这个缓坡区域相邻，所以，较大的高差正是该地块最难以克服的基础条件。

下肖家湾地块位置图（点击查看周边土地及楼盘情况）

倘若以长江二路作为参照面，靠近道路附近的地块坡度较缓，但地块东西方向的高差也非常明显，部分区域甚至高出了长江二路近10米。而地块往南之后的海拔迅速下降，大大低于参照平面。

根据地块红线图的勘测数据，地块与长江二路的最大高差有45米，地块间的最大高差则达到了60米。事实上，整个长江二路还是延大坪方向呈现缓坡上升的趋势，因此整个地块的未来设计打造会显得非常复杂，前期的各项费用也会较普通地块高出不少，但硬币的另一面，却成就了该地块不错的江山景观资源，未来的项目也不乏成就高端的条件。

地块部分临街面坡度较缓（点击查看周边土地及楼盘情况）

除此之外，身在渝中，下肖家湾地块周边的各项配套设施均非常完备。地块北侧的道路中段便是如今的肖家湾公交站，有通往多数城区的公交车辆，而在重庆非常出名的大坪三院也距离地块不远。

并且，大坪区域在龙湖、英利等企业的联袂打造之下，已形成了较大规模的城市副中心，各类集中式商业扎堆，距离肖家湾的步行时间也在15分钟之内。

说到该地块区位情况，大坪的黄金中心论已经被提了很多年，部分房企对此是青睐有加。当年龙湖强势拿地后工的竞争者就不乏多家巨头的身影，而拿地后的龙湖还传出了岌岌可危的消息，彼时的惨烈程度可见一斑。此次出让下肖家湾地块虽与当年的后工不可同日而语，但渝中区核心的区位优势与极少的供应情况，就注定了拿地企业要花上不菲的代价。

旧城拆迁拉高出让成本

其实，下肖家湾地块较之所以拥有如此之高的起拍价格，除开较为核心的区位情况之外，较高的拆迁成本也是非常重要的原因之一。

据一位常住于此的居民刘阿姨描述，数年之前，该片区拥有庞大的原住居民，总共超过1000户，房屋大多都修建于60年代，在数十年的风雨之下，该片区域的房屋损坏较为严重，尤其是在汶川地震之后，不少房屋的多数墙体经常开裂，在此之后，政府才将该片区的拆迁工作提上议程。

刘阿姨称，当时政府承诺的建面拆迁补偿价格接近4000元平米，以08年的全市平均4000元左右的套内房价来看，这已属于非常优质的条件。

然而，站在政府的角度来看，算上其余的整治成本，该宗土地的整体出让价格必然不低，按照前几年的房价水平来看，开发商的利润空间非常有限，这样的土地基本属于有价无市的境地，因此相应的出让工作也被搁置了多年。

地块限制条件多 利润“全”看商业

事实上，哪怕在现在看来，该地块的操作难度也并不小，大有“食之无味又弃之可惜”的意思。竞买须知表明，除开正常的土地出让成本之外，全天候对外开放的4936平米的公共绿地、632平米的5级人防赔偿、9班幼儿园、公厕、居委会等都是必须纳入的成本。

并且，由于该宗地块靠近部队驻地与轨道交通线路，项目的整体设计方案需要征求轨道主管部门以及国安部门的意见，这也需要不小的沟通成本，倘若要算上排水及现有管线的整理迁移费用，以及填补高差所建车库或其它设施所补交的土地出让金等，该宗土地的“烫手指数”也着实不低。

但无论如何，在今年的市场环境下，核心区域的较成规模的经营性用地非常稀缺，更别提这还是在寸土必争的渝中，且为瞰江地块，所以，它的“挑剔”也能理解。笔者较为保守的简单估算，4300元的起拍楼面价，3200元其他成本，这样的建面成本就达到了7500元，那房价要卖到多少呢？

根据周边江屿朗廷、春语江山项目的销售情况来看，这样坡地高层在市场中的接受程度并不高，这也是开发难度较高的原因所致，非大型企业很难打造出精品的项目。倘若再往大坪方向看齐，项目与环境的差异化也非常明显，况且那边还是龙湖、万科、恒大等清一色的实力房企，在几大项目扎堆的情况下，日子还过得较为轻松，这说明大坪区域的需求并不小，关键还是看企业如何操作了。

周边兰波红城丽景项目的铺面几乎全部空置（点击查看周边土地及楼盘情况）

当然，多达近8万方的商业配比是该项目最大利润所在，这也是该地块区隔周边竞品的法宝，大坪区域动辄数万元的商铺价格也传递出了足够的利润预期。地块旁的兰波红城丽景项目虽有大量的空置商铺，但不可与此类比，拥有较宽的主干道临街面是该项目非常大的优势，两路口国际村至此处的两侧临街店铺就拥有大量的汽车4S店，因此，项目未来的打造也可往此方面考虑，打造某一主题类型的商城，而小户公寓也是不错的选择，这样会冲掉大量的商业面积，但写字楼的打造只会与该项目的情况和周边的环境格格不入。

好吧，说了这么多，加上近期的市场情况，我们预估，这次的土地争夺或许不会太过火热，但各位不妨也娱乐娱乐，看看这样的核心用地卖价几何？又看看是怎样的”高富帅“会赢取这样的”白富美“?参与锐理土地竞猜，报出你的心理价位，最终成交结果与预测最接近者，将会获得相应的圈币奖励哦。