青岛蓝色硅谷核心区在城市发展的版图中，是青岛在山东半岛蓝色经济发展中的战略核心区，也是未来青岛蓝色经济和高科技产业的一个聚集区。而在青岛房地产市场的版图中，青岛蓝色硅谷核心区被认为是青岛高端居住区之一，其中最具代表性的即墨温泉镇，是与胶州少海、城阳惜福镇齐名的青岛新兴别墅区。

2011年—2014年青岛蓝色硅谷核心区住宅成交结构比例

从2011年—2014年青岛蓝色硅谷核心区的住宅成交结构图来看，多层和小高层住宅是成交主力，占到总成交量的60%，高层住宅的比例只有13%，而别墅产品的比例则占到了27%，高端住宅产品比例不低。而且板块内成交量最高的楼盘——海泉湾港中旅公馆、岭海逸景湾、岭海尚溪地、芭东小镇等，无一不是主打别墅产品的项目。

不过进入2014年以来，从土地市场的表现来看，青岛蓝色硅谷核心区的房地产产品类型在悄然发生变化，大规模的旧村改造和大量产业企业的入驻，使得大量高容积率普通商住用地入市，供应量远超低密度住宅用地，青岛蓝色硅谷核心区将逐步从高端居住区向普通居住区转型。

前三季度土地市场活跃

在今年前三季度，青岛蓝色硅谷核心区所在的温泉-鳌山卫板块是青岛土地市场最活跃的区域之一，土地供应量达到22宗，共1274.82亩，成交量17宗，共计1011.88亩，是青岛市仅次于胶南新城和少海新城的第三大土地市场板块。

2014年前三季度青岛蓝色硅谷核心区土地供应情况

尤其是在进入6月份之后，每个月都有上百亩土地入市，最高的6月份供应量达到655.28亩，占当月青岛市土地总供应量的近四分之一。进入第三季度，基本上每个月都会有2场左右的土地拍卖和挂牌。

从今年前三季度青岛蓝色硅谷核心区供应土地的位置来看，22宗土地中有19宗地位于鳌山卫街道，只有3宗地位于温泉镇。虽然在青岛蓝色硅谷核心区的整体规划中，温泉镇是住宅用地的聚集区，但作为科研院所聚集区的鳌山卫街道建设期更靠前，今年青岛蓝色硅谷核心区的十多个科研院所进入施工阶段，与之配套的旧村改造和商住用地也开始入市开发。在鳌山卫街道在今年前三季度供应的19宗土地中，就包括星石庄、北里村、北泊子等旧村改造地块以及山大青岛校区教职工公寓地块。

高容积率地块频入市

青岛蓝色硅谷核心区土地供应容积率变化

从今年前三季度青岛蓝色硅谷核心区供应土地的容积率数据来看，容积率≤1.2的地块共2宗，占总供应量的9%；容积率>1.2≤2的地块共8宗，占总供应量的36%；容积率>2的地块共有12宗，占总供应量的55%。

在2012年—2013年，青岛蓝色硅谷核心区共供应土地54宗，其中容积率≤1.2的地块共41宗，占总供应量的76%；容积率>1.2≤2的地块共12宗，占总供应量的22%；容积率>2的地块共有1宗，占总供应量的2%。

通过数据对比可以看出，从2014年开始，青岛蓝色硅谷核心区上市土地的容积率更高，这意味着未来该板块的产品构成中，高层普通住宅楼盘的数量将会更多，低密度高端住宅产品的比重会相应减少。

从今年前三季度土地供应的位置可以看出容积率变化的原因。目前青岛蓝色硅谷核心区的新建楼盘主要集中在温泉镇，以别墅高端楼盘为主，这些楼盘在之前几年所拿土地容积率都不高。而在今年开始加大土地供应的鳌山卫街道，在青岛蓝色硅谷核心区的整体规划中被定位为科教区和商业区，众多科研院所的开工建设也带动了为之配套的商业和住宅用地的入市开发，这些土地的容积率更高，这也决定了未来几年青岛蓝色硅谷核心区将从低密度高端住宅区向高容积率普通住宅区转型。

轻轨助力青岛蓝色硅谷核心区转型

根据官方资料，截至目前青岛蓝色硅谷核心区在建和签约项目共90余个，为项目腾地1.8万多亩，累计引进各类人才3.4万人，其中硕士或副高以上高端人才1.6万人，两院院士、国家千人计划、泰山学者等高层次人才300余人。国家实验室、国家深海基地、国家海洋设备质检中心、国土部海地所、山东大学青岛校区、国家海洋局一所蓝色硅谷研究院、国家海洋技术中心青岛中心、哈工大青岛科技园等科研机构和高校院已经初现规模，区内的“国字号”重点项目达到12个、高等院校达到8个。

这些高等科研院所和高端人才的引进，对于青岛蓝色硅谷核心区的房地产发展来说，提供了大量的土地资源和目标客群。不过目前青岛蓝色硅谷核心区的各项基础设施都很不完善，缺乏配套设施，对青岛主城区的依赖度极高。但目前只有一条滨海大道与主城区相连接，交通条件也制约了高容积率普通住宅用地的供应。

蓝色硅谷轻轨示意图（图片来源于网络）

不过随着蓝色硅谷轨道交通线在2014年进入规划和施工阶段，青岛蓝色硅谷核心区和主城区的交通条件在未来几年内将得到极大改善，满足蓝色硅谷核心区对于主城区配套的需求。这也给土地市场带来了利好，今年前三季度青岛蓝色硅谷核心区供应的土地基本都集中在轻轨沿线。轨道交通的建设，减小了配套不足对普通住宅开发的影响，对于青岛蓝色硅谷核心区从高端居住区到普通居住区的转型，起了大大的推动作用。