时隔多年，一向低调沉稳的鲁能终于在重庆第三次出手，悄然挺进中央公园，引得了业界的一片侧目。而与过往不同的是，这次鲁能的手笔略显“小气”，所得项目仅仅120余亩，一改当年的“土豪”作风。不过，鲁能的眼光一向毒辣，从龙头寺到茶园，数年间的变化天翻地覆，而中央公园未来的期待程度或许更高，这几乎没有悬念。（10.9重庆土地：鲁能挺进中央公园）

众家房企悄然围园

2011年6月，在悦来至空港之间的坦途上，一座占地超1.5平方公里的巨型公园拔地而起。两年之后，这座斥资46亿元，世界第三大城市中央公园终于落成，于是，各类房企围绕着这片片土地的跑马圈地就此展开，围城之势呼啸而来。

重庆中央公园片区俯瞰效果图

去年11月，中央公园片区的推地首秀就迎来了高潮，招商、置业这一对好朋友再次联袂出镜，仅仅600亩地块的出让金额就达到了40.1亿元，近3700元/㎡的综合楼面价打破了重庆新区开发的首轮出价记录，而彼时的土地竞买条件仍让人印象深刻。

不但要求竞买者拥有超过20年以上在国际核心金融区管理40万方以上甲级商用物业的经验，还要求拥有或控股一家自有知名品牌（开业门店数量不少于300家，并已在重庆开设门店），并要求成立注册资本金不少于10亿人民币公司。

即便放眼全球，符合这样“苛刻”条件的企业都仍然是凤毛菱角，不少朋友难免心底自叹，中央公园片区的开发究竟上升到了怎样的高度？事实上，早在该土地出让的两个月前，渝北区政府就与香港置地集团达成了意向协议，而这个过程是在重庆市长黄奇帆与香港特首梁振英的共同陪同下完成的，如此阵仗哪还须多言。

中央公园片区土地出让记录（点击图片查看大图）

说来也巧，仅仅一个月之后，两家来自宝岛台湾的企业再次引爆此片区域，旭阳与英业达的强强联合将斥资50亿元，在此打造台商中心与世贸中心，同时包含有英业达的区域总部大楼及五星级酒店。

按照常理，如此重磅级的招商项目，政府必定给予较高幅度的地价优惠，但即便如此，该项目的综合楼面价仍然达到了3150元/㎡之多，中央公园的价值魅力可见一斑。

近期，中央公园片区又迎来了第二轮的土地出让，鲁能入驻之后，本周，公园的西北侧又将有大面积的土地项目落地，而据小道消息称，该宗土地已经被一家在具有浓厚国企背景的H股上市企业相中，该巨头已在此筹划许久，届时，势必又有重磅消息释放。

除此之外，在上个月举行的地产集团的秋季土地推介会上，今年重组上市、手握重资的东原地产也签订了中央公园的土地意向协议，意向地块就位于公园的东南侧，出让时间或许就在年内。

房企们的选择

中央公园区域价值毋庸置疑，站在区域规划者的角度而言，代表着一座城市高度的空港与会展经济双重接驳于此，中央公园如何融入其中并作出有效补充至关重要。于是，包含有居住、休闲、文化、商业商务、总部经济等多重属性的立体式规划呼之始出，更是斥资百亿巨资打造出俯拾皆是的重磅配套，如此才能符合基本的城市规划逻辑。

而站在项目策划者的角度来说，类比纽约中央公园、伦敦海德公园等周边物业的价值，无疑是屡见不鲜的老套路，但个中的差别仍然明显，海德公园距离白金汉宫仅数百米，纽约中央公园就位于曼哈顿内，而重庆中央公园则明显远离了城市的中心，这仅仅是一个新区。

每一个地理上的组织结构都有一个中心，哪怕是一个乡镇，而在城市化不断发展的过程中，也总有一些区域脱落形成一个又一个的商业节点，中央公园区域显然具备这样的基础条件。但在新区中托起高度就需要敢于担当的角色，所以，首先入驻的招商+置地与旭阳+英业达项目就明显承担着该区域造城破局的重任，这也符合政府招商的逻辑顺序。

但并非每一个企业都有足够的实力与担当来完成一个又一个的壮举，而大部分开发企业的产品线又更倾向于单纯的住宅房地产开发。因此，各类房企的选择就出现了分化。

事实上，倘若仅针对住宅开发，中央公园四个字也拥有足够的吸引力，若干重磅配套的叠加也足以卖得出房子，但缺少拔高区域高度的项目犹如缺少灵魂，不仅不符合政府的预期，就连普通的购房人群也无法完全满足。并且，利用住宅进驻新区拓荒的利润是无法承受政府高昂的地价，所以，扮演住宅开发角色的房企，在新区起步之时，往往难以为继。

而有了不断造梦的高端项目之后，单纯的住宅开发就有了机会，鲁能就想得很明白。从中央公园片区推地至今的出让记录来看，仅有鲁能项目是纯粹的居住用地，它无疑是该区域第一个吃到这一螃蟹的人，有了招商置地与旭阳英业达等项目的托底，鲁能就完全可以直言“我就是来卖房子的”，而它拿地的时机也选的恰到好处，市场不好，新区价高都不敢去，“那我就却之不恭了”。

中央公园东北侧项目分布

在拿地之后，就有媒体采访到鲁能的相关负责人，据其描述，此次集团的拿地非常符合预期，教育医疗配套仅一街之隔，而其它各项配套虽然较远，但都在可以接受的范围内，不再需要考虑商业布局与招商等各种问题，3500多元的代价虽然较贵，但在该区域来说也可承受。最重要的是，项目紧邻重庆八中，而鲁能一向以打造教育地产闻名，此次会否故技重施，值得期待。

客观而言，即便是旭阳英业达项目抑或是公园大道的自身业态如何丰富，但仅就从卖房子的角度来说，鲁能也未必就会败下阵来，毕竟有些人爱闹热，有些人就爱轻清净，解放碑也不是人人都想去住的，大众的口味确实很多。

不可否认的是，相信有不少企业对中央公园这片区域都是望穿秋水，但苦于商业持有比例的过高亦或是地价的问题而迟迟不敢出手，而鲁能的这次轻松拿地，无疑是给我们好好的上了一课。