拿地是房地产开发的前提，土地的好坏直接决定了项目的开发难度和未来价值。在今年房地产市场冷淡的大环境下，开发商在拿地时更是顾虑重重。从今年前三季度青岛土地市场的表现来看，开发商为降低风险更愿意拿优质的市区土地，而城市规模的扩张和楼市调控减少了高价的市区土地供应，由此形成了现在青岛土地市场供需失衡的困局。

房企拿地态度积极

今年上半年，锐理数据对青岛40家规模房企进行了土地拓展方面的调研，其中既包括万科、绿地、招商、世茂、龙湖、碧桂园等外来大鳄，也包括银盛泰、青建、青特、城建、恩马等本地开发商。

调查结果显示，青岛市区（市南、原市北、原四方、李沧、崂山、原黄岛、城阳、高新区，下同）土地最受开发商青睐，有80%的房企明确将拿地范围限制在市区，只有8家房企表示可以考虑郊区（原胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市，下同）土地。

在拿地面积的要求上，40家房企中只有10家开发商对拿地面积没有限制，22家开发商要求面积不小于50亩，有8家开发商只拿100亩以上的土地。

对于土地的商住比，40家房企中只有3家开发商对于土地商住比没有限制要求，绝大部分开发商需要以住宅为主的土地，其中有9家开发商明确要求土地商业比例要在20%以下，有5家开发商表示可以根据土地位置来调整商住比。

而根据统计，今年前三季度，青岛房企拿地金额高达218亿元，是近三年来的新高，比2013年同期上涨9%，比2012年同期上涨7.9%。其中万达、秀兰、中海、三圆、鲁商、中联等六家开发商曾祭出9亿元以上级别的大手笔拿地，除万达在原胶南、中海在即墨拿地外，另外四家开发商都是在市区内拿地。可见青岛的开发商对于拿地，尤其是在市区拿地保有积极的态度，毕竟在冷淡的市场行情下，市区土地的开发风险要比郊区土地低得多。

市区土地供应匮乏

2011年至2014年每年前三季度青岛市土地供销情况

与开发商的积极拿地态度相比，青岛市的土地供应却并不积极。根据统计，在2014年前三季度青岛市共供应商住用地17469.59亩，比去年同期减少36%，其中市区共供应商住用地3751.36亩，占全市商住用地供应总量的21.47%，这一数据比2013年同期下降了16.5%，达到近四年来的最低值。

今年前三季度，青岛市的商住用地供地数量为284宗，以郊区土地为主，共213宗，市区土地供应71宗，其中主城区（市南、原市北、原四方、李沧、崂山）土地仅供应25宗。从单宗面积来看，有143宗土地的面积在50亩以下，占到总量的一半；面积在50亩—100亩的土地有106宗；面积在100亩以上的只有35宗。在市区范围内，供应的71宗土地中只有9宗土地的面积超过了100亩，面积在50亩—100亩的土地有19宗，其余43宗土地的面积都在50亩以下。

今年前三季度青岛市土地供应主要集中在郊区各市

从青岛各区市的土地供应情况来看，郊区各市的优势明显，除平度市外土地供应量都超过了2000亩，即墨市更是以5106.31亩的供应量成为今年前三季度全市土地供应量最大的区市，而市区内仅高新区在前三季度的土地供应量超过了1000亩，主城区内的市南、原市北、原四方、李沧、崂山各区供应量最高的李沧也才不过514.63亩，而市南和原市北在前三季度的土地供应量仅几十亩。

由此可见，今年上半年青岛市的土地供应，尤其是最受开发商青睐的市区土地供应并没有跟上房企的发展步伐。究其原因，一方面在于市区建设的日益完善，青岛城市规模扩展的规划，都使得待开发土地的储备只能往城市外围扩展，市区即使有土地，也大都面积较小；另一方面，市区土地价格更高，政府出于对房地产市场的调控，需要控制市区土地的供应；此外，今年房地产市场的冷淡，也让政府在土地供应上保持低调。但不管何种原因，优质的市区土地供应不足，这已经影响了很多开发商的拿地和投资。

四季度迎来拿地机会

不过，随着九月份开始的政府救市措施的升级，今年四季度的土地供应情况开始好转，与前三季度截然相反，青岛市区土地开始大量上市，这为开发商提供了拿地良机。

数据显示，截止到10月15日，青岛市四季度的商住用地供应量已经达到44宗，面积2811.36亩，其中市区土地供应28宗，面积1842.13亩；郊区土地供应16宗，面积969.23亩。最受开发商关注的主城区市南、原市北、原四方、李沧和崂山已经有9宗土地供应，面积401.9亩，其中李沧世园板块的四宗地、崂山金家岭金融新区核心区的一宗商业地块、位于原四方海岸路22号的青岛国棉二厂搬迁地块等焦点地块都在四季度推出。此外，城阳区是目前四季度土地供应量最集中的区市，已经有11宗商住用地供应，面积1047.38亩，其中包括多宗位于城阳城中心板块的优质住宅用地，非常符合大部分开发商的拿地要求。

青岛市区四季度供应的部分重点地块

从过往几年的青岛市场来看，四季度土地供应量上涨是以往的惯例，不过在今年八九月份开始的政府救市的大环境下，市区土地的大规模供应也让人不得不揣测是否是政府救市措施的升级。

土地供应量的打开，尤其是市区土地的大量上市，扫除了开发商拿地的一大障碍，但也由此带来了一些新的问题。在10月份率先拍卖的李沧世园板块四宗地中，有三宗地顺利成交，但仍有一宗因为商业比例过高而两次流拍；10月12日，青岛市国土资源和房屋管理局一次性公告出让了市北区的三宗土地，位置都非常优越，但面积都太小，最大的一宗不过17亩，其余两宗的面积都不足10亩，开发难度不小；而最新公告的市北区海岸路22号青岛国棉二厂地块的起始单价达到了4245元/㎡，比今年已经拍卖的周边地块价格更高……面对位置符合条件的地块，土地价格、面积、商住比等问题同样困扰着开发商的拿地行为。

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